Đầu tư bất động sản cần lưu ý gì để không dính “bẫy” pháp lý?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, đầu tư các sản phẩm ở trong dự án đó là sự đảm bảo ở mức độ nào đó cho nhà đầu tư cá nhân. Bởi các dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư, theo đó các giấy tờ liên quan tới pháp lý, việc cho phép dự án đã được mở bán, đã xong phần móng hay chưa… khá rõ ràng, minh bạch. Tính pháp lý theo đó cao hơn những sản phẩm nằm ngoài dự án, được sở hữu bởi các cá nhân riêng lẻ.

Tuy nhiên, đi sâu hơn các sản phẩm nằm trong dự án vẫn có rủi ro, đó là các dự án chưa được phép bán mà chủ đầu tư đã bán sản phẩm. Tình trạng này đang ngày càng nhiều, và chủ đầu tư tìm nhiều cách khác nhau để “lách luật”. Có những dự án chưa xây xong phần móng, thậm chí là chưa được cấp phép xây dựng mà chủ đầu tư đã giới thiệu dự án và đặt cọc với giá trị khoảng 5-10% tổng giá trị dự án. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền nhất là với dự án nằm vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín.

Nhưng bà Dương chỉ ra rủi ro cho việc đầu tư trên là trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai dự án hay không nhận được giấy phép xây dựng thì khả năng nhà đầu tư nhận lại tiền đặt cọc cũng không phải dễ. Và nếu ra tòa thì nhà đầu tư ở thế yếu hơn, khá khó để đòi lại.

Một vấn đề nữa đó là việc liệu dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không. Theo quy định, điều kiện được bán nhà là dự án phải được một ngân hàng bảo lãnh. Nhà đầu tư có quyền đòi hỏi chủ đầu tư trình cho xem giấy bảo lãnh đó của ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư không quan tâm điều này. Những quyền lợi đảm bảo ở mức độ nào đó cho tính pháp lý thì nên đòi hỏi.

Ngoài ra, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng khi xây xong phần móng. Nhà đầu tư nên dành thời gian xuống tận nơi xem dự án đã khởi công, xây xong móng chưa. Nhiều chủ đầu tư đặt văn phòng bán hàng, nhà mẫu khác địa điểm dự án đang xây dựng. Hầu hết giao dịch mua bán diễn ra ở khu vực bán hàng, nhà mẫu đó. Nhiều nhà đầu tư mua hàng mà chưa hề đặt chân tới dự án mình mua.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản cá nhân nêu, phần lớn nhà đầu tư bất động sản lười đọc luật. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng là 3 luật nhà đầu tư cần biết. Ít nhất không đọc hết thì cũng phải biết nếu mua căn hộ thì cần những điều kiện gì.

Với bất động sản là nhà phố, đất nền, ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên mua sản phẩm phải có "sổ đỏ", "sổ đỏ" 100%. Chỉ riêng điều này đã giúp nhà đầu tư hạn chế 90% rủi ro. Tuy nhiên, có những dự án có "sổ đỏ" nhưng vẫn có rủi ro thì điều này liên quan tới việc đọc, hiểu thông tin trên sổ. Pháp lý sổ nếu đứng tên công ty như thế nào, cá nhân thì làm sao, dự án đã ở khâu nào trong quá trình tạo lập dự án…

Và nếu không hiểu luật, nhà đầu tư nên tìm đến nhờ luật sư tư vấn. Thậm chí, còn có người giúp nhà đầu tư “check” pháp lý tốt đó là công chứng viên, hỏi họ xem hợp đồng mình định ký có phù hợp quy định pháp luật hay không…

Về những rủi ro pháp lý liên quan đất nền, chuyên gia này cho rằng “rất khủng khiếp”. Nhiều trường hợp quảng cáo đất quận 2 giá 10 triệu/m2, nhà đầu tư leo lên xe rồi bị chở xuống tận Long Thành, Đồng Nai.

Với đất nền, nếu chưa có pháp lý "sổ đỏ" thì có pháp lý khác là tách thửa, sẵn sàng tách thửa mới nên mua. Liên quan đến đất nền còn có giấy phép xây dựng. Nhiều dự án đất nền có sổ mà xây dựng không được, mua đất rồi để đó không xây được.

Đề cập tới việc huy động vốn của chủ đầu tư, ông Chánh cho rằng thường khi phát triển dự án chủ đầu tư thiếu nhất là thiếu tiền. Thiếu tiền thì dẫn đến phải huy động vốn. Việc huy động vốn có tác dụng hay là có thêm vốn và thử thị trường để xác định chính xác giá sẽ bán sản phẩm.

Một trong những cách để tìm hiểu chủ đầu tư có vấn đề hay không đó là tìm hiểu qua các dự án họ đã làm. Trong mọi trường hợp phải có giấy tờ chủ đầu tư cung cấp và phải “check” ngược với cơ quan chức năng. Hai cơ quan quản lý có thể hỏi thông tin là phòng quản lý đô thị và phòng tài nguyên môi trường.

Ông Chánh cũng nêu quy trình để mua bất động sản, trong đó lưu ý tâm lý sai của nhà đầu tư khi cho rằng mua bất động sản công chứng là xong. Trong khi công chứng xong chỉ mới được khoảng 60% công việc. Trước công chứng nhà đầu tư cũng khá hời hợt, thường chỉ kiểm tra quy hoạch. Ngoài đó ra cần phải kiểm tra ngăn chặn giao dịch, tìm hiểu ở phòng công chứng. Thường mọi người ẩu đi cọc giấy tay và bị bẫy mua nhà giá rẻ.

Bổ sung vấn đề trên, bà Dương Thùy Dung lưu ý đến việc trên một sổ có nhiều người đứng tên, vốn tạo nhiều rủi ro cho nhiều người khi mua bán.

Bà Dũng dẫn chứng, có trường hợp đi mua đất ở Đồng Nai, người bán cho biết đã được ủy quyền bán khu đất khoảng 3.000m2. Người mua đinh ninh đã sở hữu trọn sản phẩm nhưng thực tế mới chỉ được mua một phần và hoàn toàn bị vô hiệu sau đó vì giấy ủy quyền giả, 2 người đứng tên còn lại không đồng ý bán đất đó. Theo đó phát sinh tranh chấp.

“Điều này ít gặp ở trong đất nền dự án nhưng với đất nền riêng lẻ, đặc biệt là đất trước đây là nông nghiệp sau chuyển đổi thành đất thổ cư thì nhà đầu tư cũng nên để ý”, bà Dung lưu ý.