'Cạm bẫy' tiềm ẩn từ chính sách cải cách bất động sản của Trung Quốc

Tại Yanjiao, thị trấn cách Bắc Kinh 40 km về phía đông, David Wu nảy ra một phương pháp anh cho là khả thi nhất nhằm giải quyết khoản nợ thế chấp với lãi suất lên tới 13.000 nhân dân tệ (2.048 USD)/tháng mà anh không còn khả năng chi trả.

Thay vì cho thuê hoặc rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, nhân viên văn phòng 32 tuổi, với mức lương 7.000 nhân dân tệ/tháng, này chấp nhận cho không căn hộ với bất kỳ ai thay anh chi trả khoản nợ.

4 năm sau khi Wu mua căn hộ này với giá 3,9 triệu nhân dân tệ rồi sau đó cho thuê với giá 2.500 nhân dân tệ/tháng, giá trị bất động sản này hiện tại chỉ còn chưa đầy 1,5 triệu nhân dân tệ trong khi giá thuê nhà không hề tăng lên.

“Tôi nghĩ tôi có thể kiếm bộn tiền từ khoản đầu tư này”, anh nói. “Nhưng thực tế lại là một cơn ác mộng”.

Wu chỉ là một trong số rất nhiều chủ sở hữu bất động sản tại Yanjiao, địa phương từng là điểm nóng đầu tư khi sở hữu vị trí gần sát với thủ đô Bắc Kinh. Họ đều trở thành “nạn nhân” sau quyết định của thị trấn này trong năm 2017 khi áp dụng nhiều biện pháp kiểm soát giao dịch bất động sản nghiêm ngặt, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất.

Đối với các nhà hoạch định chính sách của Bắc Kinh, mối nguy hiện tại chính là quá khứ của Yanjiao có thể sẽ trở thành tương lai của Trung Quốc. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã thành công trong việc “hạ nhiệt” nhiều điểm nóng bất động sản thông qua chiến lược “thịnh vượng chung”. Nhưng giá bất động sản lại “rơi” nhanh hơn và sâu hơn so với kỳ vọng, gây ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế nói chung.

Hôm 17/1, Trung Quốc công bố tốc độ tăng trưởng GDP quý IV/2021 chậm nhất trong vòng 18 tháng, chỉ tăng 4% so với 6,5% đạt được trong cùng giai đoạn năm 2020. Tốc độ tăng trưởng quý đã tăng lên 1,6%, cao hơn so với 0,7% trong quý trước đó, theo dữ liệu từ Tổng cục thống kê quốc gia Trung Quốc.

“Nhiều thành phố đã lâm vào tình trạng suy thoái thị trường nhà ở tương tự như Yanjiao do nhu cầu trên thị trường tương đối thấp”, theo Dan Wang, nhà kinh tế học trưởng tại Hang Seng Bank China.

Câu chuyện “lên voi, xuống chó” của Yanjiao khởi đầu từ 10 năm trước, khi thị trấn này trở thành một điểm nóng của nhiều người có nhu cầu mua nhà nhưng điều kiện kinh tế không cho phép họ sở hữu một căn hộ ở trung tâm thành phố Bắc Kinh. Tại thời điểm đó, giá bất động sản tại Bắc Kinh cao gấp nhiều lần so với thị trấn nằm sát ranh giới với tỉnh Hà Bắc này.

“Nhu cầu nhà ở tại Yanjiao tăng mạnh khi giá nhà tại Bắc Kinh vượt qua tầm với của nhiều người, theo Wang Chengdong, một môi giới bất động sản địa phương.

Trong giai đoạn 2010-2020, dân số của Yanjiao tăng gấp 2 lần lên 630.000 người.

Khi người nhập cư “tràn” vào thị trấn này, các nhà đầu cơ cũng vậy. Theo các công ty môi giới nhà đất tại Yanjiao, hiện tượng đầu tư lướt sóng đã phát triển mạnh từ năm 2015 sau khi Bắc Kinh nới lỏng các biện pháp kiểm soát tín dụng nhằm tạo động lực phát triển kinh tế.

Diện tích các căn hộ mới được giao dịch tại Yanjiao tăng 150% trong giai đoạn 2014-2016, theo E-House China, một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Thượng Hải. “Mọi người đều nghĩ rằng cơn sốt nhà đất sẽ kéo dài và giá nhà sẽ chỉ tăng lên”, Wu cho biết.

Tuy nhiên, trong năm 2017, chính quyền thị trấn Yanjiao đưa ra thông báo rằng chỉ những ai có hộ khẩu tại địa phương hoặc người lao động nhập cư có ít nhất 3 năm làm việc tại đây mới có thể mua nhà.

Số lượng các giao dịch giảm khoảng 80% trong hai năm 2017 và 2018 trước khi phục hồi chậm sau đó. “Chính sách thắt chặt khiến cho tệp khách hàng của chúng tôi từ đông đảo người dân cả nước giờ chỉ gói gọn trong những người dân bản địa tại nơi đây, nhiều người trong số họ thậm chí đã có mấy căn nhà rồi”, theo Wang Chengdong.

Sự sụt giảm của thị trường bất động sản vô tình tạo nên áp lực tài chính cho chính quyền địa phương. Sanhe, thành phố cấp trên của Yanjiao, dự báo phải đối mặt với khoản sụt giảm tiền bán đất lên tới 50% trong năm 2021, sau khi đã giảm 30% vào năm 2020.

Theo một số nguồn thạo tin, Yanjiao gần đây cho dừng lệnh cấm người ngoài địa phương mua bán bất động sản, nhưng vẫn chưa công bố rộng rãi. Và hệ quả là số lượng giao dịch và giá bất động sản tại thời điểm cuối năm 2021 vẫn tương đối ảm đạm.

“Chính quyền vẫn chưa muốn có quá nhiều người biết về quy định mới này vì lo sợ làn sóng đầu cơ một lần nữa ập tới”, theo Wang Chengdong. “Nhưng bằng cách nào chúng ta có thể đẩy mạnh giao dịch mà không công bố thông tin rộng rãi chứ?”.

Một quan chức thành phố Sanhe cho biết các quy định thắt chặt mua bán bất động sản không có bất cứ sự thay đổi nào.

Với việc tình trạng ảm đạm trên thị trường nhà đất Yanjiao vẫn tiếp diễn, có không ít nhà đầu tư đang phải vật lộn với những khoản vay thế chấp, với giá trị lớn hơn nhiều so với giá trị thực hiện tại trên thị trường. Trong khi một vài người trong số họ, ví dụ như Wu, chấp nhận tặng không căn hộ của mình cho bất cứ ai thay thế anh chi trả khoản nợ, thì một bộ phận khác đã phải tuyên bố vỡ nợ.

Theo nguồn dữ liệu chính thống, số lượng nhà bị tịch thu tại Yanjiao đã tăng từ 150 căn trong năm 2019 lên 823 căn trong năm 2021. Một cán bộ thi hành án cho biết khối lượng công việc xử lý các vụ vỡ nợ là rất lớn.

“Tôi đã phải dừng việc dẫn khách đến tham quan các căn nhà bị thu hồi”, người này chia sẻ. “Vì quá nhiều những căn hộ như vậy”.