Condotel vẫn là kênh đầu tư tốt nếu khách hàng nắm rõ 5 nguyên tắc "vàng"

Tại hội thảo "Hành lang pháp lý cho Condotel" do báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 14/12 vừa qua, nhiều chuyên gia cho biết để phát triển phân khúc này rất cần các cơ quan quản lý sớm bán hành khung pháp lý để bảo vệ người mua nhà. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, bên lề hội thảo chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn ông Trương Xuân Quý - Giám đốc Kinh doanh bất động sản Tập đoàn Flamingo.

Xin ông cho biết thực tế phát triển loại hình Condotel trên thế giới? Quan điểm của ông về tỷ suất lợi nhuận hợp lý của Condotel tại Việt Nam hiện nay?

Mô hình condotel trên thế giới đã phát triển rất lâu. Xu thế cam kết 4-6% của các dự án là tương đương với lãi suất ngân hàng tại nước sở tại. Tại Việt Nam cũng không ngoại lệ và điều này cũng đảm bảo sự an toàn cho khoản đầu tư của khách hàng. Sau vài năm đưa vào vận hành, nếu chủ đầu tư vận hành tốt thì mức lợi nhuận này còn có thể cao hơn nữa.

Vậy nên tùy thuộc vào năng lực và uy tín của chủ đầu tư cũng như cách thức chủ đầu tư vận hành để đưa ra các con số cam kết cho sản phẩm của họ. Nếu các dự án thuê đơn vị vận hành là các công ty nước ngoài thì cam kết ở mức hợp lý là 4-6%. Còn nếu chủ đầu tư có đơn vị vận hành riêng thì mức cam kết 8-10% trong các năm đầu là hợp lý.

Vừa rồi Cocobay vỡ trận, tâm lý thị trường bị ảnh hưởng, nhà đầu tư hoang mang. Ở góc độ doanh nghiệp, nhà phân phối, ông cảm nhận như thế nào về sự việc này? Liệu hình thức cam kết lợi nhuận có làm méo mó thị trường?

Cần sửa lại chữ vỡ trận (vì đây chỉ là một cá thể cá biệt) vấn đề của Cocobay là vấn đề của 1 doanh nghiệp không tiên lượng được khả năng, năng lực của mình, không kiểm soát tốt quản trị tài chính và thiếu năng lực vận hành nên dẫn đến sai lầm khi đưa ra cam kết lợi nhuận. Khi đưa ra cam kết mà không đo lường được hết tất cả mọi bối cảnh và hiện trạng cả thị trường, không đưa ra được bài toán kinh doanh phù hợp cũng như không có kế hoạch vận hành để phát triển dự án thì dẫn đến sự đổ vỡ của bản thân doanh nghiệp.

Vấn đề của Cocobay là một trường hợp riêng biệt của doanh nghiệp tuy nhiên cũng là lời cảnh tỉnh đối với tất cả các doanh nghiệp bất động sản khác khi không không biết lượng sức mình mà chỉ chạy theo con số cam kết, cạnh tranh bằng mọi giá.

Chúng ta phải nhớ rằng, cốt lõi của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là hiệu quả kinh doanh và nhà đầu tư được hưởng lợi từ việc chia sẻ lợi nhuận. Condotel là mô hình mới nên việc đưa ra cam kết trong thời gian những năm đầu tiên dự án tạo niềm tin cho khách hàng, để khách hàng thấy mô hình này chắc chắn sẽ phát triển và khả năng sinh lời là vô cùng lớn sau thời gian dự án đi vào hoạt động, có nguồn khách tăng trưởng ổn định.

Từ những lúng túng sau sự vụ Cocobay, phải chăng đang có một lỗ hổng pháp lý trong hoạt động cũng như vận hành thị trường Condotel. Vậy để quản lý và giúp Condotel phát triển lành mạnh cần phải vá lỗ hổng này thế nào, thưa ông?

Dưới góc độ của doanh nghiệp, tôi thấy rằng hiện tại đang có quá nhiều chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực này mà không có sự kiểm soát, thẩm định chặt chẽ về mặt năng lực (tài chính, vận hành) nên không có gì có thể đảm bảo cho các cam kết đó. 

Vì vậy, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần có cơ chế kiểm soát trong việc thẩm định, cấp phép xây dựng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (bài toán hoạt động kinh doanh, năng lực vận hành, kế hoạch phát triển, quy mô dự án…). Bên cạnh đó, cần rà soát để loại bỏ các chủ đầu tư xem bất động sản nghỉ dưỡng là kênh huy động vốn chứ không phải đầu tư kinh doanh và phát triển du lịch. 

