'Có 1 tỷ đồng nên đầu tư căn hộ chung cư nội đô hay đất ven thành phố?' và đây là lời khuyên của giám đốc CBRE Việt Nam

Với 1 tỷ đồng có thể đầu tư bất động sản không?

"Cách đây khoảng 3-4 năm thì các nhà đầu tư sẽ hỏi với số vốn đầu tư khoảng 3-4 tỷ đồng nhưng hiện nay con số này giảm xuống còn 1 tỷ đồng", bà Dương Thùy Dung, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam chia sẻ tại talkshow The Quoc Khanh Show cách đây không lâu.

Theo bà Dung, lựa chọn đầu tư bất động sản với 1 tỷ đồng còn phụ thuộc vào việc bạn có đi vay, dùng đòn bẩy tài chính hay không. Với số tiền này, nhà đầu tư có thể chọn những hạng mục như căn hộ chung cư, đất nền hoặc xây nhà trọ cho thuê. Với đầu tư đất nền, giám đốc CBRE cũng chỉ rõ diện tích đầu tư chỉ từ 40-50m2 tại các khu vực ven thành phố như quận Bình Chánh, Nhà Bè (gần Long An, Long Hậu). Ngoài ra số vốn này không thể đủ khả năng mua nhà phố.

"Khi đầu tư bất động sản thì tiền chỉ là 1 trong những yếu tố giúp anh chị có thể thành công", chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh chia sẻ. Ông Chánh vốn có kinh nghiệm 12 năm đầu tư và 6 năm làm việc với nhà đầu tư cá nhân. Theo vị chuyên gia này, những thứ quan trọng hơn bao gồm: Tư duy thị trường, công cụ, kỹ năng và kiến thức về ngành.

"Nhiều anh chị bị thiếu mảng rất lớn là kiến thức về ngành nên khi đi vào thị trường cực kỳ bối rối không biết bắt đầu từ đâu, pháp lý như nào", ông Chánh nói về thực tế đầu tư hiện nay. Theo ông kiến thức về ngành gồm 4 thứ: Kiến thức về từng phân khúc. Ví dụ đầu tư căn hộ khác đầu tư đất nền như thế nào? Đầu tư dãy nhà trọ hay đầu tư nhà phố có đặc điểm gì?

Thứ 2 là kiến thức về thị trường, nên vào thị trường lúc nào, ở khu vực nào? Chiến lược ra sao? Thứ 3 là yếu tố pháp lý. Các dạng pháp lý căn bản nhà đầu tư phải phân biệt được. Khi không nắm được pháp lý thì dù số vốn là 100 tỷ đồng thì cũng rất rủi ro. Thứ 4 là tiền.

Chuyên gia Chánh cũng cho biết ông từng làm một cuộc khảo sát trong cộng đồng đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó với số vốn trên dưới 1 tỷ đồng hiện có thể đầu tư được căn hộ cao cấp ở Biên Hòa, Biệt thự ở Nhơn Trạch, Nhà phố ở Hóa An, 500m2 ở Củ Chi, Nhà phố đường Nguyễn Kiệm diện tích 7m2 hay đất nền diện tích 120 m2 gần sân bay Long Thành.

1 tỷ đầu tư căn hộ chung cư cần lưu ý điều gì?

Nói về đầu tư phân khúc căn hộ, bà Dung cho rằng nhà đầu tư có thể mua cho thuê trong vòng 5-10 năm, sau đó bán đi với hy vọng giá căn hộ tăng cao lên.

"Thực sự với căn hộ giá trị thấp trên dưới 1 tỷ đồng thì chúng ta có thể kỳ vọng vào dòng tiền cho thuê hàng tháng nhưng để kỳ vọng vào lợi nhuận sau vài năm bán đi và có lãi thì không cao", vị giám đốc CBRE thẳng thắn nhận xét.

Bà Dung lấy ví dụ một căn hộ ở quận Bình Tân có mức giá khoảng 1,2 tỷ đồng với diện tích 70m2, 2 phòng ngủ khi cho thuê có thể có thu nhập 4 triệu/tháng. Mức giá này phù hợp với gia đình có 1-2 con nhỏ và họ sẵn sàng thuê. Trường hợp này nếu không vay ngân hàng và bán đi sau 5 năm thì đây là khoản đầu tư ổn định an toàn bởi trong quãng thời gian này chưa bán vẫn có 1 nguồn tiền từ cho thuê. Tất nhiên giá bán cần được tính toán cộng thêm trượt giá, không thấp hơn mức giá mua ban đầu.

