“Cắt nghĩa” cơn sốt bất động sản Nhơn Trạch, Đồng Nai

Thời gian gần đây, thị trường BĐS Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang sôi động trở lại sau khoảng thời gian trầm lắng. Trong đó, hoạt động mua bán BĐS diễn ra khá nhộn nhịp. Đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi thế về hạ tầng giao thông khiến giá BĐS liên tục tăng trưởng. 

Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng, dân tình đang đồn thổi để kích đầu cơ tại Nhơn Trạch. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Phó Giám đốc điều hành Tập đoàn BĐS TLM để hiểu hơn về thực hư câu chuyện này, cắt nghĩa cơn sốt BĐS đang diễn ra khá mạnh mẽ tại thị trường Nhơn Trạch hiện nay.

Vì sao BĐS Nhơn Trạch được giới đầu tư chú ý?

Theo bà Thảo, tính đến tháng 2 năm nay, huyện Nhơn Trạch là địa phương dành nhiều đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị. Cụ thể là 84 dự án khu dân cư, đô thị với diện tích 3.838 ha. Ngoài ra huyện cũng sẽ hình thành các khu đô thị, khu dân cư thương mại cao cấp và nhà ở xã hội; khu dịch vụ hậu cần cảng quy mô hơn 550 ha; khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng ven sông. Đây cũng là sức hút mạnh mẽ khiến các nhà đầu tư nô nức trở lại Nhơn Trạch sau nhiều năm im lắng.

Cùng với các cảng quốc tế và khu công nghiệp nước ngoài quy mô lớn, Nhơn Trạch có lợi thế sở hữu đoạn sông Đồng Nai cực rộng chảy qua, vừa là trục giao thương kinh tế vừa là lá phổi xanh cho cả vùng. Hệ thống cầu đường với nhiều dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, cầu Cát Lái, đường liên cảng Phước An… đang được tái khởi động chính là mấu chốt để tạo lực hút cư dân cho vùng.

Những dự án vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, đầu tư bài bản tại Nhơn Trạch hút các NĐT

Như vậy, Nhơn Trạch "bật lên" là nhờ hạ tầng giao thông?, bà Thảo cho rằng, lợi thế của Nhơn Trạch không chỉ nằm ở câu chuyện giao thông đang được đầu tư đồng bộ mà nơi đây còn hấp dẫn giới đầu tư địa ốc bởi vị thế của một thị trường giáp ranh Tp.HCM. Nhơn Trạch nằm trong khu vực tam giác phát triển Tp.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu, vì thế xu hướng chuyển dịch vùng kinh tế sang khu Đông Sài Gòn mà trọng tâm là Nhơn Trạch đang được hình thành rất rõ trong những năm qua.

Trong năm 2021, chính quyền tỉnh Đồng Nai đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng để đảm bảo tiến độ các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3 đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch, đường 319, cầu Cát Lái, cầu Nhơn Trạch… đồng thời tích cực khai thác giá trị của các đô thị ven sông Đồng Nai.

Do đó, những dự án nằm trong bản đồ quy hoạch của tỉnh, đầy đủ pháp lý và sở hữu những giá trị nổi trội như vị trí kết nối, khả năng thanh khoản tốt có sức hút rất lớn với giới đầu tư địa ốc.

"Tôi lấy ví dụ, dự án có vị trí đắc địa ở tâm điểm Nhơn Trạch như khu đô thị King Bay, càng thấy rõ xu hướng này. Trong hơn một năm nay, rất nhiều NĐT đã lựa chọn các sản phẩm của  dự án này vì ngoài những lợi thế vượt trội về mặt vị trí và quy hoạch thì khu đô thị King Bay có cơ sở pháp lý rõ ràng. Chưa kể, do chỉ cách thành phố Thủ Đức một cây cầu, lại nằm ngay lõi quy hoạch của đô thị xanh Nhơn Trạch, dự án này được hưởng lợi kép từ lộ trình phát triển của cả hai đô thị nhưng lại có mức giá hấp dẫn - điều mà các  luôn quan tâm", bà Thảo chia sẻ.

Theo bà Thảo, phân khúc sẽ trụ vững sau làn sóng Covid-19 thứ 3 là đất thổ cư, đất nền dự án, BĐS nông nghiệp...

Theo bà Thảo, không chỉ riêng Đồng Nai hay Nhơn Trạch mà bất cứ địa phương nào có hạ tầng hoàn thiện, đồng bộ, quy hoạch chỉn chu đều sẽ tạo động lực rất lớn cho BĐS.

