Căn hộ trung cấp tiếp tục hấp thụ tốt trên thị trường bất động sản

Tỉ lệ hấp thụ đạt 70-80%

Báo cáo thị trường mới đây của Hội môi giới BĐS Việt Nam chỉ ra, tại Tp.HCM, căn hộ trung cấp là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 72,7%, trong khi căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp nhất, chỉ đạt 10%. Như vậy để thấy, dòng sản phẩm căn hộ giá trung cấp (dao động từ 30 đến 50 triệu đồng/m2) vẫn được xem là điểm sáng của thị trường BĐS.

Ghi nhận cho thấy, tại Tp.HCM, một số dự án căn hộ mở bán mới hoặc chào bán thứ cấp nhận được sự quan tâm tích cực từ phía người mua trước khi dịch bùng phát mạnh. Chẳng hạn, dự án Akari City của CĐT Nam Long tại Q.Bình Tân, trước khi dịch Covid-19 diễn biến mạnh khiến người mua không thể đi xem nhà mẫu được thì trước đó, dự án này nhận được sự quan tâm đáng kể của người mua, nhất là đối tượng mua nhà ở thực. Được biết, dự án này có giá khoảng 35-38 triệu đồng/m2, chuẩn bị bàn giao nhà nên nhận được khách mua ở thực chú ý.

Hay dự án Mizuki Park tại huyện Bình Chánh ra dòng sản phẩm căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 cũng nhận được sự quan tâm đáng kể từ khách mua ở thực lẫn nhà đầu tư trước khi dịch Covid-19 bùng phát mạnh tại Tp.HCM. Với mức giá dễ chịu so với tốc độ tăng giá chóng mặt của thị trường căn hộ Tp.HCM đã khiến sản phẩm căn hộ tại dự án này thu hút sự chú ý của người mua. Tuy vậy, hiện tại do dịch bùng mạnh, việc đi xem dự án của khách hàng bị "ngăn cách".

Căn hộ giá trung cấp tại Tp.HCM vẫn nhận được sự quan tâm của người mua.

Trong khi đó, tại khu vực lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… mặc dù sức hấp thụ thị trường có giảm tốc do dịch Covid-19 bùng phát mạnh, nhưng dòng sản phẩm căn hộ giá trung cấp-vừa túi tiền vẫn nhận được sự quan tâm của người mua. Chẳng hạn như dự án căn hộ HL Phú Đông vẫn được nhiều khách hàng tìm mua chuyển nhượng trong mua dịch. Theo đó, giá căn hộ HL Phú Đông đã cấp sổ hồng giá chuyển nhượng hiện dao động 2,3 – 2,5 tỷ trong khi giá thời điểm mở bán là 1,1 tỷ vào năm 2016.

Liền kề đại lộ Phạm Văn Đồng chỉ 500m, căn hộ Phú Đông Premier hiện có giá từ 2,2 – 2,5 tỷ, tăng gần 60% so với giá thời điểm mở bán là 1,5 tỷ (năm 2018). Theo chủ đầu tư, tỷ lệ chuyển nhượng của cả hai dự án này đều đạt trên 100%, hàng tuần đều có giao dịch chuyển nhượng chứng tỏ không chỉ sơ cấp mà thanh khoản thứ cấp vẫn rất cao.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, song trong quý 2/2021, giá căn hộ Tp.HCM vẫn biến động mạnh. Trong đó, giá bán biến động mạnh nhất ở về khu vực Tp.Thủ Đức, Quận 7 và một số Quận trung tâm. Nếu so với 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP. Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (thời điểm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2, thì hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Như vậy, tìm kiếm dự án căn hộ có ngưỡng giá 40 triệu đồng/m2 tại khu vực này hiện tại đã trở nên khó khăn. Theo đó, một số dự án căn hộ tại Bình Chánh, Nhà Bè, Q.Bình Tân hay tỉnh lân cận như Bình Dương (giáp ranh Tp.Thủ Đức) còn giá từ 35-40 triệu đồng/m2 được xem là mức giá dễ chịu ở thời điểm này, biên độ tăng giá dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trong tương lai.

