Chuyên gia CBRE Việt Nam: Thị trường BĐS chưa có "bong bóng"

Đó là chia sẻ của Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS” do báo Thương Gia tổ chức mới đây.

Theo bà Dung, nội lực nền kinh tế, nhu cầu mua ở thực vẫn còn khá cao trên thị trường, hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Do đó, dự báo thị trường vẫn sẽ diễn biến ổn định trong thời gian tới.

Nhìn lại 20 năm phát triển của thị trường BĐS để thấy, số lượng các cao ốc đang biến động rất mạnh. Các dự án cao tầng mọc lên ở bờ Tây Sài Gòn rất nhiều. Dự báo 5 năm nữa, bờ Đông Sài Gòn cũng được lấp đầy các công trình cao ốc.

“Thị trường nhà đất có thời kì lên đỉnh, thời kì xuống thấp. Và thị trường này có liên quan nhiều đến thị trường chứng khoán. Năm 2007-2008, là thời kì đỉnh cao của thị trường BĐS, đặc biệt với nhà ở bán, rất nhiều người có tiền từ chứng khoán đã đổ vào BĐS”, Bà Dung cho biết.

Theo bà Dung, thị trường năm sau vẫn phát triển ổn định. Ảnh: Hạ Vy

Thị trường bắt đầu phục hồi lại vào năm 2014. 9 tháng đầu năm 2019 thị trường BĐS chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung chào bán rõ nét. Cả 9 tháng chỉ có khoảng 20 dự án chào bán, con số này bằng một nửa của năm ngoái. Rất may thị trường xuất hiện một dự án KĐT lớn với 10.000 căn nên nguồn cung mở bán được kéo lại, ngang với năm 2018.

Điểm đáng chú ý của thị trường là dù nguồn cung ít nhưng sức mua vẫn lớn, nhất là nhu cầu ở căn hộ. Tất cả dự án trung cấp được chào bán mới trong 9 tháng đầu năm 2019 gần như được bán hết. Sức tiêu thụ trên thị trường rơi vào khoảng 70-80%, riêng phân khúc trung cấp tiêu thụ từ 90-100%.

“Nhu cầu về nhà ở trên thị trường còn rất lớn”, bà Dung nhấn mạnh. Giá bán vẫn có xu hướng tăng trên thị trường nhà đất. Cụ thể, phân khúc trung cao cấp tăng từ 17-20%/năm. Tính mức tăng trung bình trên toàn thị trường rơi vào khoảng 15%/năm.

Theo bà Dung, thị trường ở thời điểm này vẫn có những “điểm sáng” đáng chú ý. Chẳng hạn, mối quan tâm của NĐT nước ngoài đối với BĐS Việt Nam chưa hề giảm nhiệt. Nhu cầu tìm quỹ đất để xây dựng nhà ở từ họ còn rất cao.

Bên cạnh đó, số lượng căn hộ tiêu thụ tại 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM vẫn khá tốt. 9 tháng đầu năm có 21.600 căn được chào bán tại thị trường Tp.HCM (giả 3% so với cùng kì), có 26.800 căn ở Hà Nội. 

Trong suốt thời kì phục hồi là từ 2015-2018, số căn chào bán tại Tp.HCM hơn Hà Nội. Bước sang năm 2019 có loạt thách thức, giấy phép pháp lý chậm khiến thị trường BĐS Tp.HCM số căn chào bán giảm hơn so với Hà Nội. Tuy nhiên, số lượng căn tiêu thụ được tại thị trường Tp.HCM vẫn cao hơn Hà Nội.

Bà Dung cho rằng, xét về góc cạnh sức mua thì thị trường BĐS Tp.HCM vẫn đang vận hành ổn định và trong tương lai vẫn phát triển. Trong đó, phân khúc giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và một phần đầu tư cho thuê vẫn ngày càng hút được sự quan tâm của người mua. 

Sự vận hành của thị trường hiện nay đang theo hướng đáp ứng đúng nhu cầu thực của người tiêu dùng. Minh chứng có đến 75% nguồn cung ở phân khúc trung cấp ở thị trường Tp.HCM và 84% ở thị trường Hà Nội, đáp ứng nhu cầu nhà ở của khách mua trong nước.

Dự báo về thị trường BĐS năm 2020-2021, bà Dung cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung nhưng năm 2020 nguồn cung được dự báo sẽ cao hơn năm 2018, 2019 nên không quá lo lắng về nguồn cung bán ra thị trường. Trong đó, mức giá tiếp tục diễn biến tăng nhưng không tăng cao. Khu Đông và Khu Nam tiếp tục chiếm lĩnh thị trường BĐS, còn nhiều lựa chọn cho người mua ở 2 khu vực này.

Liệu thị trường có xảy ra bong bóng?, bà Dung nhấn mạnh “Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường chưa có vấn đề gì quá nghiêm trọng. Mặc dù đã có những khó khăn với cả CĐT lẫn người mua nhưng sẽ chưa có bong bóng. Lý do, nội lực nền kinh tế vẫn tốt, đây là yếu tố thúc đẩy nhu cầu mua nhà trên thị trường.

Cụ thể, tốc độ GDP đầu người tại Việt Nam khá cao. Tại Tp.HCM GDP đầu người vào khoảng 4.600 USD/người. Mức tăng 8% mỗi năm thúc đẩy quá trình chi trả của người tiêu dùng.

Ngoài ra, nhu cầu mua nhà trên thị trường vẫn cao. Đứng ở khía cạnh người mua nhà là người nước ngoài, số lượng mua chiếm ít nhưng tỉ lệ giao dịch thành công cao, thậm chí số lượng người chờ đến giai đoạn tiếp theo để mua rất cao trên thị trường. Xu hướng các NĐT từ Hồng Kông, Singapore... đổ về Tp.HCM ngày càng nhiều là động lực lớn cho TT BĐS phát triển.