Cơ hội an cư mở ra cho nhiều người

Coi thực hiện nhà ở xã hội là "mệnh lệnh từ trái tim"

Việc cả nước đồng loạt khởi công hàng chục dự án nhà ở xã hội (NƠXH) theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, là tín hiệu đáng mừng khi các địa phương, doanh nghiệp đã chú trọng hơn vào việc xây nhà ở cho người nghèo, đặc biệt là dân nghèo đô thị và công nhân. Tuy nhiên, đây chỉ mới khởi công còn thực hiện thi công được hay không phải chờ thời gian sau mới biết kết quả. Bởi như ở TP.HCM trước hợp nhất, từ năm 2022 đến nay đã khởi công 6 dự án NƠXH nhưng sau đó không có tiến triển trong việc xây dựng. Theo ông Châu, hiện nay đã có Nghị quyết 201 của Quốc hội và Nghị định 192 của Chính phủ nên không còn vướng mắc về chính sách, chỉ còn vướng mắc trong thực thi pháp luật của các địa phương. Vì thế, để các dự án nói trên sau khi khởi công có thể bước ngay vào triển khai thực hiện, các địa phương phải tích cực vào cuộc để tháo gỡ khó khăn, phối hợp giữa các sở ngành đồng hành cùng doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Ảnh: Đình Sơn

Từng triển khai các dự án NƠXH tại TP.HCM và Bình Dương cũ, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty Thiên Phát, nhận xét: Hiện nay các chính sách về NƠXH đã rất thông thoáng, cởi mở nhưng vướng mắc lớn nhất lại chính ở con người. Không ít cán bộ thực thi vẫn chưa thực sự quyết liệt với việc này. Trong khi nếu NƠXH được triển khai tốt, người dân có nhà ở sẽ là động lực để chuẩn bị cho nguồn lao động chất lượng kế tiếp cho xã hội. Vì vậy, việc khởi công hàng loạt dự án NƠXH là điều kiện cần còn điều kiện đủ là lãnh đạo, cán bộ ở các địa phương cần phải xem đề án này là "mệnh lệnh từ trái tim" để làm cho tốt.

Ở góc nhìn rộng hơn, chuyên gia, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) phân tích: Giá nhà tăng chóng mặt thời gian qua, từ phân khúc chung cư, đất nền cho tới nhà ở trong ngõ hẻm, thậm chí cả chung cư cũ… khiến NƠXH trở thành điểm tựa cuối cùng về chốn an cư cho người lao động. Triển khai đề án 1 triệu căn NƠXH đến nay tiến độ rất chậm có 3 nguyên nhân chủ đạo: quỹ đất; nguồn vốn và chính sách. Trong đó, quỹ đất là trở ngại đầu tiên bởi theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các địa phương ít quan tâm tạo lập quỹ đất sạch phát triển NƠXH mà trông cậy cả vào "quỹ đất 20%" cắt ra từ dự án nhà ở thương mại. 

Trong khi đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường không tích cực triển khai NƠXH vì lời lãi ít. Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn, do biên lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển NƠXH phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Tuy nhiên hiện nay, cả chủ đầu tư và khách hàng đều rất khó tiếp cận các gói vay ưu đãi. Hơn nữa các gói vay này có lãi suất chưa đủ hấp dẫn và thời gian vay rất ngắn, cộng với nguy cơ bị thanh tra, hậu kiểm khiến doanh nghiệp, người dân ngần ngại khi quyết định vay. Trở ngại thứ ba nằm ở chính sách. Thủ tục để làm NƠXH hiện nay phức tạp hơn cả nhà ở thương mại, doanh nghiệp thường mất tối thiểu 2 - 3 năm thực hiện thủ tục pháp lý để đủ điều kiện khởi công. 

"NƠXH là chính sách nhân văn, cần ưu tiên thúc đẩy nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người yếu thế không có cơ hội sở hữu nhà ở thương mại. Những vướng mắc thời gian qua cho thấy cần một hướng tiếp cận mới để triển khai chính sách này có hiệu quả", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.

Tăng NƠXH cho thuê, thuê mua

Ở đầu cầu, đề xuất nâng mức thu nhập lên 20 triệu đồng/tháng theo ông Lê Hoàng Châu là điều đáng mừng với người dân nghèo đô thị, công nhân, cán bộ công chức... Không chỉ vậy, luật cũng đã giao cho chủ đầu tư được quyền xét duyệt danh sách người mua, được quyết giá bán. Nhờ đó, thời gian tới, đối tượng mua NƠXH sẽ được mở rộng, thông thoáng hơn rất nhiều. Cũng vì thế, phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án, nhất là phải ra quy định miễn giấy phép xây dựng sau khi được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Rút ngắn thời gian làm thủ tục mới có nhiều sản phẩm NƠXH đưa ra thị trường, khi đó nhiều người dân sẽ mua được nhà để an cư.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh thừa nhận hiện nay điều kiện mua NƠXH từ dưới 15 triệu/tháng khiến ngân hàng khó cho vay. Chính vì vậy, việc mở rộng đối tượng khách hàng nhằm đáp ứng đầu cầu và bên cung khi người mua có thể mua được và người bán cũng có thể bán được. Dù vậy ông Đỉnh cảnh báo chính sách này nếu không được kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn tới bị lợi dụng, NƠXH có thể rơi vào giới có thu nhập trung bình, trung bình khá trở lên còn người lao động chân tay vẫn khó mua được nhà. 

"Với việc nâng mức thu nhập lên, người lao động sẽ khó cạnh tranh với những người có thu nhập trung bình không mua được nhà thương mại vì chủ đầu tư cũng muốn bán cho người thu nhập trung bình, ngân hàng cũng muốn cho đối tượng này vay vì họ có vốn gối đầu 30% và có khả năng trả nợ. Để người nghèo có được nhà ở, chính sách cần phải hướng đến việc NƠXH cho thuê, thuê mua. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác hậu kiểm. Nếu người mua không ở trong căn nhà đó cần thu hồi ngay", ông Nguyễn Văn Đỉnh lưu ý và nói thêm công tác chăm lo đời sống người dân thông qua các chính sách an sinh xã hội luôn là việc mà nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Hiện nay, đại đa số sản phẩm NƠXH là do các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư trong khi doanh nghiệp bất động sản bản chất là những pháp nhân thương mại, hoạt động chủ yếu vì mục đích lợi nhuận.

Tương tự, hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận trên nguyên tắc thị trường. Việc yêu cầu doanh nghiệp phải đầu tư vào phân khúc lời lãi ít, rủi ro nhiều hay ngân hàng phải cho một nhóm khách hàng "kém hấp dẫn" vay với lãi suất thấp là đi ngược lại với quy luật thị trường. Do vậy, nhà nước cần chủ động giải quyết vấn đề NƠXH bằng nguồn vốn đầu tư công với mục đích chủ yếu để cho thuê, hạn chế xây dựng NƠXH để bán nhằm tránh trục lợi chính sách. Nhà nước sẽ điều tiết, sử dụng một phần nguồn tiền đất thu được từ các dự án thương mại để chi cho đầu tư phát triển NƠXH. Phương thức này sẽ thúc đẩy cả 2 phân khúc cùng phát triển, thiết lập thị trường bất động sản cân bằng, ổn định, tránh gây "lệch pha cung cầu", mất cân đối về cơ cấu sản phẩm.