Chuyên gia Dragon Capital: "Câu chuyện riêng" là yếu tố then chốt của cổ phiếu Bất động sản nửa cuối năm 2021

Thống kê trong 2 quý đầu tiên của 2021, giữa bối cảnh thị trường chứng khoán thăng hoa và bứt phá ngoạn mục lên trên ngưỡng 1.400 điểm, nhóm cổ phiếu Bất động sản tỏ ra yếu thế hơn khi không có nhiều mã đột phá, mặt khác còn có sự phân hóa giữa các cổ phiếu. Trong khi bộ ba "bank, chứng, thép" ghi nhận mức tăng từ 40% đến 70%, vượt trội hơn hẳn thì nhóm bất động sản chỉ tăng tương đồng với đà tăng điểm của VN-Index (30%).

Chia sẻ trong buổi tọa đàm trực tuyến mới đây được tổ chức bởi CTCK SSI, ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành BĐS, CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital cho rằng điều này xuất phát từ chính yếu tố chu kỳ kinh tế đặc thù của ngành BĐS.

Sáu tháng đầu năm 2021, thị trường không hề chứng kiến đợt "sóng" nào của ngành BĐS, do đó việc tăng trưởng cổ phiếu trong ngành trở nên phân hóa rõ nét, chỉ tập trung ở một số mã hưởng lợi từ dòng tiền từ các quỹ ETF hay có câu chuyện riêng như tăng vốn, ghi nhận lợi nhuận sau thời gian dài tích lũy...

Quan tâm điều gì khi đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn cổ phiếu BĐS?

Đánh giá trong ngắn hạn, ông Thọ cho rằng, hiện tại dưới áp lực của dịch bệnh, chắc chắn doanh thu bán hàng sẽ sụt giảm mạnh trong 6-12 tháng tới đây, song chưa chắc lợi nhuận sẽ giảm do có những doanh nghiệp ghi nhận các khoản thu từ các dự án đã bán trước đó. Do vậy trong ngắn hạn thì nhà đầu tư chỉ nên quan tâm chỉ tiêu lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Song, về dài hạn, việc sụt giảm hoạt động bán hàng trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đến lợi nhuận các năm tiếp theo, do vậy nhà đầu tư  cần lưu ý điều này thì thị trường sẽ đọc ra trước các thông tin này, giá cổ phiếu theo đó sẽ chạy trước khi kết quả chính thức công bố.

Bên cạnh đó, môi trường lãi suất thấp theo ông Thọ cũng sẽ là điểm thuận lợi cho ngành. Trong suốt 10 năm gần đây, với việc lãi suất chỉ cần đảm bảo ổn định đã giúp ngành BĐS tăng trưởng tốt, do vậy, lãi suất thấp như hiện tại sẽ mang đến sự tích cực cho cổ phiếu nhóm ngành BĐS.

Kiểm tra chéo thông tin nhằm thu thập dữ liệu chính xác về các doanh nghiệp BĐS

Tuy nhiên, khi những hoài nghi về các thông tin công bố từ doanh nghiệp BĐS vẫn còn đó, điều này rất có thể khiến cổ phiếu được định giá quá cao hoặc quá thấp. Vị chuyên gia đến từ Dragon Capital đã đưa thêm những hướng kiểm tra chéo thông tin khác cho nhà đầu tư như dựa vào báo cáo của các CTCK hay kết hợp giữa đầu tư cổ phiếu và đầu tư BĐS. 

Việc hỏi thông tin trực tiếp doanh nghiệp là có, nhưng ông Thọ cho rằng có lẽ nhiều hơn là việc trực tiếp kiểm tra luồng thông tin từ bên ngoài thông qua đội ngũ môi giới hay các sàn giao dịch BĐS. "Đôi khi còn phải đóng vai người mua BĐS để kiểm tra tốc độ bán hàng tại các dự án có thực sự tốt không, đã bán hết hàng chưa, từ đó mới phản hồi lại doanh nghiệp nhằm nhận về nguồn dữ liệu chính xác nhất cho quyết định" - ông Thọ chia sẻ.

Nhà đầu tư cần tập trung vào các "câu chuyện riêng" của từng doanh nghiệp

Ông Thọ lưu ý, việc nhìn nhận toàn ngành BĐS chỉ bằng một chỉ số chung như P/E và P/B sẽ có thể mang đến sự sai lệch. Chuyên gia đến từ Dragon Capital khuyến nghị nhà đầu tư nên nhìn nhận từng công ty, tính đặc thù và so sánh với chu kỳ trong lịch sử, đặc biệt cần tập trung vào các "câu chuyện riêng" như tăng vốn, chu kỳ lợi nhuận, chu kỳ bán hàng thay vì việc đi tìm "sóng ngành".

Về câu chuyện phân nhóm cổ phiếu BĐS, dưới góc độ của nhóm quỹ với dòng tiền lớn, chuyên gia Dragon Capital cho rằng có 2 cách để phân chia các cổ phiếu. Thứ nhất là phân loại cổ phiếu vốn hóa lớn và cổ phiếu vốn hóa nhỏ.

Cách thứ hai xuất phát từ tính chất quản trị. Cụ thể, có doanh nghiệp sẽ tập trung gom quỹ đất rồi chuyển nhượng cho các dự án; đặc điểm điển hình của các cổ phiếu doanh nghiệp này là diễn biến lình xình trong thời gian dài rồi bất ngờ tăng vọt 100%, 200% chỉ trong khoảng thời gian ngắn, gây ngỡ ngàng cho giới đầu tư. Ở phía còn lại là các doanh nghiệp coi trọng sự phát triển bền vững và lấy khách hàng làm trung tâm. Diễn biến cổ phiếu sẽ tăng trưởng ổn định theo đúng đà tăng của lợi nhuận. 

Do đó, tùy thuộc khẩu vị và tiêu chí mà nhà đầu tư có thể lựa chọn phân bổ danh mục hợp lý.

Về chiến lược đầu tư trong nửa cuối năm 2021, ông Thọ đưa ra 4 nhóm cổ phiếu để nhà đầu tư có thể lựa chọn phù hợp với khẩu vị và mục đích đầu tư: (1) nhóm chờ đợi cú hích sau tăng vốn; (2) nhóm dịch vụ phục hồi hậu Covid; (3) nhóm nhận luồng tin tích cực từ vĩ mô và (4) nhóm ngành đầu ngành, khuynh hướng phù hợp dài hạn.