Chu kỳ hạ lãi suất của Fed khởi động: Thị trường bất động sản nào đáng rót tiền?

Tuần trước, Fed hạ lãi suất mục tiêu 25 điểm cơ bản, xuống còn 4 – 4,25%, đánh dấu lần điều chỉnh thứ sáu của Ủy ban Thị trường mở (FOMC). Với vị thế đồng USD vẫn là tiền tệ chủ chốt trong thương mại toàn cầu, quyết định này được kỳ vọng tạo hiệu ứng dây chuyền tới nhiều ngân hàng trung ương khác.

“Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu: tìm dòng tiền ổn định, tăng trưởng vốn, hay đơn giản là trú ẩn an toàn”, ông Liam Bailey – Giám đốc nghiên cứu toàn cầu của Knight Frank – nhận định. Ông nhấn mạnh, mọi quyết định đều phải dựa trên nghiên cứu sâu, tính toán tác động tỷ giá, thuế ra/vào, chi phí tài chính, chi phí vận hành và khả năng thanh khoản.

Nhà đầu tư quốc tế: Rủi ro đi kèm cơ hội

Theo ông Kashif Ansari – Đồng sáng lập kiêm CEO tập đoàn môi giới bất động sản quốc tế Juwai IQI, những yếu tố cần đặc biệt chú ý là rủi ro tỷ giá và khác biệt luật pháp – thuế khóa giữa các quốc gia. Nhà đầu tư có nguồn tiền mặt dồi dào, như nhiều nhà đầu tư Trung Quốc đại lục, đang nắm lợi thế khi không cần vay vốn quốc tế và dễ thuyết phục người bán.

Mỗi thị trường bất động sản quốc tế hiện nay đều phô bày những ưu điểm nổi bật song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Tại Mỹ, dòng vốn ngoại đã tăng mạnh 33% trong 12 tháng tính đến tháng 3/2025, đạt 56 tỷ USD, với nhà đầu tư Trung Quốc dẫn đầu. Lợi thế lớn của thị trường này nằm ở hệ thống pháp lý chặt chẽ, minh bạch và sự hiện diện của các “thành phố cửa ngõ” có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, thách thức lại đến từ bức tranh pháp lý phức tạp với quy định khác nhau giữa các bang, cùng với việc giám sát chống rửa tiền ngày càng nghiêm ngặt, đặc biệt đối với các giao dịch bằng tiền mặt.

Ở Anh, đặc biệt là London, sức hút đến từ vị thế “thiên đường an toàn” của thị trường. Mức độ minh bạch cao và khả năng bán lại thuận lợi khiến bất động sản nơi đây được giới đầu tư đánh giá cao. Thế nhưng, gánh nặng thuế tem phiếu (stamp duty) nhiều tầng bậc, kèm phụ thu đối với người không cư trú, lại là rào cản đáng kể. Bên cạnh đó, Ngân hàng Trung ương Anh sau lần hạ lãi suất hồi tháng 8 đã tạm ngừng điều chỉnh trong tháng 9, khiến thị trường đang chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn tại kỳ họp tháng 11.

Đối với Canada, các thành phố như Toronto, Vancouver và Montreal sở hữu chất lượng sống hàng đầu và thị trường cho thuê đầy tiềm năng. Tuy nhiên, chính sách hạn chế mua nhà ở đối với người nước ngoài – vẫn đang kéo dài – đã làm giảm đáng kể sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế. Dù vậy, việc Ngân hàng Trung ương Canada hạ lãi suất xuống còn 2,5% hôm 17/9 cũng mở ra đôi chút kỳ vọng cho các hoạt động đầu tư mới.

Tại Australia, lạm phát tháng 8/2025 tăng 3% so với cùng kỳ năm trước, vượt dự báo và làm phức tạp thêm kế hoạch cắt giảm lãi suất dự kiến vào tháng 11. Dẫu vậy, thị trường bất động sản ở các trung tâm lớn như Sydney, Melbourne và Brisbane vẫn duy trì sức hút nhờ dân số tăng trưởng và nhu cầu nhà ở ổn định. Với nhà đầu tư ngoại, thách thức chính là thủ tục phê duyệt bắt buộc cùng nhiều loại phí và thuế bổ sung.

Nhật Bản lại nổi bật trong bức tranh toàn cầu nhờ đồng yên yếu, tạo lợi thế cho dòng vốn quốc tế, và mức lợi suất cho thuê cao ở các thành phố lớn. Đây được xem là thời điểm thuận lợi để đầu tư...

Ở Malaysia, làn sóng người mua ngoại ngày càng gia tăng, chủ yếu nhờ vào môi trường kinh doanh cởi mở, hệ thống giáo dục chất lượng và lối sống dễ chịu. Nhiều nhà đầu tư tìm đến thị trường này để sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng, nhà cho thuê hoặc làm nơi an cư, hưu trí. Đây là phân khúc được đánh giá còn nhiều tiềm năng, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu mạnh nhưng nguồn cung hạn chế.

Singapore vẫn là “điểm đến an toàn” trong khu vực nhờ tính minh bạch, nguồn cung đất hạn chế và đồng nội tệ ổn định. Những yếu tố này giúp giữ vững giá trị vốn trong phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, thuế bổ sung đánh vào người mua ngoại đang ở mức rất cao, trở thành rào cản lớn cho dòng vốn quốc tế.

Trong khi đó, Dubai (UAE) tiếp tục chứng minh sức hút mạnh mẽ với mức tăng trưởng nóng và nhu cầu bùng nổ. Đây là một thị trường dễ tiếp cận đối với nhà đầu tư nước ngoài, vừa đáp ứng nhu cầu lối sống, vừa mang lại cơ hội tiếp cận hoạt động thương mại toàn cầu. Đáng chú ý, nếu dự báo tháng 10 trở thành hiện thực, Dubai sẽ lập kỷ lục 57 tháng liên tiếp giá nhà tăng – một chuỗi tăng trưởng hiếm có trên thế giới.

Trong bối cảnh Fed và nhiều ngân hàng trung ương đang nới lỏng, cơ hội bất động sản toàn cầu rộng mở nhưng đi kèm nhiều thách thức. Nhà đầu tư được khuyến cáo không chỉ chạy theo lãi suất , mà cần kiên nhẫn nghiên cứu từng thị trường, đặt mục tiêu rõ ràng và chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, thuế và dòng tiền.

(Theo SCMP)