Đó cũng chính là mối quan hệ biện chứng giữa sự phát triển của giao thông – kinh tế và xã hội. Điện – đường – trường – trạm luôn là những yếu tố căn bản và tiêu chuẩn quy chiếu bộ mặt đô thị. Theo quy hoạch, huyện Nhơn Trạch được tỉnh Đồng Nai xác định là cực tăng trưởng quan trọng trong giai đoạn 2020-2025, cơ bản đạt các tiêu chí đô thị loại II, sau năm 2030 sẽ đạt đô thị loại I. Chính vì thế, hệ thống cầu đường hoàn thiện chính là mấu chốt để tạo lực hút cư dân cho vùng. Và dĩ nhiên, đất lành chim đậu, giá trị BĐS cũng sẽ tăng trưởng cùng với nhu cầu an cư lạc nghiệp của người dân.

 Là tin đồn kích đầu cơ?

Khi được hỏi, thời gian gần đây, nhiều ý kiến cho rằng, dân tình đang đồn thổi để kích đầu cơ tại Nhơn Trạch, liệu có đúng?, bà Phương Thảo chia sẻ, với một thị trường có nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như Nhơn Trạch, thị trường sẽ sôi động hơn, khó tránh khỏi những môi giới lão luyện tung ra các thông tin làm rối thị trường để thổi giá. Điều chúng ta cần quan tâm là đặt các luồng thông tin trong tương quan đối chiếu với các văn bản pháp lý uy tín, mà ở đây là các định hướng quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, các quyết định phê duyệt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của Chính phủ.

"Vì vậy, những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì giá trị của nó luôn là thật. Và NĐT kinh nghiệm sẽ luôn là những người đi trước thị trường, nhìn thấy khả năng phát triển cũng như khả năng tăng trưởng của sản phẩm đầu tư ở thời điểm ít nhất 3 đến 5 năm chứ không đợi đến khi thị trường bị nhào nặn bởi các tin đồn", bà Thảo nhấn mạnh.

Lợi thế của Nhơn Trạch không chỉ nằm ở câu chuyện giao thông đang được đầu tư đồng bộ mà nơi đây còn hấp dẫn giới đầu tư địa ốc bởi vị thế của một thị trường giáp ranh Tp.HCM

Từ các báo cáo thị trường cho thấy, mặt bằng giá BĐS của khu vực Đồng Nai nói chung và Nhơn Trạch nói riêng có sự ấm lên rõ rệt sau đại dịch Codid-19. Với đất nông nghiệp, trước Tết, NĐT mua giá 6,1 triệu đồng/m2 diện tích 300m2, hiện NĐT có thể bán lại với giá 9 triệu, tức mức tăng đạt gần 50% trong vòng vài tháng. Điều đáng mừng là sự trở lại này được các chuyên gia đánh giá là ổn định và chất lượng các giao dịch tốt hơn hẳn so với thời kỳ sốt đất do thông tin khởi công sân bay Long Thành vài năm trước.

Và chắc hẳn, với chỉ đạo cụ thể và quyết liệt của Chính phủ đối với công tác giải phóng mặt bằng để đảm bảo tiến độ cho các dự án trọng điểm tại các địa phương, cùng với những thông tin cụ thể về thời gian, tiến độ và phương thức đầu tư của đường Vành đai 3 như các báo đài đều đã đưa tin trong thời gian qua thì giá trị BĐS Nhơn Trạch sẽ còn dư địa tăng trưởng rất lớn.

Dự báo về thị trường BĐS vùng ven trong thời gian tới, bà Phương Thảo cho rằng, ít nhất trong 6-12 tháng tới, BĐS các tỉnh giáp ranh Tp.HCM sẽ có sức hút lớn. Danh sách xếp hạng sức hấp dẫn của thị trường BĐS vùng ven Sài Gòn dựa trên kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng và chi phí vốn cạnh tranh hiện nay như sau: Đồng Nai dẫn đầu top thị trường vệ tinh tiềm năng; Long An là vệ tinh tiềm năng top 2; Bình Dương thành vùng ven tiềm năng thứ 3. Xếp sau Đồng Nai, Long An và Bình Dương là các thị trường tiềm năng top 4 như: Vũng Tàu, Hồ Tràm, Phan Thiết...

Theo bà Thảo, như các báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu uy tín như Savills, Colliers… dưới ảnh hưởng của dịch Covid-19, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào những loại hình không bị tác động xấu từ dịch bệnh. Phân khúc sẽ trụ vững sau làn sóng Covid-19 thứ 3 là đất thổ cư, đất nền dự án, BĐS nông nghiệp, từ đó tạo thành lực đẩy cho thị trường.