Đảm bảo tính khách quan trong định giá đất

Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Giang

Bất cập định giá đất

Đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) cho biết, khung giá đất do Nhà nước quy định đã lạc hậu, trong khi đó giá trên thị trường cao vượt khung nhiều lần. Khi giải phóng mặt bằng, việc định giá đất được tính như trong khung, do đó người dân bức xúc, phản đối việc giải phóng mặt bằng, thực hiện đền bù và trả đất cho địa phương thực hiện các dự án.

Đại biểu Trần Văn Lâm cho biết, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã quy định việc bỏ khung giá và yêu cầu định giá đất sát với giá thị trường, như vậy cơ chế đã mở. Tuy nhiên, làm thế nào để thực hiện được mục tiêu trên lại đặt ra nhiều thách thức với cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi lẽ, việc định giá đất ở các địa phương, vùng miền chưa có đủ dữ liệu thông tin của thị trường để làm căn cứ xác định giá.

Trong khi đó, trình bày tờ trình về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp sáng 1/11, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành cho biết: Về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa Nhà nước - thị trường - xã hội, dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm.

Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trong đó áp dụng bảng giá để để tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất.

Đưa ra góp ý Dự thảo Luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng đề nghị làm rõ nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".

Uỷ ban Kinh tế đề nghị làm rõ quy định rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất mà Nghị quyết 18 đặt ra.

Tăng tính khách quan trong định giá đất

Trên thực tế, phương pháp thẩm định giá đất chưa phù hợp dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Bất cập trong định giá đất dẫn đến khó khăn trong công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng

Báo cáo hồi đầu năm của UBND TP HCM cho biết, những bất cập tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cụ thể: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chính giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá lại chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

Trong khi đó, tại Hà Nội, câu chuyện "lùm xùm" thẩm định giá đất 2 vị trí bên đường Lê Đức Thọ được cơ quan chức năng thẩm định làm căn cứ bồi thường chỉ 36 triệu đồng/m2 vừa qua cũng đã khiến người dân thuộc diện bị thu hồi bức xúc, bởi giá thực tế trên 150 triệu đồng/m2.

Thực tiễn này cũng cho thấy phương pháp định giá đất không phù hợp dẫn đến giá đất được phê duyệt làm căn cứ bồi thường cách rất xa giá thị trường, phương án tái định cư chưa thực sự bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.

Theo các chuyên gia, cần quy định cụ thể để bảng giá đất sát giá thị trường, đồng thời có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi sai phạm trong việc tư vấn xác định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng: Trường hợp "bảng giá đất" ban hành 05 năm một lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.

"Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ".

Trong khi đó, Đại biểu Trần Văn Lâm đưa ra quan điểm việc xác định tính toán giá đất phải do cơ quan chức năng có trách nhiệm tổng thể cả về chính trị, xã hội đứng ra xem xét. Vì vậy, việc định giá đất phải giao cho cơ quan chức năng như Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh xác định và hàng năm xây dựng hệ số phù hợp.

Khi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh được giao xem xét định giá đất thì các Bộ, ngành có chức năng hướng dẫn, kiểm tra việc định giá đất theo quy định pháp luật.