Có gì tại thị trường mà các ông lớn Vingroup, T&T Group, Ecopark… đang “đổ bộ”?

Điều gì đang xảy ra với đất nền quanh đại đô thị?

Thời gian qua, hàng loạt khu đô thị quy mô lớn của Vingroup, Ecopark, T&T Group… đồng loạt triển khai, tạo cú hích cho thị trường bất động sản phía Nam và phía Tây TP.HCM. Đáng chú ý, phân khúc đất nền quanh các siêu đô thị này tăng mạnh về cả giao dịch lẫn giá bán.

Theo đó, ngày 19/8, Long An (nay thuộc Tây Ninh) khởi công khu đô thị Vinhomes Cần Giuộc (Phước Vĩnh Tây), quy mô hơn 1.000ha, tổng vốn 90.000 tỷ đồng. Cùng địa bàn tỉnh Long An (cũ), Vingroup còn triển khai Vinhomes Green City Đức Hòa - Hậu Nghĩa (200ha, hơn 28.000 tỷ đồng) và KĐT mới Tân Mỹ tại Đức Hòa (930ha, gần 74.500 tỷ đồng). Trung tuần tháng 8/2025, T&T Group cũng kick-off T&T City Millennia (267ha) tại Cần Giuộc, gây chú ý cho thị trường khu Nam.

Khảo sát cho thấy, ngay sau khi các dự án trên được công bố, giá đất thổ cư Long An (cũ) đã tăng 10-15% (tùy lô, vị trí) so với đầu năm 2025, giao dịch sôi động, hồ sơ công chứng nhà đất tăng mạnh.

Ghi nhận thực tế, sát cạnh KĐT T&T City Millennia hay Vinhomes Phước Vĩnh Tây, một số dự án đất nền sổ đỏ như The 826 EC, Saigon Village, Saigon RiverPark… có lượng quan tâm tích cực, đến từ nhà đầu tư cá nhân và nhóm mua sỉ.

Ông Kiệt Nguyễn - Giám đốc Kinh doanh Dự án tại DKRA Realty chia sẻ: “Hiện nay, dự án The 826EC của nhà phát triển Hai Thành tại Cần Giuộc đang rục rịch các sản phẩm đất nền sơ cấp ra thị trường quý 3/2025 và ghi nhận sức cầu khá tốt. Nhờ mặt bằng giá cạnh tranh - với tổng giá chỉ từ 2,6 tỷ đồng, đã có sổ đỏ từng nền, giáp ranh “đại đô thị” T&T City Millennia, dự án này thu hút dòng tiền của nhà đầu tư lẻ và nhà đầu tư mua sỉ từ 3-5 nền.”

“Đợt này nhà phát triển dự án Hai Thành ra chính sách tài chính linh hoạt cho người mua: Chỉ cần thanh toán 20% để ký hợp đồng mua bán, ngân hàng hỗ trợ vay 70% trong 30 năm, tài trợ lãi suất 15 tháng và ân hạn gốc 24 tháng. Khách hàng thanh toán nhanh được hưởng chiết khấu đến 5%, trong khi khách mua sỉ được chiết khấu thêm tới 2%. Đây là quỹ đất sạch hiếm hoi tại khu Nam ở thời điểm hiện tại, và theo tôi, đô thị thương mại The 826 EC còn nhiều dư địa tăng giá nhờ sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng khu vực”, ông Kiệt Nguyễn nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, dự án đất nền Saigon RiverPark nằm mặt tiền Trương Văn Bang; dự án Saigon Village ghi nhận hoạt động mua bán thứ cấp diễn ra sôi nổi. Giá đất các dự án này đã tăng từ 4-5 lần so với thời điểm đầu mở bán (2016).

Theo báo cáo thị trường quý 2/2025 của CBRE, nguồn cung nhà phố và biệt thự tại TP.HCM tiếp tục hạn chế, trong khi mức giá cao đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường thay thế như Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai (cũ).

Cũng theo CBRE, trong 6 tháng cuối năm 2025, 80% nguồn cung thấp tầng vẫn tập trung chủ yếu ở các khu vực vệ tinh TP.HCM, trong đó Long An (cũ) chiếm tỷ trọng lớn. Cùng với đó, tốc độ giãn dân, được thúc đẩy bởi động lực hạ tầng trở thành chất xúc tác khiến sức cầu cũng như mặt bằng giá bán tại các khu vực này tiếp tục gia tăng.

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư đã đưa sản phẩm căn hộ tại Long An ra thị trường với giá 52-59 triệu đồng/m², vượt xa đất nền cùng khu vực. Trong các chu kỳ trước, đất nền thường ngang hoặc cao hơn căn hộ nhờ quyền sở hữu lâu dài và khả năng khai thác linh hoạt. Điều này càng khiến nhà đầu tư ưu tiên phân khúc đất nền, đặc biệt tại các vị trí gần đại đô thị.

