Chuyên gia kinh tế: Bất động sản phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng rất rủi ro!

TS. Lê Xuân Nghĩa

Chuyên gia tài chính ngân hàng

105 bài viết

• Thị trường vàng đang bị chi phối bởi các yếu tố chính trị và tâm lý đầu tư hơn là giá trị nội tại. Giá vàng có thể tăng mạnh nhưng cũng có thể giảm nhanh nếu tình hình thay đổi.
  Tại: 'Tôi bán 100 chỉ vàng nhẫn lãi trên 300 triệu đồng'

Vì sao ngân hàng tăng mạnh cho vay bất động sản?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước , đến ngày 31/7, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Tín dụng bất động sản chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,43%.

Trong đó, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87%, chiếm 43,98% dư nợ bất động sản. Dư nợ đối với hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04%, chiếm 56,02%.

Thống kê từ 14 ngân hàng tính đến cuối quý II/2025, có đến 10/14 ngân hàng có tăng trưởng cho vay bất động sản trên 20%. Theo đó, đứng đầu là ngân hàng VIB với hơn 10.159 tỷ đồng, tăng 78,3% so với đầu năm 2025.

VIB là một trong những ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản trong thời gian gần đây. Nếu như đầu năm 2024 dư nợ là 1.673 tỷ đồng thì đầu năm 2025 đã tăng lên 5.695 tỷ đồng (tăng 240%). Saigonbank (tăng 30,9%), PGBank (tăng 30,1%)...

Đánh giá về dư nợ tín dụng , Ngân hàng Nhà nước cho rằng dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng, tập trung tăng trưởng vào mục đích kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước nhận định, thị trường đang thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập, tỷ lệ số nhà ở trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, trong khi mức trung bình của chỉ số này trên thế giới là 14,6 lần

Đối với năng lực tài chính, Ngân hàng Nhà nước đánh giá "một số chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế". Các kênh huy động dòng vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp còn chưa phát triển nên vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng .

"Đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính chất trung dài hạn, còn nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn", Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.

Bất động sản chỉ dựa vào ngân hàng rất rủi ro

TS Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về nguồn vốn bất động sản, hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%.

“Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững”, ông Nghĩa nói.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định "tín dụng bất động sản đang tăng rất cao". Cụ thể, tính đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 20 - 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng cần giải quyết các dự án ách tắc, hiện có gần 3.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng.

"Chỉ cần tháo gỡ 10-15% trong số gần 3.000 dự án đã có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế", ông Lực cho biết.