Đề xuất phát triển TPHCM theo xu hướng "đô thị nén" với các tòa nhà phức hợp, chung cư cao tầng

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có báo cáo nghiên cứu và đánh giá cao phương pháp nghiên cứu, cơ sở dữ liệu và nội dung "Báo cáo rà soát, đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ" giai đoạn 2010 – 2020 của Viện Quy hoạch xây dựng (thuộc Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh), là đơn vị tư vấn được Sở Quy hoạch và Kiến trúc lựa chọn thực hiện "Báo cáo".

Hiệp hội có ý kiến đóng góp về vị trí của thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, mục 8.1 của "Báo cáo", đánh giá: "Thành phố Hồ Chí Minh như là một thành phố hiện đại, bền vững, nhạy cảm với việc bảo vệ môi trường, bằng cách tận dụng tiềm năng của nó, đặc biệt là đô thị gắn liền với dòng sông, để thiết lập một hình ảnh thương hiệu của một thành phố, nơi cuộc sống tốt đẹp, trong an ninh, trong một không gian sống đô thị đáp ứng sự mong đợi của người dân, doanh nghiệp và sự phát triển".

Hiệp hội nhất trí về tính đặc sắc của thành phố Hồ Chí Minh là thành phố sông nước, nhưng không chỉ gắn liền với sông Sài Gòn, mà còn gắn liền với sông Đồng Nai, đồng thời cũng cần phải nhấn mạnh yếu tố là thành phố ven biển với 17 km bờ biển và cửa biển Cần Giờ.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị "Báo cáo" xác định vị trí "Thành phố Hồ Chí Minh như là một thành phố hiện đại, bền vững, nhạy cảm với việc bảo vệ môi trường, bằng cách tận dụng tiềm năng của nó, đặc biệt là đô thị sông nước, ven biển, gắn liền với sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, để thiết lập một hình ảnh thương hiệu của một thành phố, nơi cuộc sống tốt đẹp, trong an ninh, trong một không gian sống đô thị đáp ứng sự mong đợi của người dân, doanh nghiệp và sự phát triển".

Về quy mô dân số và dự báo dân số thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội cho rằng quy mô dân số trong thực tế và quy mô dân số theo số liệu thống kê chính thức là vấn đề tranh luận trong nhiều năm qua. Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019, thì dân số thành phố Hồ Chí Minh là 8,96 triệu người. Theo Văn kiện Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ XI thì dân số thành phố năm 2020 khoảng 9,2 triệu người, nhưng, theo số liệu của Công an thành phố, thì dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khoảng gần 3 triệu người nhập cư.

Tốc độ tăng dân số bình quân vào khoảng 1 triệu người trong mỗi 05 năm, nhưng đang có xu thế giảm dần, do hai nguyên nhân: (i) Các tỉnh trong Vùng thành phố Hồ Chí Minh, cũng là Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhất là các tỉnh giáp ranh thành phố Hồ Chí Minh, nên đã và đang thu hút số lượng lớn người nhập cư (ví dụ: 53% dân số tỉnh Bình Dương là người nhập cư); (ii) Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm mạnh do tuổi kết hôn tăng và sinh suất giảm (01 phụ nữ thành phố chỉ có 1,39 con, thấp hơn mức sinh cả nước là 2,09 con/ phụ nữ).  

Nghiên cứu Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010 của Thủ tướng Chính phủ, "dự báo dân số thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 khoảng 10 triệu người, khách vãng lai và tạm trú (dưới 6 tháng) khoảng 2,5 triệu người" (tổng cộng khoảng 12,5 triệu người), nhưng trên thực tế, thành phố có thể đã đạt quy mô dân số này tại thời điểm năm 2020.

"Quy mô dân số" có vị trí rất quan trọng, bởi lẽ, căn cứ vào "quy mô dân số chính thức" mà Trung ương giao chỉ tiêu kế hoạch và chi ngân sách nhà nước. Nếu căn cứ "quy mô dân số chính thức" thì thành phố được cấp ngân sách không đủ để thực hiện các nhiệm vụ chi. Trong lúc, "quy mô dân số thực tế" bao gồm khoảng gần 3 triệu người nhập cư và khách vãng lai hiện nay, thì thành phố vẫn phải giải quyết các nhu cầu về ăn, ở, đi lại, y tế, dịch vụ khác.

Hiệp hội đề nghị "Báo cáo" nghiên cứu để tính toán dự báo "quy mô dân số thực tế" (cả hiện tại và dự báo dân số) là một căn cứ quan trọng để điều chỉnh "Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2060" hướng đến sự phát triển bền vững.

Về nhận định "trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển" là chưa chuẩn xác, vì thông qua Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết phân khu phù hợp, vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các dự án "chỉnh trang tái phát triển đô thị", đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.

Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến  88%, còn lại là căn hộ nhà chung cư (Trong đó, có 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch và một số khu vực dân cư nội thành cần được chỉnh trang và nhà ở có tuổi thọ lớn trên 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%), diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63 m²/người, tuy đạt kế hoạch đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24 m²/người của cả nước. 

Xu thế phát triển đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn theo kiểu "vết dầu loang - thấp tầng", chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; Chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường ; Chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở "chủ yếu là phát triển nhà chung cư"; Chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung (như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh). Nên với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn, vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư, nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu "vết dầu loang - thấp tầng", như hiện nay, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư của thành phố.

Trong hơn 30 năm qua, thành phố đã thực hiện nhiều dự án "chỉnh trang tái phát triển đô thị", đối với các khu vực đô thị hiện hữu, lụp xụp, điển hình là dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè; khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5; một số khu phố của các quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh.

Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định, dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

Do vậy, không nên nhận định "trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển". Hiệp hội nhận thấy, hoạt động "chỉnh trang tái phát triển đô thị" và "phát triển các khu đô thị mới" là hai động lực để phát triển đô thị đối với thành phố Hồ Chí Minh.  

Hiệp hội đề nghị khi xem xét điều chỉnh "Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh" cần đảm bảo thực hiện cả 02 nhiệm vụ: Phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới;  Chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu. Đồng thời, cần định hướng phát triển "đô thị nén", chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng (như Luật Nhà ở yêu cầu), để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.     

Về hướng phát triển đô thị đối với thành phố Hồ Chí Minh, quyết định số 24/QĐ-TTg xác định "hai hướng chính là: hướng đông và hướng nam ra biển và hai hướng phụ là: hướng Tây - Bắc và hướng Tây, Tây - Nam". Đứng trước nguy cơ bị tác động rất lớn của tình trạng biến đổi khí hậu, ấm lên toàn cầu, nước biển dâng và đặc điểm cao độ địa hình, địa chất của thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội đề nghị xác định trục phát triển đô thị đối với thành phố Hồ Chí Minh trên cả 04 hướng, bao gồm: Hướng đông (thành phố Thủ Đức); Hướng nam ra biển; Hướng Tây - Bắc và hướng Tây, Tây - Nam.