"Cơn sốt nóng" đất nền vùng ven Tp.HCM đã đi qua, không khí ảm đạm bao trùm, thị trường giảm nhiệt

Cơn sốt đất nền Tp.HCM và những vùng lân cận đã dừng lại sau khi lên đỉnh điểm vào thời điểm quý 1 năm 2019, và có xu hướng giảm nhiệt dần khi các biện pháp rà soát dự án, sự vào cuộc thanh kiểm tra của chính quyền địa phương.

Đặc biệt gần đây với cú ngã ngựa của Địa ốc Alibaba cũng như nhiều phi vụ lừa đảo được phát giác, người dân đã thận trọng hơn trong giao dịch ở phân khúc đất nền, giới đầu nậu và đầu cơ không còn nhiều "đất diễn" khiến thị trường hiện giờ ảm đạm hơn so với thời kỳ đầu năm.

Xu hướng này có thể thấy rõ kể từ quý 2 năm 2019. Một số công ty nghiên cứu thị trường Tp.HCM chỉ ra những khó khăn mà thị trường nhà đất đang gặp phải đó là sự thiếu hụt nguồn cung.

Lượng tin đăng theo loại hình bất động sản bán tại TP.HCM. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Mức độ quan tâm tìm kiếm cũng như giao dịch thành công tại các điểm nóng thị trường như quận 2, quận 9, Bình Thành, Bình Tân, Nhà Bè, Quận 12…không còn như trước. Theo dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, lượng truy cập, tìm kiếm sản phẩm thuộc phân khúc này có xu hướng giảm đáng kể ở hầu hết các quận/huyện nội thành TP.HCM.

Cụ thể, tại quận 9 mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền giảm tới 36%, Quận 2 giảm 16%, Thủ Đức giảm 24%, Bình Chánh giảm 3^%, Quận 12 giảm 5%...

Mức độ đăng tin loại hình biệt thự, liền kề cũng bắt đầu giảm mạnh từ tháng 4/2019. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Một số thị trường "nóng" trước đây như Long Trường, Trường Thạnh, Phú Hữu, Long Thanh Mỹ…hoạt động của thị trường đã giảm nhiệt đáng kể.

Cùng với sức nóng của thị trường giảm tốc thì giá bán đất nền cũng có xu hướng giảm dần. So với quý trước đó, một số nghiên cứu thị trường từ các công ty tư vấn cho thấy giá trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 8-15% tùy vào khu vực.

Không chỉ ở vùng ven Tp.HCM, những thị trường được cho là có thị trường sôi động ở hầu hết các tháng trong năm 2019 thì giờ đây cũng đang trở nên kém sôi động hơn như Long An, Bình Dương, Đồng Nai…

Nhiều dự án mới được tung ra thị trường ở các khu vực này bắt đầu có mức hấp thụ giảm đi rõ rệt, thậm chí có dự án chỉ đạt mức tiêu thụ 20-30% lượng sản phẩm tung ra thị trường. Chẳng hạn một dự án mới tại Long An đang thực hiện chiến dịch quảng bá rầm rộ với nguồn cung chào bán vào khoảng 300 nền bắt đầu tư đầu tháng 12 tuy nhiên đến nay lượng giữ chỗ chỉ đạt khoảng 50%.

Theo chia sẻ của giới kinh doanh, bình thường trước đây mỗi dự án đất nền trước khi công bố thường có lượng khách đăng ký khá đông đảo và vượt mức kỳ vọng của chủ đầu tư thì mới thành công bởi thông thường vẫn có một tỷ lệ khoảng 20% khách hàng hủy cọc.

Vì thế, hiện nhiều doanh nghiệp BĐS đang phải tính toán lại kế hoạch của mình. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng các Doanh nghiệp BĐS đang bước vào giai đoạn khó khăn do kế hoạch kinh doanh trong ngắn hạn lẫn dài hạn buộc phải điều chỉnh.

Nhiều dự án bất động sản khác ở khu vực Bình Dương cũng không đạt được kế hoạch tiêu thụ sản phẩm trong những tháng cuối năm 2019 như kỳ vọng mà chủ đầu tư đặt ra, chỉ ở mức khoảng 40-60% lượng sản phẩm mở bán. Lượng giao dịch của những dự án BĐS ở Long An, Đồng, Bình Dương cũng có xu hướng giảm so với thời kỳ đầu năm. Chỉ có một số dự án khu đô thị có vị trí tốt ở trung tâm, nơi thị trường vẫn khá sôi động như Dĩ An, Thuận 2 có giao dịch tốt.

Bên cạnh những nguyên nhân như việc rà soát pháp lý dự án, các dự án "ma" hoành hành khiến tâm lý của giới đầu tư đi xuống, thận trọng hơn thì giới đầu tư còn cho rằng giá đất nền ở vùng ven giờ không còn "mềm" so với trước, mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao, thậm chí nhiều khu vực tăng gấp 2,3 lần khiến họ "chùn tay".

Mặt bằng giá đất ở một số khu vực. Nguồn:Batdongsan.com.vn

Theo khảo sát, nếu trước đây, chỉ cần từ 500-600 triệu để đầu tư đất nền vùng ven, thì hiện tại muốn mua đất tại các tỉnh thành giáp TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu phải có nguồn tiền ít nhất từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Giá đất thấp nhất ở những khu vực tiềm năng thuộc các tỉnh hiện từ 8-12 triệu/m2, trung bình đã tiệm cận 12-18 triệu/m2, vượt xa tầm tay của nhiều nhà đầu tư.