Đề xuất 'siết' tín dụng bất động sản: Dòng vốn ách tắc, thị trường 'đóng băng'

Thận trọng "siết" tín dụng

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản vừa được Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến 5 bộ ngành trước khi trình Chính phủ ban hành.

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà, áp dụng từ ngày nghị quyết có hiệu lực đến hết ngày 1/3/2027.

Giới chuyên gia cho rằng, chủ trương chống đầu cơ, bình ổn giá nhà nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản là đúng đắn. Song, biện pháp siết tín dụng mà Bộ Xây dựng đề xuất lại là cách làm phi thị trường, đi ngược với nguyên tắc kinh tế hiện đại.

TS. Trương Văn Phước - nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên thành viên thường trực T ổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng - cho rằng: “Chủ trương là đúng nhưng giải pháp chưa hợp lý. Cấm hay hạn chế quyền cho vay của ngân hàng là cách tiếp cận hành chính, trái với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường - điều mà Việt Nam đã nỗ lực nhiều năm để được quốc tế công nhận”.

Cùng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - thẳng thắn chỉ rõ trên thế giới không có nước nào can thiệp thô bạo vào hoạt động của các ngân hàng thương mại cũng như lĩnh vực bất động sản như vậy. Theo ông Hiển, cho vay là quan hệ dân sự giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng; giao dịch này được điều chỉnh bởi Luật các tổ chức tín dụng . Việc dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp không chỉ trái luật, mà còn bóp méo thị trường vốn.

“Ngân hàng thương mại phải được quyền tự do thẩm định rủi ro và quyết định cho vay, thay vì bị buộc phải giới hạn theo lệnh hành chính. Nếu cấm cho vay bất động sản , người dân vẫn có thể vay tiêu dùng để mua nhà, vừa khó kiểm soát, vừa khiến chi phí xã hội tăng cao mà dễ làm phát sinh biến tướng”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cho rằng, một gia đình có thể mua nhiều nhà cho con cái, không thể đánh đồng với đầu cơ. Tương tự, mua nhà cho thuê, mua shophouse để kinh doanh hoặc đơn giản là tích lũy tài sản… cũng là nhu cầu chính đáng của người dân. Hạn chế mức vay chỉ 30-50% là quá thấp và thiếu cơ sở kinh tế.

Cân nhắc kỹ đề xuất với tình hình thị trường hiện tại

Theo các chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cân nhắc kỹ để không đưa ra các đề xuất duy ý chí như hiện tại. Điều hành giật cục sẽ khiến thị trường rối loạn và hoảng loạn, gây xói mòn niềm tin và làm hỏng môi trường đầu tư.

“Nay chính sách này, mai chính sách khác môi trường đầu tư sẽ ra sao?”, chuyên gia Đinh Thế Hiển đặt câu hỏi và bảy tỏ lo ngại, nếu được thông qua, chính sách siết cho vay sẽ khiến tình trạng khan cung thêm trầm trọng. Sự bất định của chính sách có thể khiến doanh nghiệp mất niềm tin, tạm ngừng đầu tư, thậm chí rời bỏ thị trường. Hệ quả là nguồn cung sẽ càng bị thu hẹp lại. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể chờ sau khi quy định siết cho vay hết hiệu lực (ngày 1/3/2027) mới đưa sản phẩm ra thị trường để “tránh bão”. Hai năm chờ đợi đồng nghĩa chi phí vốn đội lên, và cuối cùng vẫn đổ vào giá bán khiến giá nhà leo thang mạnh hơn.

Ở góc nhìn chính sách, TS. Trương Văn Phước cho rằng bàn tay Nhà nước có thể và cần can thiệp, nhưng phải đúng chỗ và đúng vai trò. Cụ thể, Nhà nước phải gỡ vướng pháp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, Nhà nước có thể thông qua các chính sách cụ thể để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, thay vì siết dòng vốn đầu ra. Một trong những yếu tố quyết định là tiền sử dụng đất, hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nhà ở.

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước hoàn toàn có thể quy định mức tiền sử dụng đất thấp hơn để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Khi chi phí đầu vào giảm, giá nhà sẽ tự động giảm. Đó mới là cách can thiệp thị trường hợp lý”, ông Phước nhấn mạnh.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - lo ngại siết tín dụng bất động sản chẳng khác gì “rút ống thở” khỏi một trong những động cơ tăng trưởng chủ lực của nền kinh tế. Bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, kéo theo hơn 40 lĩnh vực khác, từ vật liệu xây dựng, nội thất đến ngân hàng… Bài học năm 2022 vẫn còn nguyên: Chỉ cần dòng vốn ách tắc, thị trường “đóng băng”, doanh nghiệp lao đao, hàng loạt ngành khác sẽ sụp dây chuyền, hàng triệu người sẽ mất việc làm, đe dọa đến tăng trưởng.

Ông Nghĩa dẫn chứng, giá trị vốn hóa thị trường bất động sản toàn cầu lên tới 360.000 tỷ USD, gấp 3 lần GDP thế giới - khoảng 120.000 USD, cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực này với mọi nền kinh tế. Tại Việt Nam, vốn hóa thị trường bất động sản khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP.

“Không có lĩnh vực nào lớn và tác động sâu rộng như bất động sản . Nếu giờ lại siết bằng mệnh lệnh hành chính, sẽ không làm giảm giá nhà mà còn khiến kinh tế đình trệ. Trung Quốc với chính sách 3 lằn ranh đỏ đã chứng minh điều đó”, ông Nghĩa cảnh báo.

Theo vị chuyên gia, thủ phạm chính khiến giá nhà leo thang không nằm ở đầu cơ mà là do nguồn cung bị bóp nghẹt, bắt nguồn từ tình trạng ách tắc pháp lý suốt nhiều năm qua. Hiện, các thủ tục phê duyệt dự án quá rườm rà, mất 5-7 năm, thậm chí cả chục năm mới được triển khai. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở gia tăng liên tục.

“Hàng nghìn dự án đắp chiếu khiến chi phí tài chính đội lên, doanh nghiệp buộc phải bán giá cao để bù đắp. Nếu tháo được điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung dồi dào, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Ngược lại, chữa bệnh mà dùng sai thuốc thì sẽ càng khiến bệnh trầm trọng hơn”, ông Nghĩa phân tích.