Bất động sản khu Đông TP.HCM khó hạ nhiệt, vì sao?

Bất động sản khu Đông TP.HCM âm thầm tăng giá

Khu Đông TP.HCM bao gồm TP.Thủ Đức (cũ), Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu (nay thuộc TP.HCM) và Đồng Nai, đang ghi nhận đà tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, từ nhà phố, biệt thự đến căn hộ, đất nền. Sự phát triển hạ tầng giao thông như tuyến Metro số 1, QL.13, Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành... được xem là lực đẩy chính.

Tại hội thảo gần đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết: giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ) tăng trung bình 29%/năm; tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai tăng từ 14 - 15%/năm. Đặc biệt, các dự án dọc tuyến Quốc lộ 13 ghi nhận mức tăng giá 15 - 25%. Hai khu vực này hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và lực đẩy từ sân bay Long Thành.

Khảo sát các dự án căn hộ dọc tuyến QL.13 - tuyến đường trọng điểm kết nối khu Đông Bắc TP.HCM đi các khu vực cho thấy, mặt bằng giá đã tăng khá cao so với thời điểm đầu năm 2024. Mức tăng giá ghi nhận từ 15 - 25% (tuỳ dự án, vị trí), và dự báo còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi tuyến hạ tầng này sẽ được đầu tư mở rộng lên 60m vào đầu năm 2026.

Chẳng hạn, nằm mặt tiền QL.13, dự án Landmark Bình Dương của Phú Cường Group và The Emerald Boulevard Bình Dương của Tập đoàn Lê Phong cùng rumor mức giá 70 triệu/m2.

Tương tự, dự án Hồ Gươm Xanh - TBS Group, rumor 65 - 70 triệu/m2; giá căn hộ Urban Green dao động 75 - 85 triệu/m2. Tịnh tiến về Thành Phố Mới, dự án The Glory - Becamex Tokyu, giá 58 - 60 triệu/m2; Sycamore - Capitaland, giá từ 58 triệu/m2; The Ten - Becamex Tokyu có giá từ 60 triệu/m2. Đặc biệt, phân khu Diamond Sky của Vạn Phúc City rumor giá từ 130 - 150 triệu/m2.

Ở ngưỡng giá còn dễ chịu tại tuyến QL.13 hiện chỉ còn một số dự án như The Emerald 68 của Tập đoàn Lê Phong và Coteccons (giá từ 52 - 55 triệu đồng/m2); La Pura của Phát Đạt (giá 50 - 55 triệu/m2); Habitat (giá rumor 50 - 55 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, ngưỡng giá này đang dần thu hẹp. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM hiện chỉ chiếm 13% và dự báo sẽ còn giảm.

Trong đó, dự án The Emerald 68 được đánh giá là cơ hội cuối cùng để sở hữu căn hộ giá “mềm” tại khu Đông Bắc, trước khi bước vào chu kỳ tăng giá tiếp theo. Dự án nằm mặt tiền QL.13, có Metro số 2 đi qua.

Bà Nguyễn Bảo Khuê - CEO DKRA Vega - Giám đốc Kinh doanh dựán cho biết: The Emerald 68 đang được giới thiệu ra thị trường chính sách bán hàng hấp dẫn: Thanh toán 6,8% ký HĐMB; thanh toán 20% đến khi nhận sổ hồng. Với những người có tích luỹ khiêm tốn vẫn có cơ hội sở hữu được căn hộ cao cấp này khi được ngân hàng cho vay 80% trong 30 năm, ân hạn gốc đến khi nhận nhà và hỗ trợ lãi suất đến 5 năm, trả góp nhẹ nhàng chỉ 10 triệu/tháng.

“Thực tế cho thấy, các tuyến hạ tầng lớn từng tạo đòn bẩy rõ nét cho giá bất động sản khu Đông. Trục Xa lộ Hà Nội, nơi tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên đi qua đã chứng kiến giá căn hộ tăng 50 - 70% chỉ sau 4 - 5 năm, có dự án tăng gsần 150%. QL.13 cũng đang trong chu kỳ tăng tương tự. Đầu năm 2026, đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình sẽ được mở rộng, rút ngắn thời gian từ phường Bình Hòa, Lái Thiêu về Hàng Xanh chỉ còn 15 phút, hứa hẹn đẩy giá bất động sản dọc tuyến lên mức mới”, bà Khuê chia sẻ thêm.

Vì sao “sóng” tăng giá bất động sản khu Đông chưa có dấu hiệu dừng lại?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, mặt bằng giá bất động sản TP.HCM rất khó hạ nhiệt, ngay cả khi địa giới hành chính được mở rộng. Ông cho biết quy hoạch, hạ tầng giao thông và bảng giá đất mới là các yếu tố then chốt tác động đến giá nhà ở. Trong đó, hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định xu hướng phát triển đô thị, thúc đẩy giãn dân, làm gia tăng nhu cầu ở thực và kỳ vọng tăng giá của người mua.

Ngoài ra, nhu cầu thuê từ chuyên gia, doanh nghiệp... giúp tăng hiệu suất khai thác, khiến người mua sẵn sàng chấp nhận mức giá cao. “Khi hạ tầng được đầu tư sẽ cải thiện khả năng kết nối, tạo ra nguồn cầu mua lớn hơn; đồng thời phát triển hệ sinh thái đô thị, từ đó tạo đà tăng giá”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Chuyên gia CBRE cũng cho rằng, giá bất động sản tăng đều còn nhờ quá trình đô thị hóa nhanh, di cư lao động chất lượng, thu nhập trung lưu tăng, nhu cầu tách hộ lớn. Chất lượng sản phẩm cũng ngày càng nâng cao: sau dịch Covid-19, người mua ưu tiên dự án có tiện ích đồng bộ, pháp lý rõ ràng, sẵn sàng trả thêm cho những sản phẩm cao cấp hơn.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang. Sắp tới, nhiều địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới, làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Đồng thời, chi phí xây dựng cũng tăng do giá vật liệu, nhân công, quản lý và biến động tỷ giá. Tất cả tạo nên đà biến động giá cấu thành sản phẩm.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định: giá đất, chi phí phát triển và ách tắc pháp lý khiến mặt bằng giá chưa thể hạ. Bà cho biết, hiện các căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 có thanh khoản tốt nhưng nguồn cung khan hiếm. “Cách đây 2 - 3 năm còn tìm được căn hộ 40 - 45 triệu/m2, nay mức 50 - 60 triệu/m2 đã trở nên hiếm. Ngay cả tại Bình Dương (cũ), nơi có nguồn cung lớn thì giá 50 - 55 triệu/m2 cũng không còn nhiều. Đồng thời, nhu cầu thị trường còn rất lớn là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản đi lên. Người mua nhà hiện nay ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và dư địa tăng giá nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.