Có thể thấy, việc nhiều tập đoàn bất động sản đồng loạt triển khai và mở bán dự án mới ngay từ đầu năm đã tạo động lực tăng trưởng mạnh cho thị trường Long An. Hiệu ứng “ăn theo” những dự án quy mô lớn đang lan tỏa, biến nơi đây thành điểm nóng đầu tư. Đáng chú ý, nhà đầu tư miền Bắc cũng bắt đầu rục rịch “săn hàng” tại các dự án pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và do chủ đầu tư uy tín phát triển.

Dư địa tăng trưởng còn “rộng cửa” nhờ điều này

Chia sẻ mới đây, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM khẳng định, cơ hội cho thị trường bất động sản Long An (cũ) rất rõ ràng. Ở một nơi được khai phá cùng lúc bởi nhiều chủ đầu tư sẽ trợ lực cho thị trường đó phát triển đi lên. “Một cánh én khó làm nên mùa xuân nhưng nhiều cánh én sẽ làm nên mùa xuân...”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Thực tế, suốt thời gian qua, Long An (cũ) trở thành nơi “đất lành chim đậu” với loạt dự án bất động sản, đa dạng phân khúc từ đất nền, căn hộ đến nhà phố - biệt thự - villa trong các khu đô thị quy mô lớn. Sự góp mặt của Vingroup, Ecopark, T&T Group, Nam Long, BIM Group, Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Prodezi, Hai Thành... không chỉ là sự kì vọng, đó là cơ hội đã được nhìn nhận rất rõ ở một thị trường tiềm năng trong trung - dài hạn. Đáng nói, giao dịch tích cực ở một số dự án thể hiện niềm tin và dòng tiền đầu tư đang nghiêng hẳn về khu vực này.

Ngoài động thái đổ bộ từ các ông lớn thì các động lực phát triển kinh tế, hạ tầng, làn sóng giãn dân và sáp nhập tỉnh thành đang hỗ trợ tích cực cho bức tranh thị trường bất động sản khu vực. Chuyên gia Savills chỉ ra 4 điểm mà Long An (cũ) có thể cạnh tranh “sòng phẳng” với các khu vực khác, trong đó có TP.HCM.

Thứ nhất, quỹ đất Long An (cũ) dồi dào ở và mặt bằng giá còn thấp. Nếu TP.HCM, Bình Dương (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Đồng Nai chi phí phát triển dự án đắt đỏ khiến giá thành tăng cao thì những khu đất có vị trí kết nối tốt tại Long An (cũ) giá cả vẫn khá tốt, do chi phí đầu tư thấp. Điều này đã tạo nên sự cạnh tranh cũng như dư địa phát triển cho thị trường bất động sản khu vực này.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng đang đầu tư mạnh mẽ. Các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành dự kiến sẽ thông xe toàn tuyến đầu năm 2026 sẽ tạo nên cú hích lớn cho phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản Long An (cũ). Cùng với đó, mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận - Cần Thơ, thúc đẩy hoàn thiện Vành đai 3, Vành đai 4, tăng tốc triển khai tuyến Metro số 4,... tất cả tạo nên xu hướng đón đầu ở cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. "Các chủ đầu tư nhận diện sớm tiềm năng từ hạ tầng khiến hoạt động tích trữ quỹ đất đã và đang diễn ra rất mạnh mẽ tại thị trường Long An", chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Thứ ba , sự đổ bộ của doanh nghiệp tạo nên tiềm lực lâu dài cho thị trường bất động sản. Theo bà Hương, khi các chủ đầu tư cùng lúc đổ dòng tiền vào thị trường Long An (cũ), cộng hưởng với sự phát triển hạ tầng thì sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở gia tăng. Khi nguồn cầu tăng thì giá bất động sản sẽ tăng theo quy luật cung - cầu.

Chưa kể, khi các chủ đầu tư cùng tham gia thị trường thì cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư nhanh hơn, bộ mặt đô thị phát triển tốt hơn, từ đó thu hút được nhiều người mua hơn. "Tôi cho rằng, xét về trung - dài hạn, thị trường Long An vẫn rất tiềm năng", bà Hương nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh Long An (cũ) sẽ sớm trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư nhờ lợi thế hạ tầng ở giai đoạn đầu, mặt bằng giá còn mềm và dư địa đón làn sóng giãn dân từ TP.HCM. Ông dự báo, xu hướng mở rộng không gian đô thị ra vùng ven sẽ tiếp tục, tạo lực đẩy mạnh mẽ cho bất động sản Long An (cũ) phát triển.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phục hồi, hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn càng củng cố niềm tin về triển vọng tăng giá dài hạn của nhà đất Long An (cũ). Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý nhà đầu tư cần lựa chọn phân khúc phù hợp, tính toán dòng vốn hợp lý để đảm bảo thanh khoản và an toàn tài chính. Đặc biệt, phân khúc đất nền được đánh giá là kênh đầu tư giàu tiềm năng nhờ biên độ tăng giá lớn và nhu cầu sở hữu thực cao.