Chuyên gia nhận định, ngân hàng siết mạnh cho vay bất động sản, thị trường chưa bị tác động ngay

Mới đây, một số nhà băng đã tạm dừng giải ngân với các khoản vay bất động sản, đồng thời tập trung hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Bình luận về động thái này, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro phân tích, từ cuối 2019 tới nay do ảnh hưởng của dịch bệnh các ngành sản xuất, kinh doanh, logistic bị ảnh hưởng rất nhiều. Dòng tiền chủ yếu trong 2 năm vừa rồi chủ yếu đổ vào các kênh như vàng, chứng khoán. Trong đó, bất động sản là kênh cuối cùng và là kênh thu hút dòng tiền nhiều nhất. Có thể nói là nhà nhà tham gia đầu tư bất động sản.

Bởi dịch bệnh, giãn cách khiến mọi ngành nghề khác kinh doanh sẽ gặp khó khăn. Cộng với lãi suất ngân hàng ở mức thấp nhất trong vòng 15 năm trở về trước. Trong khi, lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay cũng thấp. Chính vì thế người có nhiều tiền mặt không muốn gửi ngân hàng, vì lãi suất thấp, lạm phát đang diễn ra. Lãi suất cho vay thấp thì nhu cầu vay đầu tư tăng lên.

Ông Thành cũng cho rằng, các ngành nghề khác như kinh doanh, dịch vụ, xuất nhập khẩu bị ngừng trệ do ảnh hưởng của đại dịch. Không sản xuất kinh doanh được thì doanh nghiệp cũng không có nhu cầu vay vốn. Ngân hàng cũng chỉ còn kênh cho vay chủ yếu là bất động sản.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay sau khi dịch bệnh được kiểm soát và độ phủ vắc-xin lớn, mọi ngành nghề sản xuất, kinh doanh được được tái khởi động. Lúc này đương nhiên nền kinh tế cần tiền để tái cơ cấu. Ngân hàng phải bơm tiền ra cho vay sản xuất kinh doanh. Dòng tiền không còn chỉ tập trung vào bất động sản. Các chính sách cho vay và nguồn tiền sẽ tập trung cho việc phục hồi kinh tế.

Khi nguồn tiền không còn chỉ tập trung cho vay bất động sản thì nguồn tiền đổ vào bất động sản sẽ giảm dần đến tình trạng đói vốn.

"Nhưng theo tôi nhận định, siết tín dụng cho vay bất động sản sẽ không thắt chặt ngay lập tức mà sẽ siết từ từ và điều chỉnh từ. Điều đó được thể hiện qua các ngân hàng cổ phần trước. Những ngân hàng có quy mô nhỏ hơn sẽ thực thi trước, thắt chặt cho vay bất động sản, ưu tiên cho vay sản xuất kinh doanh hơn. Tiếp đến mới tới các ngân hàng quốc doanh. Lúc này, thị trường bất động sản mới xảy ra tình trạng đói vốn thực sự và sự ảnh hưởng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản", ông Thành nhận định. "Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với hệ thống ngân hàng, dẫn đến nguồn tiền cho vay giảm, bắt buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay. Đây mới là lúc đáng lo ngại".

Nhận định về diễn biến thị trường địa ốc trong thời gian tới, ông Thành cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản từ giờ cho tới quý 3/2022 vẫn tăng trưởng tốt bởi bản chất các chính sách thắt chặt ở một số ngân hàng nhỏ chưa gây ảnh hưởng nhiều tới thị trường. Trong khi nguồn cung bất động sản vẫn rất thấp mà nguồn cầu đang ở mức cao. Mức chênh lệch cung cầu về bất động sản hiện tại rất lớn.

So với hơn 10 năm về trước, các nhà đầu tư thời kỳ này khác. Nhà đầu tư thời điểm này họ thông thái hơn rất nhiều. Tỷ lệ các nhà đầu tư theo số đông không còn nhiều. Họ biết đánh giá được nên đầu tư vào đâu, nên ra hàng lúc nào.

Bên cạnh đó, Nhà nước những năm gần đây siết chặt về tính pháp lý gây ảnh hưởng đến nguồn cung rất nhiều. Nhưng dự án hay sản phẩm nào mở bán được thường đã hiện hữu hoặc đã xong về mặt pháp lý. Điều này đảm bảo được độ rủi ro rất thấp cho các nhà đầu tư và tính thanh khoản cao khi cần ra hàng.

"Do đó, tôi nghĩ diễn biến của thị trường trong thời gian tới hay ngay cả hiện tại cũng đã thiết lập một mặt bằng giá mới ở đa số các phân khúc. Điển hình là phân khúc bất động sản nội đô như thấp tầng liền kề, nhà phố, biệt thự", ông Thành nói. 

Khi mà toàn bộ các phân khúc và thị trường thiết lập xong mặt bằng giá mới, cùng lúc đó các chính sách vĩ mô của nhà nước tác động và hệ thống tài chính bắt đầu ngấm sâu.

Một số chủ đầu tư lớn đang chiếm đa số nguồn cung đã mở bán xong các dự án của họ trong năm nay. Đến lúc đó thị trường mới có biến động.

Ông Thành cho rằng, thời điểm hiện tại sẽ không xảy ra hiện tượng đóng băng đột ngột như thời kỳ 2010. Mà ngược lại sẽ có thắt chặt sẽ có kiểm soát. Sẽ có đóng băng nhưng chỉ mang tính cục bộ và từ từ điều chỉnh ở mức ổn định.