Căn hộ diện tích 25m2 tiếp tục gây tranh cãi

Khan hiếm căn hộ nhỏ

Theo khảo sát của của Công ty CP DKRA Việt Nam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22-35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25-50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường.

Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam nói rằng, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là Thông tư số 21 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại và diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn của dự án.

Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

“Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn cử, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong khu dân cư tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…”, ông Lâm nói.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy, xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Theo đó, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Cuộc điều tra này cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi... Do đó, việc phát triển căn hộ 25m2 là phù hợp.

“Căn hộ 25m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó. Tổng giá trị căn hộ 25m2 vì vậy mềm hơn, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA phân tích thêm, căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với căn hộ nhỏ phân khúc cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Với căn hộ bình dân đơn giá bán 25 triệu đồng/m2, những căn diện tích 30m2 tổng giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Lo quá tái hạ tầng đô thị

Dù ủng hộ căn hộ 25m2 nhưng ông Phạm Lâm nói rằng, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Cụ thể, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học. Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2. Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25-30-35-40-45m2 với tỷ lệ sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

“Căn hộ 25m là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan, tổ chức ban ngành và các doanh nghiệp liên quan”, ông Lâm nói.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này cũng không hạn chế xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào. Dù chuẩn cho phép như thế, nhưng theo ông Châu tùy từng khu vực, từng địa phương nên có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương.

Tuy nhiên, ông Châu cũng lo ngại, căn hộ 25m2 này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Do đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở 25m2 không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích hợp lý. Đây có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt. Yếu tố quan trọng cần được cả nhà đầu tư cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án.

UBND TPHCM từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng lo ngại việc cho phép xây dựng những căn hộ nhỏ (dưới 45m2) sẽ làm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học, làm tăng quy mô dân số. Điều này làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội của TPHCM hiện đang bị quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện nhà ổ chuột trên cao trong lòng đô thị.