Chuyên gia chỉ ra điểm khó của thị trường bất động sản

Dự báo về nguồn cung bất động sản giai đoạn cuối năm, CBRE Việt Nam cũng cho biết, nguồn cung bất động sản toàn thị trường sẽ khó cải thiện. So với khu vực phía tây hay nam TP. HCM, khu vực quận 9 cũ, nay là TP. Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc phía đông TP. HCM vẫn là địa bàn dồi dào nguồn cung bất động sản mới hơn.

Trước đó, CBRE cho biết sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TP. HCM đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TP. HCM hiện là 58 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, cuối năm, 80% nguồn cung bất động sản tập trung tại khu vực phía đông TP. HCM. Trong đó, thị trường đang chứng kiến những biến động về nguồn cung. Sản phẩm giá tầm trung ngày càng ít đi còn phân khúc cao cấp, hạng sang lại tăng cao.

"Nguồn cung bất động sản tại TP. HCM và cả vùng phụ cận tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Có những dự án trước đây thuộc phân trung cấp đã dịch chuyển về vùng giá cao cấp; sự tăng giá nhanh đã khiến căn hộ, nhà phố, biệt thự thiết lập mặt bằng giá mới những năm qua", ông Kiệt nhấn mạnh.

Nói về giai đoạn cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, xu hướng nguồn cung không cải thiện sẽ rất rõ nét. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Theo đó, mức giá sẽ tiếp tục biến động ở hầu hết các phân khu do nguồn cung khan hiếm.

TS. Khương nhận định, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM vẫn tập trung chủ yếu về khu vực phía đông - nơi vốn dồi dào sản phẩm nhà ở từ trước đến nay. Cụ thể, nguồn cung sẽ tập trung tại khu vực quận 9 cũ và mở rộng nguồn cung ra các khu vực giáp ranh phía đông như Đồng Nai, Bình Dương.

"Các điểm nghẽn pháp lý có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung bất động sản. Khi điểm nghẽn này được tháo bỏ, thị trường mới có cơ hội ghi nhận nhiều nguồn cung mới. Ngược lại, nếu điểm nghẽn pháp lý vẫn tiếp tục duy trì, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế", ông Khương nói.

Theo vị chuyên gia, nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng mất từ 3 - 5 năm. Do đó, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

Giám đốc cấp cao Savills cho biết thêm, với những chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3 - 5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội.

Tuy vậy, theo ông Khương, bức tranh nhà ở trong dài hạn, bất động sản nhà ở tại đô thị lớn vẫn nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Do đó, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong quý cuối năm sẽ chứng kiến nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh kèm theo giá bất động sản không tăng.

"Cần đẩy nhanh sửa luật cùng với công khai thông tin để tháo gỡ những điểm nghẽn cho các dự án phát triển, có tính cấp thiết. Khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường. Quan tâm, triển khai dự án nhà ở giá thấp để cân bằng và đáp ứng nhu cầu thực của xã hội", ông Đính nêu quan điểm.

Theo Chủ tịch VARS, các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường không nên tham gia hoạt động đầu cơ. Các chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở, đô thị không nên xây dựng chính sách giá, chính sách bán hàng có thể gây bất lợi cho thị trường khu vực, thị trường chung, nhất là các doanh nghiệp lớn, dự án lớn.