Bùng nổ làn sóng đầu tư mới trên thị trường bất động sản

Việt Nam đang được biết đến là một trong những trung tâm công nghiệp nổi bật và hấp dẫn của châu Á. Tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64 nghìn ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích đất tự nhiên.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản công nghiệp thời gian gần đây đã xuất hiện các nhà đầu tư khối ngoại mới với những khoản đầu tư quan trọng. Đơn cử, BWID đã và đang phát triển 209 ha tại 8 khu công nghiệp ở năm thành phố chính. Một nhà đầu tư khác đến từ Singapore là Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu với tổng diện tích đất 18 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Bên cạnh đó, Công ty phát triển bất động sản Trung Quốc CFLD cũng tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại Long An. Ngoài ra, có thể kể đến các dự án nổi bật khác như Tập đoàn Hyosung với khoản đầu tư 1,2 tỷ USD vào khu công nghiệp Cái Mép ở Bà Rịa - Vũng Tàu; khoản đầu tư bổ sung 501 triệu USD của công ty LG Innoteck tại khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng). Hai công ty Ramatex và YKK đầu tư 80 triệu USD cho các dự án thuộc khu công nghiệp Bảo Minh và khu công nghiệp Đồng Văn III.

Sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về nhà ở dành cho lực lượng lao động nước ngoài và chuyên gia ngày càng tăng đang tạo nên tiềm năng hấp dẫn cho thị trường căn hộ cho thuê. Thực tế cho thấy, thị trường đầu tư căn hộ cho chuyên gia nước ngoài và cấp quản lý tại khu công nghiệp thuê tại nhiều tỉnh thành có khu công nghiệp tiêu thụ tốt, đạt tỷ lệ sinh lời từ cho thuê cao (8 - 10%). Vì Vậy nhiều doanh nghiệp đang mở rộng dòng sản phẩm này.

Làn sóng đầu tư căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp nở rộ nhất tại Bình Dương. Theo thống kê của Công ty nghiên cứu BĐS JLL, sản lượng căn hộ tại Bình Dương vượt ngưỡng 24.000 căn, gấp 5 lần nhà liền thổ và vẫn tiếp tục tăng nhanh trong 6 tháng tới. Giá bình quân căn hộ trên thị trường sơ cấp của Bình Dương là 939 USD mỗi m2 nhưng vẫn có xu hướng tăng. Với nguồn cung hiện có, Bình Dương chỉ xếp sau TP HCM về lượng nhà ở cao tầng và vượt xa các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng như Long An.

Theo số liệu của JLL, 6.224 căn đã ra mắt và sẽ mở bán ở Bình Dương theo các giai đoạn trong 2019-2020. Tuy nhiên, các dự án mở bán mới tại đây có khả năng leo thang so với kế hoạch trong nửa cuối năm 2019 và năm 2020 do các chủ đầu tư còn tiếp tục cập nhật thêm rổ hàng. Các dự án nhà cao tầng ở Bình Dương đa phần tọa lạc tại Dĩ An và Thuận An. Đây là hai điểm nóng có lộ trình được nâng cấp từ thị xã lên thành phố, cũng là những địa bàn có kết nối thuận tiện về TP HCM.

Cũng theo JLL các căn hộ mở bán tại Bình Dương thời gian qua đều ghi nhận mức thanh khoản cao. Có thể kể đến như các dự án Habitat tại Thuận An, Compass One, Dự án căn hộ Opal Boulevard tại Dĩ An, Phú Đông Premier, Dự án Bcons Suối Tiên...Hay đặc biệt là dự án khu phức hợp căn hộ cao cấp Charm City nằm ngay trung tâm hành chính thị xã Dĩ An, tại lễ ra thị trường vừa qua dự án đã thu hút gần 1.500 nhà đầu tư, gấp 3 lần lượng hàng được chủ đầu tư DCT Group đưa ra thị trường. Và chỉ trong vòng 3 giờ đồng hồ, toàn bộ 500 căn đưa ra đợt 1 đều đã có chủ nhân.

