"Gánh nặng kép" cho doanh nghiệp và người mua nhà khi Bảng giá đất Hà Nội được đề xuất tăng mạnh

Tăng giá đất, giá nhà tiếp tục "leo thang"

Đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng, với giá đất trực tiếp cấu thành chi phí giá thành sản phẩm qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc bảng giá đất tăng mạnh sẽ làm giảm cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, nhà đầu tư, đẩy cao chi phí đầu vào, tăng giá thành sản phẩm và giảm sức cạnh tranh.

Tuy nhiên, dự thảo xây dựng bảng giá đất của Hà Nội đang đề xuất giá đất tại khu vực 9 (7 xã thuộc Đan Phượng, Hoài Đức...) tăng cao nhất 26%, trong khi trung tâm như Hàng Ngang, Hàng Đào lên 702 triệu đồng/m².

Theo các chuyên gia, đề xuất này không phù hợp với Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân với chủ trương "tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh cho kinh tế tư nhân" và "có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp".

Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng sẽ khiến tổng mức đầu tư dự án bất động sản (BĐS) đội lên, ảnh hưởng tính khả thi của nhiều dự án, đồng thời đẩy giá nhà ở cao hơn - đi ngược chủ trương của Chính phủ về tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở.

Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt hoàn thành vượt 100.000 căn nhà ở xã hội năm 2025, cải cách tiền sử dụng đất để không làm tăng giá nhà ở và kiểm soát đầu cơ, thổi giá. Với mức tăng 25-26% tại ngoại thành, chi phí đất sẽ giảm sức hút đầu tư dự án BĐS tại đây, ảnh hưởng kế hoạch giãn dân nội đô của Hà Nội, làm thiếu hụt nguồn cung nhà ở và đẩy giá thị trường lên cao hơn do khan hiếm. Chuyên gia cảnh báo, điều này tạo "vòng lặp vô tận": tăng giá đất, tăng giá nhà, tiếp tục sốt đất.

Bàn về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng giá đất theo Bảng giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thu hút các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Áp lực tài chính "kép" cho dân, doanh nghiệp và ngân sách

Bảng giá đất tăng không chỉ làm tăng giá nhà mà sẽ làm tăng mạnh nghĩa vụ tài chính: tiền thuế sử dụng đất, chuyển mục đích, phí lệ phí; đồng thời tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi bồi thường, tái định cư. Người dân thu nhập thấp chịu ảnh hưởng nặng nhất.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, bảng giá đất có thể gây xáo trộn đời sống, khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Đơn cử, các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Bàn về gánh nặng giá đất cho doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết giá đất có thể ảnh hưởng đến sức thu hút đầu tư nước ngoài. Trong khi Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chưa được tính đến.

"Có trường hợp chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát" ông Hiệp nêu vấn đề. Theo ông Hiệp, khi tất các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng cao thì số lượng dự án sẽ giảm, không thể tạo nguồn thu bền vững cho địa phương.

Thị trường BĐS Việt Nam Hà Nội đang phục hồi rõ nét quý 3/2025, với giao dịch tăng và doanh nghiệp hoạt động sôi động hơn. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn tái cấu trúc, dòng vốn hạn chế. Việc tăng bảng giá đất lúc này có nguy cơ tạo "gánh nặng kép", làm chậm đà phục hồi. Các chuyên gia cho rằng Hà Nội xem xét mức tăng "trung lập", hài hòa lợi ích doanh nghiệp, người dân và đảm bảo phù hợp chủ trương trung ương, tránh tác động tiêu cực đến nền kinh tế Thủ đô.

Nam Anh