Cung - cầu lệch pha, đẩy giá bất động sản tăng. Bài cuối: Không thể 'thả lỏng' dòng vốn vào bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Thưa ông, tín dụng BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, vì vậy việc đầu tư cho lĩnh vực BĐS luôn được quan tâm. Nền kinh tế vừa có dấu hiệu phục hồi tăng trưởng, chúng ta nên giải quyết vấn đề tín dụng BĐS như thế nào cho hợp lý?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng việc kiểm soát dòng vốn vào BĐS vẫn là điều cần thiết, nhưng không thể "siết" chặt quá, bởi sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS. Hiện nay dòng vốn từ tín dụng ngân hàng vào thị trường này đang được kiểm soát, đây vẫn là dòng vốn chủ yếu. Còn dòng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã có một thời gian nở rộ, nhưng lại có nhiều rủi ro, do đó cần kiểm soát, thắt chặt dòng vốn này.

Về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước không nên mở rộng tín dụng vào những lĩnh vực có rủi ro như BĐS, nhưng cần có chính sách nới lỏng phần nào trong cho vay đầu tư xây dựng, mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, BĐS công nghiệp... Nhưng đặc biệt cần lưu ý nới lỏng nhưng không cho vay dưới chuẩn.

Tựu trung, tôi cho rằng vẫn phải kiểm soát tín dụng vào BĐS, đặc biệt đây là thời điểm thị trường lúc có nhiều vấn đề như thổi giá... gây thiệt hại cho thị trường. Riêng về TPDN, phải được kiểm soát chặt chẽ.

Tất nhiên, việc kiểm soát nguồn vốn sẽ tác động, ảnh hưởng tới thị trường BĐS nhưng thà siết để kiểm soát thị trường, tránh hậu quả lớn, còn hơn là mở rộng thị trường có thể dẫn tới nguy cơ đổ vỡ hệ thống. Việc kiểm soát nguồn vốn có thể làm chậm lại sự phát triển của thị trường nhưng đây là điều cần thiết cho một thị trường ổn định, bền vững.

Việc siết thị trường TPDN liệu có gây phản ứng ngược với thị trường địa ốc không, khi việc tiếp cận vốn ngân hàng không dễ, thưa ông?

- Tôi cho rằng, chính sách của Chính phủ cần mạnh mẽ hơn trong vấn đề kiểm soát thị trường BĐS, bởi những vấn đề đang xảy ra và xử lý mới chỉ là "phần nổi của tảng băng chìm".

Để lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, thì DN phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của DN phát hành, mục đích phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo của trái phiếu, đặc điểm của trái phiếu, quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu trái phiếu, các cam kết đối với trái phiếu...

Ngoài ra, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của DN. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư.

Khi đó, nhà đầu tư không cập nhật được tình hình tài chính, khả năng trả nợ của DN phát hành cũng như việc sử dụng vốn huy động từ trái phiếu có phù hợp với mục đích phát hành trái phiếu hay không.

Trong thông cáo phát đi cuối tháng 7, Ngân hàng Nhà nước khẳng định dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS rất đa dạng, bao gồm vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành TPDN, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành TPDN... Song vốn ngân hàng vẫn là trọng yếu. Theo ông, cách nào để DN BĐS có thể phát triển các dòng vốn?

- Các DN BĐS cần tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn, nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh các quy định luật pháp. Đồng thời, các cơ quan quản lý thị trường phải tăng cường kiểm tra hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải tuân thủ cao, những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị trừng trị. Ngoài ra, Chính phủ phải lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ.

Hiện các DN BĐS đang khá loay hoay trong việc tìm kiếm nguồn vốn, tuy nhiên trong "cái khó ló cái khôn". Các DN đang học hỏi rất nhiều từ những vụ việc tiêu cực xảy ra trong thời gian qua. Khi các DN gặp khó khăn trong huy động nguồn vốn, họ sẽ tìm đúng mục đích và nếu được kiểm soát thì khó khăn trong việc tìm nguồn vốn lại chính là điều có lợi cho nền kinh tế.

Tại thị trường tài chính như Mỹ và các nước tiên tiến khác có lịch sử phát triển lâu đời, điều mà chúng ta học hỏi được chính là các quy định luật pháp tương thích với nhau và đặc biệt là các thành viên của thị trường tuân thủ luật pháp rất nghiêm túc. Còn ở Việt Nam, nhiều người luôn tìm cách lách luật do luật pháp vẫn còn kẽ hở, lại chồng chéo khiến thị trường BĐS gặp khó khăn.

Trong thời gian sắp tới, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây không phải là điều tệ hại cho thị trường BĐS vì "đồng tiền khôn ngoan" bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các DN.

Trân trọng cảm ơn ông!