"Chất xúc tác" để thị trường bất động sản phục hồi?

Chia sẻ tại diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá tích cực. Thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ sau dịch bệnh với sự “ấm lên” của thị trường bất động sản du lịch, bán lẻ, văn phòng; nhu cầu phục hồi trên thị trường bất động sản nhà ở; và phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì nhu cầu lớn và ổn định.

Tuy nhiên, bắt đầu từ quý 3, thị trường có dấu hiệu chững lại, phân hóa; chủ yếu do việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra (Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát) làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm đối với cả nhà ở thương mại được cấp phép mới (9 tháng đầu năm, số dự án giảm 49%, số lượng căn hộ giảm 41% so với cùng kỳ 2021). Nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (9 tháng đầu năm, số dự án giảm 24%, số lượng căn hộ giảm 31% so với cùng kỳ 2021). Trong bối cảnh đó, mặc dù đà tăng bị chững lại trong quý 3 do lãi suất cho vay tăng lên, giá nhà duy trì ở mức cao; nhưng về cơ bản, trong 9 tháng đầu năm 2022, nhu cầu hồi phục khá mạnh mẽ (số lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công tăng 110% so với năm 2021).

Bên cạnh đó, mặc dù nhu cầu mua để sử dụng, đầu tư của người dân vẫn ở mức cao trong bối cảnh nguồn hạn chế, thị trường vẫn có dấu hiệu mất cân đối cung cầu khi thiếu hụt nhà ở giá bình dân và lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Đối với phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự hồi phục sau giai đoạn đóng băng do dịch bệnh. Theo DKRA, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng nguồn cung (gồm biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/ shophouse nghỉ dưỡng và condotel) tăng 68% và tổng tiêu thụ tăng 112% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, đà phục hồi có dấu hiệu chững lại khi trong quý III/2022, nguồn cung và tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/ shophouse nghỉ dưỡng giảm so với quý II/2022 (nguồn cung giảm 34%, tiêu thụ giảm 53%) và chỉ ghi nhận sự tăng trưởng tại phân khúc Condotel (nguồn cung tăng 53%, tiêu thụ tăng 66%).

Đối với phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng, theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản bán lẻ và văn phòng phục hồi khá tích cực; đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới khá hạn chế trong 9 tháng đầu năm 2022. Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ, văn phòng đều tăng so với cùng kỳ năm 2021 và tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao (khoảng 90%).

Đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, nhu cầu đối với thị trường được duy trì ở mức cao và ổn định. Trong 9 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy có xu hướng tăng và duy trì ở mức cao, khoảng trên 80% ở các khu vực phía Bắc và phía Nam. Tại một số địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh; tỷ lệ lấp đầy đạt mức 95%.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, ngành bất động sản nói chung là ngành kinh tế giàu tiềm năng, có mối liên hệ mật thiết với các thị trường tài chính Việt Nam. Bên cạnh đó, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản sẽ ngày đóng vai trò quan trọng, dẫn dắt, lan tỏa với nhiều ngành, lĩnh vực và toàn nền kinh tế Việt Nam.

Dự báo thị trường bất động sản, vị chuyên gia cho rằng, hết năm 2022 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ năm 2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghệ 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Ông Lực cho rằng, bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng, với sự xuất hiện và phổ biến hơn của một số phân khúc như bất động sản nghĩa trang, bất động sản số, bất động sản tâm linh, sức khỏe…

Tuy nhiên, ngành sẽ đối mặt với một số khó khăn, thách thức chính như cơ chế chính sách, pháp luật; thủ tục hành chính về thị trường bất động sản còn bất cập; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; nguồn vốn cho thị trường bất động sản vẫn là bài toán thách thức - đặc biệt trong bối cảnh NHNN chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản), việc phát hành trái phiếu dự báo sẽ chặt chẽ hơn; công tác quy hoạch còn chậm so với tốc độ đô thị hóa và sự phát triển của thị trường bất động sản; chất lượng hạ tầng còn bất cập; các thị trường hỗ trợ, liên thông với thị trường bất động sản còn non trẻ, chưa thực sự hiệu quả; hệ thống thông tin thị trường bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu các doanh nghiệp và nhà đầu tư; ảnh hưởng của xung đột địa chính trị, thiên tai, dịch bệnh, môi trường, biến đổi khí hậu…v.v.