Đặc thù thị trường Việt Nam còn non trẻ và cực kỳ nhạy cảm, dễ bị tác động, đặc biệt khi khung pháp lý chưa rõ ràng. Tuy nhiên, cần phải khẳng định là sản phẩm này là xu hướng tất yếu và cần có được sự quan tâm đúng mực và đưa ra quy chế quản lỹ rõ ràng.

Ngoài lợi nhuận, theo ông người đầu tư nên quan tâm đến những điều gì trước khi quyết định đầu tư vào một dự án condotel?

Có 5 yếu tố, nhà đầu tư cần xem xét khi muốn thành công ở kênh đầu tư này: 

- Uy tín chủ đầu tư (Thương hiệu, năng lực tài chính).

- Năng lực vận hành và khai thác du lịch của doanh nghiệp (quyết định sự tăng trưởng và phát triển của dự án).

- Sản phẩm cần có quy hoạch đồng bộ, tiện ích đầy đủ và vị trí tiềm năng.

- Cơ sở hạ tầng xung quanh dự án.

- Nhà đầu tư cần nhớ rằng, cam kết ban đầu chỉ là tiền đề khi dự án ở giai đoạn sơ khai, mới đưa vào hoạt động. Condotel chỉ là một yếu tố cấu thành nhỏ trong toàn bộ tổng thể dự án và các  tiện ích mà chủ đầu tư đầu tư và đưa vào hoạt động. Vì thế, đối với một chủ đầu tư làm tốt khâu quản lý đương nhiên phải xây dựng thị trường để phát triển kinh doanh, thu hồi vốn và sinh ra lợi nhuận nên sản phẩm condotel mà khách hàng đầu tư chắc chắn phải phát triển và sinh lời.

Có một hiện trạng hiện nay khi khách hàng chọn mua condotel hay so sánh giữa sản phẩm condotel này và sản phẩm condotel khác, so sánh về diện tích, giá cả, cam kết thu nhập nhưng lại bỏ qua giá trị song hành, tiện ích do chủ đầu tư mang lại. Vì vậy, khách hàng cần phân biệt rõ tổ hợp nghỉ dưỡng là như thế nào, condotel nằm trong tổ hợp nghỉ dưỡng thì khác biệt so với 1 tòa nhà đơn lẻ ra sao? Và tất nhiên khi condotel nằm trong 1 quần thể có nhiều tiện ích thì việc thời gian lưu trú gia tăng sẽ mang lại lợi nhuận tốt hơn cho nhà đầu tư. Ngoài ra khách hàng chỉ cần mua 1 căn condotel trong quần thể nghỉ dưỡng cao cấp thì khách hàng được hưởng lợi bởi tất cả tiện ích của cả tổ hợp đó.

Trong thời gian chờ đợi khung pháp lý, theo ông các bên tham gia thị trường cần làm gì để đảm bảo quyền lợi? 

Đối với chủ đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là thị trường vô cùng tiềm năng, nguồn cung hiện nay vẫn chưa đáp ứng được thị trường nên các dự án mới sẽ tiếp tục được đưa ra.

Đối với nhà đầu tư cần lựa chọn chủ đầu tư uy tín và có năng lực.

Đối với cơ quan nhà nước cần đẩy nhanh pháp lý, có động thái kiểm soát, thẩm định ngay từ đầu khi cấp phép triển khai dự án.

Nhận định của ông về diễn biến thị trường Condotel trong năm 2020?

Hiện nay tăng trưởng du lịch của Thái Lan và thị trường khác đang bão hòa, đây là cơ hội của Việt Nam. Việt Nam là lựa chọn mới thay thế của du khách khắp thế giới. Chính vì vậy, thời gian qua ngành du lịch tại Việt Nam đã bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên sau thời gian phát triển bùng nổ thì thị trường cần có một khoảng nghỉ để dung nạp và điều chỉnh cho phù hợp, năm 2019 là một năm như thế.

Tới năm 2020, sau khi thị trường đã có sự thanh lọc và hoàn thiện thì sẽ lại là một năm phát triển tốt. Tuy nhiên, thị trường đang diễn ra một cuộc thanh lọc, những chủ đầu tư không có năng lực sẽ bị đào thải còn các chủ đầu tư có uy tín và đủ năng lực sẽ đứng vững, khẳng định vị trí của mình và phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Năm 2020 cũng là thời điểm để các chủ đầu tư nhìn nhận và rà soát lại cũng như đưa ra những cam kết mang tính thực thế và khả thi.

Xin cảm ơn ông!