Cú “lội ngược dòng” của thị trường căn hộ Tp.HCM trong quý 4

Căn hộ Tp.HCM bật dậy vào cuối năm

Cụ thể, về nguồn cung: Theo Savill, nguồn cung sơ cấp căn hộ đã dồi dào trong quý 4, bởi các chủ đầu tư đã tự tin trở lại thị trường sau nhiều tháng dịch bệnh. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 7.820 căn, lượng nguồn cung theo quý nhiều nhất trong năm 2021, tăng 160% theo quý nhưng giảm 31% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 72% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.600 căn từ năm dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của chín dự án hiện hữu và trong đó, căn hộ Hạng B chiếm 75%.

Theo đơn vị này, kể từ cuối năm 2019, nguồn cung sơ cấp biến động. Nguồn cung mới trong Q4/2021 cao đáng kể so con số hơn 350 căn vào Q3, nhưng vẫn giảm 33% theo năm. Nguồn cung sơ cấp năm 2021 đạt gần 11.700 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% theo năm. Hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là Hạng C với 31% thị phần.

Về tỉ lệ hấp thụ: Lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%. Hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 90%. Lượng tồn kho thấp đã hỗ trợ cho tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 78% trong năm 2021.

Riêng trong quý 4, lượng giao dịch căn hộ đạt gần 5.600 căn, mức tăng ấn tượng so với con số hơn 400 căn trong Quý 3, nhưng vẫn giảm 35% theo năm. Hạng B chiếm 75% tổng giao dịch Q4 và tăng 75% theo năm. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 94% tổng lượng giao dịch trong quý 4 với tỷ lệ hấp thụ đạt 91%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 85%, tăng 80 điểm phần trăm theo quý và 21 điểm phần trăm theo năm.

Về giá bán, giá sơ cấp vẫn xu thế tăng. Đa số các dự án không thay đổi giá bán, ngoại trừ 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt.

Theo Savills, sau Quý 3 có tình hình hoạt động chậm, các công trường đã đi vào hoạt động trở lại và đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao. Để kích cầu, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đã dành cho người mua như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng. Ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay lên tới 70% giá trị căn hộ, chính sách thanh toán dài hạn, trả lãi trên số tiền đặt cọc hoặc trên tỷ lệ nhất định của giá bán, hay chương trình "Home-for-home" của Masteri Home.

Rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm. Tại quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 - 60 triệu đồng/m2 thông thủy. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.

Căn hộ lân cận phát triển mạnh

Bình Dương đang trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ bình dân lý tưởng thay thế cho Tp. HCM nhờ vào lợi thế tiếp giáp với Tp.HCM, mức giá bán thấp hơn và tốc độ đô thị hóa cao. Trong 2021, nguồn cung sơ cấp của Bình Dương cao hơn Tp.HCM 5%, và lượng giao dịch nhiều hơn Tp.HCM 42%. Giá bán trung bình của căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đạt 40,8 triệu đồng/m2 ở Dĩ An là 37 triệu đồng/m2 hấp hơn giá bán trung bình của căn hộ Hạng C ở Thủ Đức (Tp.HCM) là 41,8 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của Savills, nguồn cung tương lai đến năm 2024 ở Bình Dương ước tính là gần 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm 83% thị phần. Sự cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông như tuyến Cao tốc Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, tuyến xe buýt nhanh nối Tp. Mới Bình Dương và Quận 9, và Tuyến Metro 3B góp phần thu hút người mua đến Bình Dương.

Đến 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt hơn 145.500 căn từ 114 dự án, trong đó 40% là đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Tp. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai với 46% thị phần. Hạng B kỳ vọng dẫn dắt thị trường với 51% nguồn cung tương lai, theo sau đó là dự án Hạng C với 37% thị phần.

Tình hình hoạt động khả quan của Q4/2021 khuyến khích các chủ đầu tư mở bán. Khoảng 20.800 căn từ 43 dự án được kỳ vọng sẽ được mở bán trong năm 2022, trong đó các chủ đầu tư trong nước cung cấp 93% thị phần. Trong 5 năm trở lại đây, lượng mở bán mới hàng năm đạt khoảng 27.000 căn, lượng bán trung bình hàng năm đạt 33.000 căn, và tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình mỗi năm 85%, cho thấy lượng mở bán trong năm 2022 có thể đạt mức hấp thụ tốt.

Về kì vọng năm 2022, đại diện Savills cho rằng, trong năm 2021, lượng kiều hối vào Việt Nam ước đạt USD12,5 tỷ, trong đó, Tp.HCM chiếm lượng nhiều nhất với 30% thị phần. Lượng kiều hối đổ vào bất động sản ước tính khoảng 20-22% trong các năm gần đây. Đây là nguồn vốn hấp dẫn đổ vào thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của FocusEconomic, GDP của Việt Nam trong năm 2022 dự kiến tăng 7,2%, mức cao nhất trong khu vực; lạm phát dự đoán được kiểm soát ở mức 3,1% và lãi suất cho vay mua nhà được kì vọng không tăng. Tuy nhiên, ngân hàng thương mại cổ phần sẽ giảm nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản từ 29,7% trong nửa đầu 2021 xuống còn 23,8% trong nửa đầu năm 2022.

"Sau một năm 2021 trầm lắng, chúng tôi nhận thấy nguồn cung dồi dào trong các phân khúc nhà ở. Nhu cầu lành mạnh nhờ vốn chủ sở hữu tăng và thiếu các khoản đầu tư thay thế, sẽ hỗ trợ sự phục hồi nhanh chóng của thị trường nhà ở", ông Vincent Nguyễn, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Tp.HCM nhấn mạnh.