Đây là phân khúc bất động sản sẽ tỏa sáng thị trường cuối năm

Giá thuê tại các thành phố vệ tinh thị trường phía Nam tăng mạnh

Trong báo cáo chiến lược 6 tháng cuối năm 2022, Công ty Chứng khoán VnDirect cho biết, tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại năm tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm tăng 4,4% so với cùng kỳ lên 26.000ha trong 2021. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Tỷ lệ lấp đầy tại phía Nam duy trì ở mức cao 89,6%. 

Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 9% so với cùng kỳ lên 120 USD/m2/kỳ thuê, theo JLL.

Trong đó, giá thuê tại thành phố vệ tinh tăng mạnh mẽ như Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 20% so với cùng kỳ lên 94 USD/m2/kỳ thuê trong quý 1/2022 nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Cũng tại khu vực miền Nam, thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% so với cùng kỳ lên 3,5 triệu m2 và 8% so với cùng kỳ lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức cao 89% vào cuối quý 1/2022.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam tăng nhẹ 0,9% so với quý trước 5,9% và so với cùng kỳ lên 4,8 USD/m2/tháng trong quý 1/2022.

VnDirect dự báo, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Cơ sở hạ tầng phía Nam đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Trong đó, Bình Dương nổi bật với hơn 2.000ha đất khu công nghiệp dự kiến được đưa vào hoạt động trong 2022-23, với các dự án KCN VSIP 3 (1.000ha) của VSIP, KCN Cây Trường (700ha) của BCM, KCN Nam Tân Uyên (346ha) của NTC.

Bên cạnh đó, VnDirect cho rằng Long An sẽ là điểm sáng nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và thương mại điện tử. Theo đó, những yếu tố này giúp hỗ trợ KCN Hựu Thạnh (500ha) của IDC và KCN Nam Tân Tập sắp tới của SGT (245ha) trở nên hấp dẫn hơn nhờ nắm bắt được nhu cầu đất KCN ngày càng tăng.

Thị trường miền Bắc nhu cầu vẫn ở mức cao

Đối với thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại sáu tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,0% so với cùng kỳ lên 10.600ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% so với cùng kỳ lên 86,6%.

Giá thuê đất khu công nghiệp tại phía Bắc tiếp tục tăng mạnh trong quý 1/2022, với mức tăng trung bình 9% so với cùng kỳ lên 109USD/m2/kỳ thuê.

Trong đó, Hải Dương ghi nhận mức tăng mạnh nhất 9% so với cùng kỳ lên 85USD/m2/kỳ thuê, nhờ vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng phát triển. Đáng chú ý, vào quý 1/2022, nhà đầu tư Ấn Độ đã công bố sẽ xây dựng công viên dược phẩm trị giá 12 tỷ USD tại Hải Dương.

Nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt tăng 7% so với cùng kỳ lên 1,3 triệu m2 và 9% so với cùng kỳ lên 2,5 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Theo JLL, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 98% trong quý 1/2022. VnDirect đưa ra kỳ vọng một số dự án nhà xưởng xây sẵn đáng chú ý sẽ được triển khai vào năm 2022 giúp gia tăng nguồn cung như các dự án của liên doanh KTGBKIM tại KCN Yên Phong II-C và BW tại KCN Hải Dương.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại phía Bắc ghi nhận mức tăng ổn định 3,5% so với cùng kỳ trong quý 1/2022 lên USD4,7/m2/tháng trong quý 1/2022.

Diện tích đất khu công nghiệp ở phía Bắc dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.600ha trong 2022-23 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực. Trong đó nổi bật KCN Tràng Duệ 3 của KBC nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, một trong những nơi được hưởng nhiều chính sách ưu đãi nhất của Chính phủ Việt Nam, dự kiến sẽ khởi công trong quý 4/2022-2023.

"Trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm công nghiệp ngày càng hạn chế, nhận thấy Hưng Yên và Hải Dương đang nổi lên nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng được cải thiện, cũng như sự nỗ lực tích cực của chính quyền địa phương", chuyên gia VnDirect nhận định.

Trong đó, KBC nổi bật với ba khu công nghiệp mới (1.291ha) tại Hải Dương và ba cụm công nghiệp mới (225ha) tại Hưng Yên có thể sẽ được bổ sung vào năm 2023-24.

Hưởng lợi từ đầu tư công

Đánh giá về triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới, VnDirect cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới.

Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng).

Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-25, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

Theo đó, VnDirect dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc-Nam. Những điều này sẽ tạo ra một mạng lưới giao thông công cộng kết nối dễ dàng giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất, chi phí hậu cần,...

Ngoài ra, xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. VnDirect duy trì dự báo từ đầu năm nay rằng vốn đăng ký của các dự án FDI và vốn thực hiện của các dự án FDI vào năm 2022 sẽ tăng lần lượt 10% và 9% so với cùng kỳ.