Theo giới đầu tư, lý do khiến Charm City có kết quả bán hàng ấn tượng đối là bởi hiện nay nhu cầu thuê căn hộ cao cấp tại Bình Dương đang rất lớn với tỷ suất lợi nhuận ở mức 10-12%, cao gấp rưỡi TPHCM. Được biết, Charm City có sức hút mạnh trên thị trường bởi có trung tâm thương mại Vincom Plaza 6 tầng cùng tuyến phố đi bộ shopping, rạp chiếu phim Lotte Cinema, tổ hợp hồ bơi resort 2,000m2 trong lòng dự án. Giá bán trung bình 25 triệu/m2 tương đương 1,2 tỷ - 2,3 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích từ 49 – 95 m2.

Thị trường đầu tư căn hộ cho chuyên gia nước ngoài và cấp quản lý tại khu công nghiệp thuê tại nhiều tỉnh thành có khu công nghiệp tiêu thụ tốt, đạt tỷ lệ sinh lời từ cho thuê cao (8 - 10%).

Ngoài Bình Dương, tại Long An - vùng công nghiệp còn quỹ đất trống rất lớn, cũng đã xuất hiện loại hình căn hộ khu công nghiệp. Giá các căn hộ gần khu công nghiệp tại Long An "mềm" hơn Bình Dương và Đồng Nai, chỉ vài trăm triệu đồng một căn, nhờ chi phí quỹ đất tại đây rẻ hơn. Các dự án căn hộ tại Long An tập trung chủ yếu tập trung quanh khu công nghiệp Hoàng Gia, Nhị Xuân, Xuyên Á, Đức Hòa 3.

Không chỉ phát triển tại các tỉnh phía Nam, căn hộ chung cư khu công nghiệp còn nở rộ tại phía Bắc với tâm điểm là Bắc Ninh. Với khoảng 40 khu công nghiệp, Bắc Giang là một trong những tỉnh có lực lượng chuyên gia nước ngoài đông nhất cả nước. Đây cũng là nguyên nhân thời gian gần đây hàng loạt doanh nghiệp BĐS như  Apec Group, Him Lam...dồn về đây phát triển dự án chung cư cao cấp. 

Bên cạnh đó, tại Bắc Ninh một số doanh nghiệp hoạt động trong ngành sản xuất có quỹ đất gần các khu công nghiệp cũng nhảy vào thị trường này. Chủ đầu tư xây căn hộ nhắm đến 3 mục tiêu: bán cho người lao đông có thâm niên, các cấp quản lý nội bộ của công ty, các cấp quản lý của những doanh nghiệp đang hoạt động trên địa bàn và chuyên gia nước ngoài thuê.

Không chỉ tại Bắc Ninh, xu hướng phát triển chung cư tại các khu công nghiệp cũng đang hình thành tại những thủ phủ công nghiệp miền Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên...

Nhận định về làn sóng đầu tư căn hộ cho thuê gần các khu công nghiệp, các chuyên gia cho rằng căn hộ gần các khu công nghiệp đang có thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt, cho thấy cơ hội đầu tư khá hấp dẫn. Tuy nhiên, đây cũng là một thị trường ngách có nhiều ẩn số, không dễ thắng lớn như mọi người nghĩ vì đòi hỏi sự cộng hưởng của nhiều yếu tố.

Theo các chuyên gia, có ít nhất 4 điều kiện để một dự án căn hộ cho chuyên gia nước ngoài thuê gần khu công nghiệp gặt hái được thành công. Thứ nhất, hạ tầng và tiện ích xung quanh dự án phải khép kín, hoàn chỉnh. Thứ hai, an ninh và các dịch vụ quản lý, vận hành bên trong dự án phải đạt mức rất tốt. Thứ ba, căn hộ được xây dựng chất lượng cao, thiết kế và bố trí nội thất bài bản, hợp thị hiếu của các chuyên gia nước ngoài. Thứ tư, dự án phải có vị trí kết nối tốt với những khu – cụm công nghiệp có quy mô lớn, nguồn cầu thuê nhà của các cấp quản lý và chuyên gia nước ngoài dồi dào, nhằm đảm bảo đầu ra cho nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh giới đầu tư nên lưu ý các chuyên gia nước ngoài thường không mua căn hộ vì họ được cấp ngân sách thuê. Còn nhà đầu tư mua căn hộ này để cho thuê có thể thay đổi mục tiêu nếu thị trường bất động sản có nhiều biến động.