Chuyên gia địa ốc: Ách tắc pháp lý dự án khiến giá BĐS còn tiếp tục tăng

Có lẽ câu chuyện muôn thuở nhắc nhiều suốt những năm qua vẫn là pháp lý dự án. Các chuyên gia, doanh nghiệp đều khẳng định, giá BĐS không thể nào giảm nếu thủ tục hành chính vẫn kéo dài như hiện nay.

Chia sẻ tại Hội thảo tổ chức tại Tp.HCM mới đây, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nói đến BĐS là gồm 3 vấn đề chính: pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Trong đó, yếu tố pháp lý doanh nghiệp hoàn toàn bị động.

Theo ông Khương, thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp. Chính việc ách tắc pháp lý dẫn đội vốn đầu tư BĐS, từ đó đội giá bán. Chẳng hạn, một sản phẩm BĐS dự kiến bán 25 - 30 triệu đồng/m2, nhưng chờ pháp lý sẽ phải bán lên 35 triệu đồng/m2 mới đủ bù vào các chi phí phát sinh. Hay nếu doanh nghiệp dự kiến giá 1.000 USD/m2 thì sau khi chạy lòng vòng các nơi để đủ điều kiện mở bán phải đưa giá lên 1.500 USD/m2 mới có lời.

TS Sử Ngọc Khương

Theo vị chuyên gia này, chính việc ách tắc thủ tục pháp lý đã khiến NĐT nước ngoài e ngại rót vốn vào BĐS Việt Nam, mặc dù họ nhìn thấy tiềm năng. Hầu hết các NĐT ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án BĐS được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý... Đây là rào cản rất lớn ảnh hưởng đến việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào BĐS Việt Nam.

Ông Khương cho rằng, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn triển khai dự án được cho dù ngân hàng siết tín dụng. Tuy nhiên, câu chuyện nằm ở chỗ là không cấp phép xây dựng làm sao doanh nghiệp đi vay? Không cấp phép xây dựng làm sao doanh nghiệp thực hiện dự án để bán cho người dân?. Rất nhiều doanh nghiệp điêu đứng bởi không huy động được vốn của khách mua bởi ách tắc thủ tục. Những doanh nghiệp đi vay để đầu tư dự án thật sự nhiêu khê khi phải chờ đợi thủ tục.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, dù mới được tháo gỡ về giãn cách ly xã hội mà hiện thị trường BĐS đã quay trở lại tốt như vậy thì nếu được tháo gỡ về chính sách, thủ tục còn sẽ bật dậy mạnh mẽ hơn.

Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS và nền kinh tế cả nước cũng như toàn Vùng kinh tế trọng điểm phía nam hồi phục và tăng trưởng trở lại mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19, ông Châu đề xuất, các doanh nghiệp BĐS không xin hỗ trợ bằng tiền mà chỉ xin Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về cơ chế chính sách.

Cụ thể, Chính phủ sớm ban hành "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai", trong đó có cơ chế xử lý các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong dự án nhà ở, để tái khởi động lại hàng trăm dự án nhà ở đang bị ách tắc hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu

Song song đó, Chính phủ ban hành quy trình "chuẩn" về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Bởi hiện nay, hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đều bị ách tắc các thủ tục đầu tư xây dựng.

"Hiện nay, có địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, rồi mới được công nhận chủ đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và mới được khởi công xây dựng, làm cho dự án bị kéo dài thời gian thực hiện, làm tăng giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu", ông Châu nhấn mạnh.

Chung ý kiến, TS.Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia nhấn mạnh, trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính. Cụ thể những trở lại này như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng.

Theo vị chuyên gia này, để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm. Ngoài ra, để vực dậy thị trường BĐS, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển BĐS, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng….

TS Lê Xuân Nghĩa

Trong đó, biện pháp tín dụng là biện pháp hiệu quả nhất để khôi phục thị trường BĐS. Cụ thể, giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS; Nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS và cho vay mua nhà; Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm; Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt; Giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý.

"Các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Tại hội thảo mới đây, một số doanh nghiệp BĐS lại tiếp tục "kêu cứu" về thủ tục pháp lý kéo dài khiến hoạt động đầu tư, phát triển dự án của doanh nghiệp đình trệ. Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, để 1 dự án đắp chiếu lâu năm thì đương nhiên giá BĐS sẽ tăng lên vì các chi phí tài chính phát sinh buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá bán.

Đại diện Đại Phúc Land cũng cho rằng, ách tắc lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS là khâu pháp lý. Nếu được tháo gỡ thì thị trường sẽ tự khắc phát triển ổn định.

Thực tế, doanh nghiệp Việt đi chậm nhiều so với các nước trên thế giới, khoảng cách thị trường BĐS Việt Nam với thế giới còn khá xa. Mục tiêu bây giờ là nâng tầm vị thế của thương hiệu Việt ở tất cả các lĩnh vực, trong đó có BĐS. Theo đó, các cơ chế chính sách phải tạo điều kiện cho tất cả các ngành nghề phát triển mới tạo được sinh khí mới, cơ hội mơi.

"Nếu mình nhận thức chưa đúng, vẫn còn nhìn hẹp, sẽ mãi loay hoay mãi như vậy, kiểu thụ động, chờ đợi thì rất khó phát triển. Với BĐS, phải có tầm nhìn để thị trường phát triển. Trong đó, có sự tạo điều kiện một cách tối đa cho các CĐT phát triển dự án thì bộ mặt đất nước sẽ rất khác", đại diện Đại Phúc Land nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia trong ngành, nếu dịch bệnh có qua đi mà vấn đề pháp lý chưa giải quyết triệt để, chưa "sạch" để triển khai thì câu chuyện khó khăn vẫn tiếp diễn. Dịch bệnh diễn biến phức tạp gây khó khăn trong ngắn hạn và sẽ được khống chế, trong khi nút thắt pháp lý không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho thị trường trong dài hạn. Do đó, bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp BĐS về tài chính, thuế để vượt qua khó khăn ở thời điểm này thì cần hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý để cải thiện môi trường kinh doanh. Cụ thể, Chính phủ yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát và cắt giảm các thủ tục hành chính và đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư.