Chung cư mới tại "siêu đô thị" TP.HCM có giá trên 120 triệu đồng/m2 lấn át thị trường

Theo báo cáo thị trường nhà ở mới công bố mới đây của CBRE, trong quý 3/2025, thị trường nhà ở TP.HCM ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo các dự án hiện hữu, chỉ có 1 dự án thấp tầng tại Bình Tân (Sei Harmony) là được chào bán lần đầu ra thị trường.

Giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2

Đối với thị trường căn hộ, tất cả nguồn cung đều đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc dự án tái khởi động sau khoảng thời gian dài tạm dừng. Chỉ riêng trong quý 3 nguồn cung mới đã bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm 2025, tăng 143% so với quý trước và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Hơn 75% nguồn cung mới tập trung tại khu đông, TP.HCM (cũ).

Tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Số căn bán được trong quý 3 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, tuy nhiên tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%).

Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM , các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực. 

Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành "vùng đệm" cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).

Thị trường bất động sản thấp tầng TP.HCM (cũ) hồi phục

Trái với mảng căn hộ, thị trường bất động sản thấp tầng TP.HCM (cũ) sau một thời gian dài trầm lắng đang có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong quý 3/2025, với những tín hiệu tích cực từ nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ.

Sự trở lại của nguồn cung mới đạt 220 căn, tăng 197% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 95% nguồn cung mới tập trung tại khu vực phía tây (Bình Tân, Bình Chánh cũ), phản ánh xu hướng phát triển về phía ngoại vi.

Giá sơ cấp thị trường toàn thị trường duy trì ổn định ở mức 303 triệu đồng/m2 so với thời điểm quý 2 và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với quý 3/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất.

Thị trường ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng 108% so với quý trước.

Xu hướng liên kết vùng và triển vọng của thị trường nhà ở bán vào cuối năm

Đại diện CBRE cho biết, nguồn cung tại TP.HCM (cũ) tiếp tục khan hiếm, trong khi giá nhà tiếp tục tăng cao, điều này khiến các khu vực giáp ranh thành phố nổi lên như lựa chọn thay thế hợp lý hơn, đặc biệt cho người mua để ở.

Đưa ra triển vọng cuối năm, CBRE cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM (cũ) dự kiến ghi nhận thêm 4.300 căn hộ và 750 căn nhà thấp tầng mở bán mới. Nếu tính gộp cả Bình Dương (cũ) bà Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ đạt quy mô lớn (>2.400 căn thấp tầng, >22.000 căn hộ), khẳng định tầm quan trọng ngày càng tăng của Vùng TP.HCM mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Nhận xét chung về thị trường nhà ở tại TP.HCM (cũ), bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết: "Dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.

Nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã giúp 86 dự án tại TP.HCM (cũ) được khơi thông tính đến tháng 7/2025. Đây là động lực lớn nhất để gia tăng nguồn cung mới trong tương lai gần (Quý 4/2025 và 2026).

Trong khi đó, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ). 

Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh."