CEO bất động sản: Sẽ không có cơ hội chờ thị trường “sập” hay chạm “đáy” để mua chung cư giá rẻ

Chung cư vẫn có giao dịch

Đi ngược với diễn biến có phần trầm lắng của thị trường, phân khúc chung cư đang tiếp tục minh chứng sức bền khi lượng giao dịch diễn ra ổn định ở thời điểm cuối năm. Theo chia sẻ của một môi giới (hiện đang làm việc trong công ty chuyên phân phối dự án chung cư ở Hà Nội), giao dịch chung cư vẫn khả quan, trong khi đất nền và đất thổ cư gần như chững lại.

Môi giới này tiết lộ: “Chỉ trong một tuần, đội nhóm kinh doanh của chúng tôi đã bán thành công 3 căn hộ cao cấp tại một dự án chung cư cao cấp. Giá của 3 căn hộ này dao động từ 7-8 tỷ đồng. Người mua nhà sẵn sàng bỏ ra cả chục tỷ đồng để sở hữu một cao cấp. Ai bảo thị trường đang đóng băng?”.

Tuy nhiên, theo môi giới này, “So thời điểm đầu năm 2022, hoặc giai đoạn cuối năm sát Tết, lượng khách hàng chốt mua giảm tới khoảng 40%. Song các dự án chung cư đang mở bán hoặc chuẩn bị mở bán ở Hà Nội đều có lượng quan tâm nhất định. Hiện tại, phần lớn người mua đều có sẵn tiền mặt. Chỉ có lượng nhỏ người mua phải vay vốn ngân hàng”.

Lượng khách hàng tới tham quan tại một dự án ở Hà Nội vào hồi tháng 10/2022.

Anh N. (nhân viên kinh doanh bất động sản) cũng cho biết: “Sản phẩm căn hộ chung cư vẫn ghi nhận giao dịch ổn, nhất là ở nội đô. Ví dụ, trong các sự kiện mở bán dự án Hanoi Melody Residences tại Tây Nam Linh Đàm, người mua tới tham quan và nghe tư vấn về dự án, chính sách bán hàng rất đông. Ở giai đoạn này, có thời điểm tôi nhận tư vấn trung bình cho 3-5 khách hàng mỗi ngày”.

Anh N. còn nói thêm, với dự án này người mua để ở nhiều và ngay cả người có sẵn tiền cũng mua để đầu tư. Đơn cử như căn 2 phòng ngủ tại dự án, nếu thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, người mua chi khoản tiền thấp hơn mặt bằng chung thị trường tới vài trăm triệu nhờ chính sách bán hàng tốt. Với người mua ở thực thì đây là mức tiết kiệm lớn, khi chuyển đổi chỗ ở cũng rất dễ kiếm lời. Hoặc chủ nhà chuyển sang cho thuê, giá cho thuê cũng rất tốt do nhu cầu thuê nhà của người Hà Nội luôn cao”.

Có nên đợi chung cư hạ giá để vào tiền?

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, tại thị trường Hà Nội, thực tế, lượng giao dịch chung cư vẫn diễn ra. Thừa nhận, lượng giao dịch chung cư sụt giảm so với những năm trước, song ông Quyết nhấn mạnh: Diễn biến này không đồng nghĩa với sự “đóng băng” của thị trường. Tại Bắc Giang hay Bắc Ninh, loại hình nhà ở xã hội cũng bán tốt bởi nguồn cung không có trong khi nhu cầu mua nhà của người dân luôn cao.

Lý giải về sự sụt giảm giao dịch căn hộ chung cư giai đoạn hiện nay, ông Quyết phân tích, nguyên nhân đến từ việc tiếp cận vốn vay ngân hàng trong nửa cuối năm 2022 khó khăn. Vì không có tiền hỗ trợ từ phía ngân hàng nên người mua có nhu cầu sở hữu nhà nhưng lại không đủ tài chính để đưa ra quyết định xuống tiền. Đây cũng là lý do những người mua nhà ở thời điểm này chủ yếu thuộc nhóm có sẵn tiền mặt.

Trước câu hỏi “người mua nhà có nên chờ đợi giá chung cư hạ giá để vào tiền”, ông Quyết nhấn mạnh: “Với người có tiền thì đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc mua nhà”. Theo ông Quyết, nhiều người trong tâm lý chờ thị trường “sập” hay chạm “đáy” để mua nhà rẻ. Nhưng với loại hình căn hộ chung cư, ông Quyết nhấn mạnh, giá vẫn sẽ neo ở ngưỡng như hiện tại bởi nguồn cung dự án nội đô đang ngày càng khan hiếm.

“Một số chủ đầu tư không có nhiều dự án để triển khai. Trong khi đó, quá trình xây dựng dự án ở Hà Nội đòi hỏi chi phí cao như giá đất, giá nguyên vật liệu xây dựng, tất yếu giá bán chung cư sẽ cao. Thế nên, các chủ đầu tư cũng sẽ khó giảm giá nhà để bán ngay cả khi doanh thu thấp hơn những năm trước. Nếu như giai đoạn trước, một dự án đặt ra mục tiêu bán nhà trong vòng 6-9 tháng thì đến hiện tại, thời gian bán có thể kéo dài tới 12-18 tháng”, ông Quyết nói thêm.

Ông Quyết dự đoán, những loại hình đánh vào nhu cầu ở thực như chung cư vẫn sẽ ghi nhận thanh khoản trong thời gian tới. Đặc biệt với tín hiệu nới room tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khi điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng thêm khoảng 1,5 - 2% mới đây cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng, người mua nhà sẽ có cơ hội tiếp cận với vốn vay, sẽ làm gia tăng thanh khoản dự án. Ông Quyết nói thêm, sang năm 2023, việc giải ngân cho vay mua nhà từ phía ngân hàng càng “dễ thở” hơn bởi room tín dụng mới “rộng”. Như thời điểm đầu năm 2022, người mua nhà vay dễ dàng tiếp cận vốn vay. Phải đến giữa năm 2022, room tín dụng cạn, người mua nhà mới khó vay.

Ngoài loại hình nhà chung cư, ông Quyết dự đoán, phân khúc nhà ở trong ngõ Hà Nội, hoặc nhà phố đáp ứng nhu cầu kinh doanh, tạo ra dòng tiền sẽ vẫn ghi nhận giao dịch mua – bán.