Cũng theo báo cáo quý 2/2021 của Colliers Việt Nam, thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận phân khúc trung cấp được hấp thụ tốt với hơn 80% căn hộ đã bán và người mua chủ yếu là nhà đầu tư cá nhân. Để thích ứng với các thách thức vì đại dịch Covid-19 gây ra, nhiều chủ đầu tư đã nhạy bén tận dụng công nghệ để tạo sự khác biệt và thích ứng với trạng thái "bình thường mới". Ghi nhận cho thấy, do dịch bệnh, nhiều CĐT không thể mở bán trực tiếp mà bán hàng online, mức độ quan tâm đến các dự án mức giá trung cấp rất tích cực, dĩ nhiên khó bằng với việc mở bán tập trung.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong Quý 2/2021, thị trường Tp.HCM đón nhận 3.968 căn hộ được chào bán, con số này gấp đôi lượng chào bán trong quý trước cho thấy sự cải thiện về tình hình bán hàng. Tuy nhiên, với 5.600 căn, tổng nguồn cung chào bán trong nửa đầu năm 2021 vẫn thấp hơn 9% so với cùng kỳ năm ngoái do dịch Covid-19 tái bùng phát. Theo phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 79% lượng nguồn cung chào bán trong Quý 2/2021, phần còn lại đến từ phân khúc hạng sang và cao cấp.

Đơn vị này khẳng định, đà bán hàng trong quý 2/2021 tương đối tốt so với quý trước, với hơn 80% số căn chào bán trong quý được tiêu thụ. Trong quý 2/2021, có tổng cộng 4.700 căn được bán, tăng 76% so với quý trước. Số lượng căn bán được tăng trong quý 2 nhờ các hoạt động bán hàng sôi nổi trước giai đoạn hạn chế di chuyển để chống dịch. Kênh bán hàng đa dạng (bán hàng trực tuyến kết hợp với tiếp thị trực tiếp thông qua các sự kiện bán hàng, giới hạn số lượng khách trong mỗi phiên, ...) và các chính sách bán hàng mới đã làm tăng lượng giao dịch trong quý.

Các dự án chuẩn bị bàn giao nhận được sự quan tâm đáng kể của người mua ở thực.

Đáng nói, dù dịch bệnh, giá bán trung bình trên thị trường căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp và phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Phân khúc cao cấp và bình dân có mức tăng giá nhẹ trong quý khảo sát, lần lượt là 0,4% và 1,6% so với cùng kỳ năm trước.

Quả thực, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến nguồn cung cũng như giao dịch thị trường BĐS căn hộ. Trong đó, nhiều kế hoạch mở bán của doanh nghiệp bị trì hoãn lại do dịch, dẫn đến lượng giao dịch cũng giảm sút. Tuy nhiên, nhìn chung, giá BĐS căn hộ vẫn tăng, mức độ quan tâm đến các dự án trung cấp vừa túi tiền vẫn ổn định. Nhiều dự báo, hậu Covid-19, thị trường căn hộ Tp.HCM và vùng lân cận tiếp tục đà tăng trưởng mới, khi mà sức cầu vẫn khá lớn.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, thị trường căn hộ toàn Tp.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý 2 giảm nhẹ so với quý 1/202. Riêng thị trường Tp.HCM ghi nhận diễn biến sôi động hơn với nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B, căn hộ hạng C tiếp tục vắng bóng. Đáng nói, trong quý nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu Nam Tp.HCM bật tăng mạnh trong quý khi chiếm 44% tổng nguồn cung mới và 52% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Mức giá sơ cấp tại Tp.HCM trong nửa đầu Quý 2 có sự tăng nhẹ khoảng 3 - 5% do các dự án được giới thiệu ra thị trường chủ yếu thuộc những giai đoạn tiếp theo, sắp hoàn thành hoặc dự án có quy hoạch đồng bộ.

