Đất nền vùng ven còn là kênh “giữ tiền” của giới đầu tư địa ốc?

Sở hữu 3 nền đất thổ cư tại Nhơn Trạch và Long Thành, anh Chung (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) dường như không tỏ ra quá lo lắng khi dịch Covid-19 đang diễn biến hết sức phức tạp tại TP cũng như tỉnh lân cận Bình Dương, Đồng Nai….Mặc dù, theo Chung, hiện các nền đất của anh không lên giá nữa do dịch, thậm chí đã giảm chút đỉnh lợi nhuận so với thời điểm sau Tết nguyên đán. Tuy nhiên, do không áp lực dòng tiền nên anh Chung vẫn đợi sau dịch mới chốt lời.

Khi được hỏi, dịch kéo dài, liệu có rủi ro gì với các nền đất, nhà đầu tư này cho hay, thực ra, trước đây tôi đã trải qua nhiều đợt khó khăn của thị trường BĐS, nhưng giữ được đất chờ qua khó khăn thì giá "bật" lên rất nhanh. Cho nên, lần này tôi vẫn đợi dịch được kiểm soát, người mua quay lại thị trường, hi vọng sẽ chốt lời như kì vọng.

"Tôi nghĩ, nếu không áp lực tài chính thì nên giữ tài sản, hoặc nếu có tiền thì mua vào thời điểm này vẫn ổn, còn dùng đòn bẩy quá nhiều để mua đất nền thì dễ bị đuối vì dịch bệnh chưa chính xác thời điểm nào mới kết thúc", nhà đầu tư này chia sẻ.

Thực tế, thời gian gần đây, do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 kéo dài, phân khúc đất nền Tp.HCM và tỉnh lân cận gần như "ngủ đông", không phát sinh giao dịch khi TP áp dụng giãn cách xã hội kéo dài. Nhiều nhà đầu tư sở hữu đất đai trong tâm trạng lo lắng, bất ổn. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2021 cho thấy, mức độ quan tâm đến BĐS giảm, đặc biệt là phân khúc đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh.

Cụ thể, tổng lượng tin đăng chào bán đất nền tại Tp.HCM giảm 16%, nhu cầu tìm mua phân khúc này cũng giảm đến 18%. Đất nền dự án giảm mạnh nhất với lượng tin rao thấp hơn 24% và mức độ quan tâm đất nền dự án giảm 29%. Đồng thời, những điểm nóng ở khu vực phía Nam trong như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu…cũng đều suy giảm mức độ quan tâm giảm từ 10-12% trong khoảng từ tháng 4 - 5/2021.

Theo các sàn BĐS, từ tháng 5/2021, các giao dịch đất nền gần như không còn hoạt động, môi giới BĐS cũng gần như "ngủ đông" chờ dịch đi qua. Cũng trong giai đoạn này, không ít trường hợp bắt đầu rao bán sản phẩm với giá thấp hơn giá thị trường vì sức ép tài chính mùa dịch Covid-19. Mặc dù tình trạng này chưa đại diện cho toàn thị trường, nhưng nếu tình hình dịch kéo dài 4-6 tuần tới, một số chuyên gia dự báo, tình trạng bán đất nền dưới giá vốn có thể diễn ra nhiều hơn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Tp.HCM và thị trường đất nền Tp.HCM nói riêng sẽ chịu tác động không nhỏ về mặt thanh khoản, khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, gặp vấn đề trong việc tiếp cận khách hàng mới trong giai đoạn giãn cách xã hội.

Trong đó, những dự án đang mở bán trên thị trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản trong thời gian giãn cách vì không thể tiếp cận khách hàng qua các kênh offline, cũng như khách hàng không thể trực tiếp đi xem dự án, trực tiếp tư vấn. Những dự án đất nền nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản với hạ tầng tiện ích đầy đủ, dễ dàng tiếp cận với khách hàng qua các kênh online. Đối với những khách hàng đang có dự định đầu tư đất nền, nhưng bị ảnh hưởng lớn về tài chính do dịch bệnh có thể sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền đầu tư.

"Tuy nhiên đối với những khách hàng vững về tài chính, tình hình giãn cách sẽ khó làm thay đổi quyết định đầu tư. Đất nền tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm do quỹ đất hạn chế, và sản phẩm dần chuyển dịch sang loại hình nhà phố, biệt thư, nhà phố thương mại. Dự án đất nền hiện nay chỉ tập trung tại những khu vực quận huyện ven thành phố, giáp những tỉnh thành lân cận như Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh…thu hút phần lớn là những nhà đầu tư cá nhân trung và dài hạn", vị chuyên gia này khẳng định.

Chia sẻ về câu chuyện này, mới đây chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng, NĐT bằng tiền có sẵn, không chịu áp lực về dài hạn thì có thể duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản. Đặc biệt, ông Quang lưu ý, dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch Covid-19, song đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền, vốn được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.

"Sức mua có thể tăng lên trong thời gian tới khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Chưa kể, khi hết dịch, các gói kích cầu, các chính sách ưu đãi từ Nhà nước như giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất... phát huy giá trị trong thực tế, sẽ có những tác động tích cực lên thị trường. Bản chất của thị trường BĐS là nhạy cảm, dễ "đóng băng", song cũng rất nhanh lên "cơn sốt". Sau khi dịch được kiểm soát, sẽ có một cơn sóng nhỏ ở phân khúc đất nền, nhất là tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM", ông Quang khẳng định.

Tại báo cáo thị trường BĐS quý 2/2021, DKRA Vietnam cũng chỉ ra, do chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nguồn cung đất nền mới toàn thị trường TP tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không có nhiều dự án mới mở bán. Trong đó, các giao dịch tập trung chủ yếu ở thị trường thứ cấp, với những dự án đã bàn giao nền từ những năm trước có pháp lý và hạ tầng hoàn thiện.

Mặt bằng giá thứ cấp trong quý không có nhiều biến động, mức tăng trung bình dao động 2% - 5% so với đầu năm. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình và sụt giảm mạnh vào cuối quý do dịch bệnh bùng phát mạnh.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, đất nền sổ đỏ vẫn là kênh thu hút mạnh mẽ dòng tiền của các nhà đầu tư, đây cũng là kênh trú ẩn an toàn có biên độ tăng giá tốt, kênh sinh lời bền vững trong dài hạn. Trong đó, những dự án pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hoàn thiện hoặc có tiến độ xây dựng nhanh chóng thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh.