Chuyên gia bật mí hướng đi của dòng tiền đổ vào bất động sản năm 2023

Những tháng cuối năm 2022, thị trường địa ốc trong tình trạng ảm đạm, thanh khoản sụt giảm. Điều này cũng có một phần do khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới. Do đó, không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa.

Riêng với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó khăn trong thanh khoản dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư giai đoạn này làm trùng tay nhiều khách mua vốn có ý định từ trước đó.

Trong khảo sát chỉ số tâm lý trên 1.000 người dùng được Batdongsan.com.vn công bố trong Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES - 2022 cho ra kết quả, 72% đáp viên dự đoán lạm phát sẽ tăng trong năm 2023 và 75% nhận định lãi suất vay ngân hàng sẽ còn tăng thêm. Chính vì vậy, 35% người tham gia khảo sát cho biết sẽ ngưng đầu tư và giữ dòng tiền, 28% trong đó chọn giữ tài sản và chờ thị trường ổn định mới tiếp tục giao dịch, 27% thì chấp nhận bán cắt lỗ do lo sợ thị trường khó khăn hơn. Phần nhiều người mua lo lắng thị trường suy thoái kéo dài sang năm 2023 nên không dám đầu tư vào nhà đất. 64% người dùng cho rằng, giá bất động sản quá cao là yếu tố khiến họ không hài lòng với thị trường hiện tại, 46% lo rằng thị trường không ổn định nên chưa vội đầu tư.

Qua đó, có thể thấy dòng tiền của nhà đầu tư đang “nằm im” chờ thời. Vậy, bước sang năm 2023, nhà đầu tư nên có hướng đầu tư như thế nào? Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm hiện nay.

Chia sẻ về "dòng chảy" của dòng tiền đầu tư năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: “Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng. Với căn hộ sơ cấp, nhà vừa túi tiền mức giá dưới 50 triệu/m2, phục vụ nhu cầu ở thật vẫn là nhóm được quan tâm bên cạnh nhóm hạng sang và siêu sang luôn có nguồn cùng đều đặn đưa ra ngoài thị trường và đối tượng mua ít chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tín dụng”.

Nhận định về diễn biến cung – cầu trong năm 2023, ông Tuấn đưa ra nhận định, đây sẽ tiếp tục là một năm mà doanh nghiệp đối mặt với thách thức còn người mua thì thận trọng và “tính toán” hơn khi quyết định xuống tiền.

Người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu, mà xem xét nhiều hơn yếu tố khai thác thương mại của tài sản. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí bỏ ra để mua nhà.

“2023 là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9-5% trở lên sẽ được ưu tiên. Bất động sản càng mang lại lợi nhuận thương mại cao sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”, ông Tuấn phân tích.

Với loại hình căn hộ, theo ông Tuấn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 hiện nay thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn. Tuy nhiên, theo dự báo của đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng từ 4-6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng vì thế tăng lên. Có thể khoảng quý 4/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư với phân khúc này cũng sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.

Riêng về yếu tố nguồn cung, 2023 được định hướng là năm tháo gỡ cho các vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án. Nhiều sản phẩm dang dở và nguồn cung mới sẽ đẩy trở lại thị trường. Một khi sản phẩm chào bán dồi dào, mang lại nhiều sự lựa chọn cho người mua hơn và tăng tính cạnh tranh thì giao dịch cũng sẽ tăng nhiệt trở lại.