Vì sao được quan tâm?

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, xét về nhu cầu ở thực, phân khúc trung cấp có lượng người mua ở thực dồi dào đến từ những người trẻ, gia đình trẻ đang cần chốn an cư. Việt Nam là nước dân số trẻ, vì thế nhu cầu về chỗ ở cho người trẻ vẫn sẽ là xu hướng và có lượng cầu rất lớn. Riêng đối với các thành phố lớn tại khu vực phía Nam như Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai tập trung đa số dân số trẻ trong độ tuổi lao động, kết hôn. Số lượng này đến từ dân bản địa và cả dân nhập cư hàng chục ngàn người mỗi năm tạo ra nhu cầu nhà ở bức thiết. Với khoản tài chính tích lũy chưa nhiều, nhu cầu này lại trúng khoảng giá của phân khúc trung cấp.

Xét về nhu cầu đầu tư, theo ông Phúc phân khúc trung cấp phù hợp cả cho khách hàng có nguồn tài chính vừa tầm lẫn khách hàng đầu tư "cá mập". Nếu các cá mập có thể gia tăng lợi nhuận bằng việc mua sỉ cùng lúc nhiều sản phẩm thì với nhà đầu tư trung lưu, họ chỉ cần số vốn nhỏ đã có thể tham gia vào các căn hộ trung cấp để sinh lời, tùy phương thức của chủ đầu tư. Nói như vậy để thấy, so với phân khúc cao cấp, phân khúc trung cấp vẫn chiếm chủ đạo với lượng cầu dồi dào, đa dạng hơn.

"Tôi lấy ví dụ nếu 100 người có đủ khả năng mua căn hộ trung cấp thì chỉ có 3-5 người có thể mua căn hộ cao cấp thôi", ông Phúc nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, hiện nay dù giá bán căn hộ có nhích lên song các chủ đầu tư đã tính toán rất kỹ về mặt tài chính qua các đòn bẩy như việc chỉ trả trước một khoản nhất định, còn lại ngân hàng hỗ trợ. Lấy ví dụ như một số chính sách thường được áp dụng là thanh toán đến 30% nhận nhà, ngân hàng hỗ trợ 70%, ân hạn nợ gốc 24-36 tháng. Như vậy, với một căn hộ giá 2-3 tỷ, người mua chỉ cần trả trước 600- 900 triệu trong từ 24-36 tháng, tùy dự án.

Hoặc đơn cử như một dự án nhà giá thuộc phân khúc trung cấp mà chúng tôi sắp giới thiệu cuối năm nay, để kích thích sức mua thì chúng tôi sẽ áp dụng mức thanh toán chỉ 20% đến khi nhận nhà, người mua chỉ cần trả 400-500 triệu trong suốt 2 năm thi công. Các chính sách, phương thức thanh toán tối ưu, linh hoạt giúp khách hàng dễ dàng đầu tư và sở hữu. Từ đó thu hút ngày càng nhiều khách hàng có nguồn vốn tích lũy vừa tầm tham gia, tạo nên sự sôi động về nguồn cầu lẫn tính thanh khoản.

Chưa kể, lãi suất ngân hàng hiện nay đang có xu hướng giảm càng tạo điều kiện thuận lợi cho người có khoản tài chính vừa tầm mạnh dạn tham gia vào đầu tư hoặc sở hữu nhà ở trong mức giá phải chăng.

Cũng theo đại diện CBRE Việt Nam, đến cuối năm, nguồn cung chào bán của thị trường căn hộ trong cả năm 2021 sẽ khoảng 17.000 – 18.000 căn. Trong đó, dịch Covid-19 tái bùng phát đã làm thay đổi bản chất của việc kinh doanh nhà ở theo một cách tích cực và thị trường vẫn hấp dẫn. Các chủ đầu tư đã đổi mới các chính sách bán hàng trong khi người mua ngày càng quen với tình trạng bình thường mới.