Cách nào tháo gỡ "điểm nghẽn" cho thị trường bất động sản?2

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) - dự báo: Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020 sẽ không có nhiều biến động. Thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững. Nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng - đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Theo ông Hưng, đối với thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung BĐS nhà ở duy trì ổn định. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá BĐS tăng 1-2%. Tại TP.HCM, nguồn cung BĐS nhà ở giảm, do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai - đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá nhà đất tăng 4-5%. 

Đối với  phân khúc đất nền khu vực các tỉnh miền Đông Nam bộ, theo ông Hưng, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty địa ốc Alibaba của ông Nguyễn Thái Luyện đổ bể, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. 

Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán BĐS đất nền, dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh. Với thị trường BĐS du lịch tại một số địa phương như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang, ... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.

Cùng quan điểm, PGS. TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định thị trường BĐS cuối năm 2020 kịch bản một chiếm ưu thế là kịch bản ổn định, có đi lên, với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu – nhất là chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. 

Các chuyên gia đưa ra 3 kịch bản, 10 giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản. 

Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Tuy nhiên, nếu tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng vốn rút khỏi Việt Nam, mới có thể xảy ra tình huống đi xuống của thị trường BĐS Việt Nam. 

Ở kịch bản thứ 2 có chiều hướng tích cực, đó là tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định Việt Nam ký kết với các nước (EVFTA, CPTPP, AEC…) triển khai tốt. 

Từ đó, luồng vốn vận hành vào nhiều hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến tốt đến rất tốt. Khả năng này có thể xảy ra, tuy không lớn nhưng vẫn có khả năng. 

Cuối cùng, kịch bản thứ 3 mang xu hướng tiêu cực. Cụ thể: Nếu tình hình kinh tế thế giới biến động, luồng vốn rút khỏi Việt Nam. Lúc này thị trường sẽ biến động tiêu cực. Kịch bản này ít có khả năng xảy ra nhất, nhưng không phải không thể xảy ra... 

PGS. TS Trần Kim Chung cũng đưa ra các giải pháp tăng cường nguồn vốn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Theo ông Chung, để có thể đạt được mục tiêu mong muốn vào năm 2020, cần có những bước triển khai đồng bộ và quyết liệt một loạt giải pháp.

Cần có những điều chỉnh phù hợp chẳng hạn như với Luật Quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả để phát triển kinh tế đảm bảo bền vững. Nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai Luật Quy hoạch (2017) để tạo điều kiện cho các hoạt động liên quan đến đất đai được thuận lợi. 

Thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013). 

Tiếp theo, phải nghiên cứu trình ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, oficetel. Ít nhất, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về loại hình BĐS này phải giải quyết được các vấn đề: Một là, sở hữu tài sản như thế nào? Hai là, giao dịch sản phẩm này như thế nào? Ba là, lợi ích của các bên được điều chỉnh thế nào? Nếu không thỏa mãn được việc phân chia lợi ích thì giải quyết như thế nào? Bốn là, phân chia các chi phí có liên quan đến bảo quản, vận hành sản phẩm này như thế nào? Năm là, phân chia các chi phí sửa chữa lớn như thế nào? 

Tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai của các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp. Tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án. Đồng thời, xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng. Giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào BĐS công nghiệp. Đặc biệt, tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, dần xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất. 

Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh BĐS (đặc biệt là ba nhóm công cụ quỹ đầu tư tín thác BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS – quyền sử dụng đất và cổ phần hóa. 

Thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt vốn ODA, vốn trái phiếu chính phủ, vốn PPP đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm dưới luật hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu (2013). Luật PPP để đảm bảo nguồn vốn đầu tư công được vận hành thông suốt và phát huy được hiệu quả, tạo thuận lợi cho thị trường BĐS. 

Khẩn trương nghiên cứu trình ban hành Luật Đất đai sửa đổi Luật Đất đai 2013 với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng kí, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0. Đặc biệt đưa vào vận dụng đầy đủ 5 phương pháp truyền thống về định giá BĐS. 

Tìm kiếm nguồn vốn tạo quỹ hỗ trợ lãi suất cho phát triển nhà giá thấp. Tìm kiến các nguồn khả đụng để hình thành các quy hỗ trợ đầu tư BĐS giá thấp tương tự như gói 30 nghìn tỷ những năm 2013-2016. 

Rà soát, chế tài các dự án BĐS chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế. Đây là thể hiện quyết tâm và tính khả thi của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; công khai, minh bạch, dự báo được đi liền với tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, chế tài tất cả các hoạt động của thị trường BĐS. 

Thử nghiệm và đưa vào thực hiện các cơ chế đặc thù đối với thị trường BĐS. Chẳng hạn, cơ chế sử dụng quỹ đất hành lang công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. 

Và cuối cùng, thúc đẩy mạnh mẽ công cuộc tăng cường đầu tư phát triển cơ sơ hạ tầng. Đặc biệt, các loại cơ sở hạ tầng có ý nghĩa thúc đẩy mạnh mẽ để vượt qua bẫy thu nhập trung bình như hệ thống đường cao tốc quốc gia; hệ thống sân bay quốc tế và trong nước – nhất là các sân bay cửa ngõ như Long Thành, Nội Bài.