Ngược lại trong trường hợp nhà đầu tư cần đi vay 1 nửa để có được căn hộ này. Với lãi suất khoảng 10%/năm thì tiền lãi ngân hàng hàng tháng sẽ cao hơn tiền thuê nhà thu được. Vì thế buộc nhà đầu tư phải bán được giá cao hơn 3-4% mới có thể hòa vốn còn không xem như lỗ. Với phân khúc căn hộ bình dân dưới 1 tỷ đồng, mức tăng trưởng giá 3-4%/năm theo bà Dung là không hề dễ.

Hiện nay một số khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh có mức giá căn hộ khoảng 1 tỷ hoặc cao hơn gồm quận Bình Tân, quận 8, quận 9 giáp Thủ Đức, Tân Bình. Đó là những căn hộ 55-70m2 với mức giá từ 1,2-1,8 tỷ đồng. Giá trung bình tại các khu vực này là 17-20tr/m2. Còn mức giá cho thuê các căn hộ như này hiện chỉ giao động 3-6 triệu/tháng.

Cá biệt tại một số dự tại quận 9 có đường metro dự kiến đi qua. Hiện nhiều nhà đầu tư mua giá ngang bằng thị trường với kỳ vọng 2021 thì giá sẽ tăng lên. Theo bà Dung, ngoài các dự án này thì phần lớn các dự án khác không có kỳ vọng nhiều về tăng giá đồng thời nguồn cung tiếp tục tăng lên.

Từ nghiệm của mình, ông Chánh cho rằng đầu tư căn hộ chỉ có 2 thời điểm sinh lời lần đầu tiên công bố dự án, đây là lúc giá rẻ nhất. Thứ 2 là sắp bàn giao nhà. Thời điểm này người mua nhìn thấy được đầy đủ tiện ích, căn hộ mới bàn giao nên sẽ hào hứng mua và là cơ hội để bán ra. Tuy nhiên cũng như bà Dung, ông Chánh cho rằng việc giữ căn hộ 5 năm với hy vọng tăng giá thì phần tăng cũng chỉ bằng tiền gửi ngân hàng nhận lãi.

1 tỷ đồng đầu tư đất nền cần chú ý điều gì?

Về phía ông Chánh, trong đầu tư bất động sản, kỹ năng thương lượng vô cùng quan trọng để có được giá phù hợp. Với phần khúc đất nền, cần chú ý tới 2 yếu tố cấu thành gồm đất và nhà. Theo đó yếu tố tăng giá là đất bởi sự hữu hạn của tài nguyên. Trong khi đó chi phí để xây nhà hoàn thiện với 1 số biệt thự nhà vườn chỉ ở mức 6 triệu/m2.

"Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì chắc chắn lời", ông Chánh tiết lộ. Theo chuyên gia này, đừng nghĩ tại Biên Hòa thì mức độ tăng lợi nhuận kém hơn Tp.HCM. Hiện nay bất động sản Tp.HCM bắt đầu chững lại. Trong khi thực tế chính ông Chánh mua 1 căn nhà phố tại khu vực trung tâm phường An Bình, Tp. Biên Hòa với mức giá 1,3 tỷ đồng sau khi thương lượng với chủ nhà (mức muốn bán là 1,4 tỷ đồng). Một tuần sau căn nhà này có người muốn mua lại với giá 1,5 tỷ đồng. Theo ông Chánh câu chuyện ở đây không phải vốn nữa mà là tư duy, kiến thức ngành, công cụ, kỹ năng.

Về đầu tư đất nền vùng ven nhà đầu tư cần chú ý tránh các lỗi căn bản. Chuyên gia này cho rằng nhiều người mua mà không hiểu pháp lý. Ông Chánh chỉ mua đất nền có sổ đỏ và đất thổ cư. Một trong lý do đơn giản là nếu cần vốn thì có thể sử dụng để thế chấp vay ngân hàng. Trong khi đó các mảnh đất mua giấy tay, hồ sơ chưa hoàn chỉnh hay đất nông nghiệp thì không thể vay ngân hàng. Lúc đó bạn cần tiền để quay lại thị trường khi có thời cơ mà không thể làm được.

Nguyên tắc thứ 2 theo ông Chánh là chỗ nào có người thì giá đất mới lên. Chuyên gia này tránh đầu tư ở những vùng không có người hay trông chờ vào quy hoạch. Tư duy của ông Chánh là không chờ thị trường mà mua là có lời ngay, giá tốt ở thời điểm hiện tại thay vì chờ tương lai.