Cung – cầu không gặp nhau?

Nhận thấy, trong 2 năm qua, bị tác động lớn bởi dịch Covid-19, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao nhưng nguồn cung bất động sản lại giảm khiến cho giá nhà đất khắp nơi tăng cao.

Theo số liệu của trang Batdongsan, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%.

Nếu so sánh với năm 2019 (trước khi dịch diễn ra), thì các quý của năm 2021 nhu cầu quan tâm BĐS cao hơn. Cụ thể: Nhu cầu tìm kiếm bất động sản vào khu vực Hà Nội chiếm 40% lượng người tìm kiếm, Tp.HCM chiếm 29%. Loại hình bất động sản được tìm kiếm trong năm 2021 là chung cư chiếm 25%, đất chiếm 20%. Về loại hình chung cư, xu hướng nguồn cung giảm dần trong năm 2021, số lượng dự án mới đăng tin trên batdongsan giảm.

Tuy nhu cầu tăng nhưng nguồn cung không tăng tương ứng. Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, nguồn cầu gia tăng, dự kiến vượt quá khả năng nguồn cung.  Sau thời gian kìm nén do tác động từ bùng phát dịch kéo dài, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu sôi động trở lại trong những tháng cuối năm 2021. So với quý trước, lượng giao dịch ở các loại hình nhà ở đều cho thấy những con số tăng trưởng đáng kinh ngạc ở mức 96% đối với biệt thự/nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng đang ở mức cao khi căn hộ đạt 19%, tăng 7 điểm % theo quý và biệt thự/nhà liền kề đạt 37%, tăng 17 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Xét riêng về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nhu cầu mua bán đang cho thấy tín hiệu khả quan khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn luôn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở.

Lý giải cho con số này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội chia sẻ: "Hoạt động thị trường cải thiện, đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh."

Cũng theo chuyên gia Savills, sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.000.

"Tuy nhiên thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ ở tầm giá thấp hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường. Nguồn cung mới và hàng tồn kho căn hộ ở mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu hụt trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2", đại diện Savills nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế.

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, các số liệu từ báo cáo của Savills đang cho thấy từ năm 2022 đến năm 2025, 78.900 căn hộ sẽ mở bán. Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định.

Cũng theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Cụ thể: Tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép; 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành; Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành; Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 06 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới; 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành.

Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú: Trên cả nước có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép; Có 12 dự án với 165 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể: Tại miền Bắc có 167 dự án với 37.244 căn, miền Trung có 61 dự án với 19.629 căn, miền Nam có 60 dự án với 25.385 căn; Riêng tại Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn, tại TP.HCM có 13 dự án với 6.803 căn nhà.

Về lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể: trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công. Tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; Riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại TP.HCM có 6.803 giao dịch thành công.

Có thể thấy, nguồn cung BĐS đang ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Báo cáo cuối năm 2021 của Savills Việt Nam cho thấy sự tăng trưởng về số lượng nhà ở mới tính theo quý nhưng giảm so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được tung ra trong quý 4/2021 đạt khoảng 4.500 căn. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới; 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.

Theo phân tích của Savills, loại hình nhà ở này đang ghi nhận mức tăng 42% theo quý nhưng giảm 19% theo năm. Đây cũng là mức thấp nhất trong năm 5 năm qua khi nguồn cung sơ cấp giảm 21% với hơn 33.600 căn. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong những năm tới khi nguồn cung tương lai của năm 2022 và 2023 ở dưới mức 25.000 căn và giảm xuống dưới 20.000 trong những năm tiếp theo.

Bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được chứng kiến ở loại hình biệt thự và nhà liền kề. Theo Savills, không ghi nhận dự án nào mới trong quý 4/2021. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán, cung cấp cho thị trường 245 căn. Trong đó, sáu mươi lăm phần trăm đến từ Giai đoạn 2 của dự án Starlake tại Quận Tây Hồ, trong khi 35% còn lại đến từ Hà Đông và Đông Anh.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn Quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.