Cuộc đua mới trên 'bản đồ' BĐS công nghiệp: FDI tiếp tục dẫn dắt

FDI giá trị cao giữ vai trò dẫn dắt

Nhận định về triển vọng thị trường, ông John Michael Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – cho rằng nền tảng công nghiệp của Việt Nam đang được củng cố rõ nét khi bước vào năm 2026.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lĩnh vực sản xuất – chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển của dòng vốn ngoại vào các ngành giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn. Đây được xem là yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc.

Song song với đó, hơn 16,6 tỷ USD vốn đầu tư công được giải ngân đã thúc đẩy hàng loạt dự án giao thông, logistics và cảng biển. Các cấu phần hạ tầng này đóng vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí vận chuyển và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp sản xuất.

Theo ông John, dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của khung pháp lý mới. Xu hướng liên doanh giữa nhà phát triển nội địa và nhà đầu tư ngoại được dự báo sẽ gia tăng, góp phần mở rộng nguồn cung khu công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Hạ tầng tiếp tục là nhân tố tạo khác biệt trong cuộc cạnh tranh thu hút nhà đầu tư. Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép – Thị Vải cùng các tuyến đường liên vùng được kỳ vọng rút ngắn thời gian vận chuyển, tạo điều kiện tiếp nhận các ngành sản xuất có yêu cầu cao về logistics.

Ông John cũng cho biết Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển và mở rộng quy mô của các nhóm ngành chiến lược như điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu. Cùng với đó, yêu cầu “xanh hóa” đang tiến dần tới ngưỡng bắt buộc. Các mô hình khu công nghiệp sinh thái như Prodezi Eco-IP hay Phú Mỹ 3 đã chứng minh hiệu quả về chi phí vận hành và giảm phát thải, qua đó nâng cao sức cạnh tranh trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

“Yếu tố bền vững không còn mang tính hình thức mà trở thành điều kiện then chốt để bảo đảm khả năng thu hút khách thuê trong chu kỳ mới”, ông John nhấn mạnh.

Theo đánh giá của Savills, năm 2026 mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số được củng cố rõ nét hơn.

Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên chi phí thấp sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống – nơi hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.

“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn.”, chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định.

Chi phí không còn là lợi thế cạnh tranh

Theo chuyên gia Avison Young, trong năm 2025, bất động sản công nghiệp vẫn là “nam châm” thu hút FDI, bất chấp biến động toàn cầu. Tuy nhiên, môi trường đầu tư đang thay đổi nhanh chóng. Việc sáp nhập địa giới hành chính và tái cơ cấu bộ máy quản lý tạm thời khiến một số quyết định đầu tư bị gián đoạn, song Việt Nam đang đẩy mạnh đơn giản hóa thủ tục, hướng tới thị trường minh bạch và năng động hơn.

Các chuyên gia cho rằng tiến độ hạ tầng và năng lượng sẽ là yếu tố kích hoạt tiềm năng của từng khu vực. Chẳng hạn, sân bay Long Thành và các nhà máy điện LNG Nhơn Trạch 3&4 dự kiến vận hành từ năm 2026 được kỳ vọng tạo cú hích cho Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai dao động 195–200 USD/m2/kỳ hạn và có thể vượt mốc 200 USD/m2 khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành.

Tuy nhiên, Avison Young cảnh báo chi phí không còn là lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Bảng giá đất mới năm 2026 cùng việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê khu công nghiệp sẽ thay đổi “luật chơi”. Thay vào đó, Việt Nam cần củng cố niềm tin nhà đầu tư bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, tính chuyên nghiệp và minh bạch của thị trường.

“Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược sẽ là chìa khóa để bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững trong chu kỳ mới”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.