Cải cách thuế bất động sản: Ưu tiên và kiên quyết

GS ĐẶNG HÙNG VÕ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

So sánh với các nước, thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất của Việt Nam vẫn rất lạc hậu. So ngay với các quốc gia thuộc hiệp hội Đông Nam Á, thuế tài sản của Việt Nam chỉ chiếm 0,034% GDP, trong khi đó thuế này của Indonesia chiếm 0,42%, của Thái Lan chiếm 0,25%, của Philippines chiếm 0,84%.

Thuế bất động sản còn lạc hậu

So với các nước thuộc Tổ chức Hợp tác kinh tế và phát triển OECD (Organization for Economic Cooperation and Development), thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1% tới 4% GDP, của các nhóm các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ cũng đạt từ 0,2% tới 1%, trung bình toàn khối OECD đạt 1,856%.

Tại tất cả các nước, kể cả Việt Nam, thuế này đều thu cho ngân sách địa phương. Tại các nước G7, thuế này đóng góp 90% ngân sách địa phương tại Anh (nước cao nhất) và 40% tại Đức (nước thấp nhất).

Như trên, thuế tài sản tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm các nước phát triển trung bình thuộc Hiệp hội ASEAN, chỉ bằng khoảng 1,6% mức trung bình của nhóm các nước OECD, và chỉ bằng khoảng 1% của các nước thuộc nhóm G7.

Sự thực là một hệ thống thu trong đó có thuế tài sản thấp cho thấy có các hệ lụy xấu. Cụ thể, một là mọi người dân đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản, không động viên được tiền từ dân vào đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Hai là, hiệu suất sử dụng đất rất thấp; đất để hoang hóa nhiều, các khu đô thị không có người ở vẫn gọi là đô thị "ma" xuất hiện ở nhiều nơi, các dự án "treo" có đất rồi nhưng không triển khai dự án hoặc triển khai chậm trở nên phổ biến.

Ba là, tình trạng dòng dân di cư về các thành phố khá mạnh, và đầu tư hạ tầng không kịp với thực tế tăng dân số, làm chất lượng cuộc sống đô thị suy giảm nhanh.

Bốn là, không đủ kinh phí nhà nước để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng tại đô thị vì không có nguồn thu thường xuyên cho mục đích này.

Năm là, tình trạng đầu cơ đất đai tăng lên làm giá cả bất động sản tăng cao, vừa làm nền kinh tế có năng lực cạnh tranh thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

Sáu là, thị trường bất động sản không ổn định, lúc nóng lên quá nhanh và lúc rơi vào đóng băng cũng quá nhanh.

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản nước ta đóng băng trong giai đoạn 2003 - 2006, sốt giá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2008, rồi lại rơi vào đóng băng trong giai đoạn 2009 - 2013, phục hồi và phát triển trong giai đoạn 2014 - 2018, giảm sâu cung từ 2018, sốt giá từ 2020 và lại đang đứng yên từ 2022 do gần như không có cung. Hiện nay, dự án treo rất nhiều, dự án nằm chờ phê duyệt cũng nhiều nhưng không thể phê duyệt.

Bảy là, chất lượng đô thị hóa thấp, không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đất nước, nhất là trong giai đoạn chúng ta phải đẩy mạnh chất lượng quá trình đô thị hóa, cần nhiều kinh phí hơn để thực hiện việc xây dựng đô thị theo triết lý "phát triển xanh" và "phát triển thông minh".

Từ văn bản đến thực tế còn khá xa

Năm 2012, Nghị quyết 19-NQ/TW và năm 2022, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng đều xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ bất động sản, để hoang hóa, không đưa vào sử dụng.

Là công cụ lành mạnh hóa thị trường, nhưng thuế bất động sản sẽ là câu chuyện đường dài

Kể từ 2008 đến nay, Bộ Tài chính có ít nhất là 5 lần lấy ý kiến về các phương hướng xây dựng Luật thuế tài sản, nhưng lần lấy ý kiến nào cũng chỉ gây ồn ã trên công luận, rồi lại rơi vào im lặng.

Tất nhiên, Việt Nam có một khác biệt khá lớn so với các nước khác là thu nhập của người lao động quá thấp, nội dung của đồng lương gần như không có phần để chi phí cho chỗ ở. Chính vì vậy, mọi cải cách về thuế bất động sản đều rất nhạy cảm từ phía nhân dân, nếu đề án luật thuế này không làm rõ việc không tăng thuế đối với đối tượng nào và tăng thuế đối với đối tượng nào.

Nhìn từ phía khác, cải cách thuế bất động sản là một việc ưu tiên cần làm kiên quyết nhằm tạo công bằng và bình đẳng trong phát triển kinh tế bất động sản. Có như vậy, chúng ta cũng mới có kinh phí để phát triển đô thị.

Sự thực, từ văn bản Luật thuế bất động sản tới triển khai thực hiện được trên thực tế còn một khoảng cách khá xa. Để thực hiện được sắc thuế bất động sản, chúng ta cần một hệ thống hành chính bất động sản và hành chính thuế phù hợp, bảo đảm minh bạch, được cập nhật và được kết nối với nhau.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự hoặc Luật phòng chống tham nhũng cần có quy định chi tiết về trách nhiệm giải trình nguồn gốc đồng tiền mua các bất động sản đang sử dụng.