Đất vườn đang “đuối sức”?

Từng là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng, đất vườn diện tích lớn tại khu ven Tp.HCM đang diễn biến tương tự đất thổ cư. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư đất vườn đang “méo mặt” vì lãi suất tăng trong khi giá chững lại.

Ghi nhận cho thấy, các mảnh đất vườn tại Định Quán, Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay tại Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận) đã chững giá và thanh khoản kể từ thời điểm tháng 4/2022. Sau “cú bồi” chính sách tín dụng siết chặt, hiện là lãi suất ngân hàng tăng đã khiến phân khúc này gặp khó. Hiện tượng cắt lỗ, bán tháo tuy chưa diễn ra nhiều ở giai đoạn này nhưng áp lực tài chính đang tăng dần ở các nhà đầu tư.

Ngay cả nhà đầu tư không sử dụng vốn vay ngân hàng cũng khá lo lắng việc giá đất vườn có thể giảm mạnh trong thời gian tới. Hiện, loại hình này ghi nhận thanh khoản khá chậm, thậm chí ở một số khu vực, không phát sinh giao dịch trong mấy tháng qua. Nhiều sản phẩm đã được rao bán gấp hoặc thu tiền nhanh bằng cách hạ giá so với mặt bằng giá chung của thị trường. Tuy vậy, để ra được sản phẩm đất vườn ở thời điểm này cũng khá khó khăn.

Một môi giới chuyên đất vườn tại Định Quán, Đồng Nai cho biết, thời điểm đầu năm, môi giới đi tìm đất vườn giá tốt cho nhà đầu rất khó; giá biến động tăng nhanh. Hiện tại, lượng nhà đầu tư gửi bán đất vườn tăng đáng kể. Thị trường phân khúc này đang chứng kiến lượng người bán nhiều hơn người mua.

Nam môi giới này cho hay, hiện có khá nhiều nhà đầu tư mua đất vườn sử dụng vốn vay ngân hàng và cần bán ra để giải quyết dòng tiền và lãi vay. Tuy nhiên, phân khúc này vốn chỉ bán ra được khi có hoạt động đầu tư (khác với đất nền thổ cư có nhu cầu mua để xây nhà ở thực). Vì thế, đầu tư tắt, đồng nghĩa nhà đầu sở hữu đất vườn rất khó ra hàng. Ghi nhận tại một số khu vực lân cận Tp.HCM, giá đất vườn đã có hiện tượng giảm nhẹ. Giao dịch gần như không phát sinh trong các tháng qua.

Sở hữu nền đất vườn gần 3.000 m2 tại một tỉnh lận cận Tp.HCM, anh Quý (ngụ Q.Bình Thạnh, Tp.HCM) rao bán mãi chưa có người hỏi mua. Dù không giảm dưới giá vốn, nhưng để có thanh khoản trở lại và bán được giá tốt, anh Quý và nhóm bạn cho rằng, phải đợi khá lâu.

Đây vốn là loại hình BĐS “từng làm mưa làm gió” tại thị trường khu ven Tp.HCM những năm qua. Nhiều nhà đầu tư thu tiền trăm, tiền tỉ khi đầu tư phân khúc này trong khoảng thời gian ngắn. Thực tế, đất vườn đang gặp khó khăn về sức mua. Tuy nhiên, nếu so với đất thổ cư, loại hình BĐS này có phần “lạc quan” hơn khi phần lớn nhà đầu tư sở hữu đất vườn tại tỉnh lân cận Tp.HCM từ lâu, với mức giá khá mềm. Những nhà đầu tư này đa phần sử dụng nguồn tiền nhà rỗi. Vì thế, khi thị trường gặp khó việc bán ra hay giữ lại không quá quan trọng đối với nhà đầu tư. Rất nhiều trong số họ dù biết mảnh đất mua đã giảm dưới giá vốn nhưng vẫn kì vọng giá đất vườn sẽ “bật tăng” trở lại trong thời gian tới. Mức tăng có thể gấp nhiều lần đất thổ cư tại khu vực Tp.HCM.

Những mảnh đất vườn hàng ngàn m2 với số vốn vài trăm triệu đồng vốn là kênh để nhà đầu tư phân tán danh mục đầu tư của mình, thay vì “bỏ trứng vào một giỏ”. “Theo đó, đất vườn chưa thực sự đuối sức thời điểm này. Có chăng, loại hình này xuất hiện tình trạng ra hàng nhiều so với đầu năm. Tức, nhiều nhà đầu tư đầu tư lướt sóng muốn thu lại dòng tiền vì không thể đợi thêm thị trường”, một chuyên gia trong ngành nhận định.

Ghi nhận cho thấy, lãi suất ngân hàng tăng đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường BĐS. Trong đó, phân khúc đất nền được xem là ảnh hưởng nhiều nhất, bởi đây là loại hình mà hoạt động đầu tư, đầu cơ chiếm phần lớn. Tiếp đến, BĐS nghỉ dưỡng cũng bị ảnh hưởng rõ nét. Một số chuyên gia trong ngành nhận định, nếu tình trạng siết tín dụng và lãi suất cho vay tăng đến hết năm 2023, thị trường BĐS có thể bị ngưng trệ, khó hồi phục.