Có 1 tỷ đồng trong tay, nên mua đất không sổ đỏ hay chung cư?

Sau hơn 3 năm kết hôn anh Nguyễn Mạnh Hà và chị Quỳnh tiết kiệm được 1 tỷ đồng, hiện vợ chồng anh Hà đang tìm mua nhà. Chị Quỳnh thì muốn mua chung cư cũ để ở luôn nhưng anh Hà lại muốn mua đất chưa sổ đỏ.

Đất chưa có sổ đỏ luôn có giá giao dịch thấp hơn đất đã có sổ khá nhiều

“Với tầm tiền 1 tỷ đồng hoặc nhỉnh một chút, tại khu vực Hà Đông chúng tôi có thể tìm mua một số căn chung cư đã qua sử dụng với diện tích 65- 70m2. Tuy nhiên, tôi lại muốn mua đất vì tôi và người bạn thân đã khảo sát và khá ưng ý một lô đất có diện tích 74m2 chưa có sổ đỏ thuộc tổ 8 phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, Hà Nội. Tôi và bạn có kế hoạch mua chung thửa đất đó” – anh Hà thông tin.

Theo anh Hà, lô đất anh và bạn định mua chưa có sổ đỏ, được người bán nói là ở từ năm 2007, hiện đã được bên quận đến làm giấy trích lục bản đồ. Một số nhà xung quanh lô đất này cũng ở tình trạng tương tự (chưa có sổ và đã làm giấy trích lục). Tìm hiểu các hộ sinh sống lân cận, được biết trong tương lai khu vực này sẽ được cấp sổ đỏ.

Cũng vì chưa có sổ đỏ nên giá của lô đất này rẻ hơn so với mặt bằng chung đất đã có sổ tại cùng khu vực (chủ nhà chào bán 25 triệu/m2, trong khi giá trung bình đất đã có sổ đỏ tại khu vực trên là 32-35triệu/m2).

“Lô đất vuông vắn, có thể chia làm hai và nếu mua chung cũng vừa đúng khoản tiền vợ chồng tôi có, song tôi vẫn còn băn khoăn. Nếu tôi và bạn mua chung, sau khi mua đất chưa có sổ đỏ có thể tách làm 2 lô nhỏ hơn được không? Và để có cơ sở cho việc làm sổ đỏ sau này thì tôi cần yêu cầu người bán cung cấp những thông tin gì?”… anh Hà chia sẻ.

Nhiều thửa đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn tiến hành xây dựng

Trước những băn khoăn trên, trao đổi với phóng viên, Luật sư Vũ Văn Toàn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho hay:

Căn cứ từ thông tin mà anh Nguyễn Mạnh Hà (người mua) cung cấp thì mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ). Do đó, về nguyên tắc, mảnh đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định mà cá nhân, hộ gia đình phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay có thể sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. 

Việc mua bán như vậy thì rủi ro lớn hơn luôn thuộc về phía người mua. Người mua có thể phải đợi rất lâu mới có thể xin cấp Giấy chứng nhận cho mình, thậm chí không sang tên xin cấp Giấy chứng nhận được, hoặc đang làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp, lúc đó phần thiệt hơn sẽ thuộc về phía người mua.

Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Ví dụ, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Bên cạnh đó, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Từ những phân tích ở trên có thể thấy việc mua đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, người mua nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Trong trường hợp vì những điều kiện nhất định người mua vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, cần thực hiện những việc sau:

Thứ nhất, cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Để xác minh các thông tin này người mua có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

Thứ hai, cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

Thứ ba, yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người mua.

Thứ tư, giấy tờ chuyển nhượng nên mời hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

Khi thanh toán tiền, việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

(Theo Dân Việt)