Hạ tầng lớn đồng loạt khởi công, thị trường BĐS phía Nam đón tín hiệu tích cực

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi hàng loạt công trình hạ tầng giao thông trọng điểm đồng loạt khởi công ngày 15/1. Dù chưa tạo ra làn sóng phục hồi tức thì, việc các dự án quy mô lớn bước vào giai đoạn triển khai thực tế được xem là tín hiệu tích cực, góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn hạ tầng từng khiến nhiều khu vực rơi vào trạng thái “đóng băng kéo dài”.

5 công trình gỡ nút thắt hạ tầng

5 dự án hạ tầng được khởi công cùng thời điểm gồm cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái, cầu Long Hưng và tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương). Đây đều là những công trình có vai trò then chốt trong việc hoàn thiện mạng lưới giao thông của TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Nếu đặt trong tổng thể, các dự án này tạo thành một cấu trúc kết nối đa tầng: Kết nối ven biển - liên vùng - liên tỉnh - nội đô. Chính sự đồng bộ này giúp thị trường bất động sản không chỉ “ấm” lên về tâm lý, mà bắt đầu xuất hiện cơ hội khơi thông thực chất tại một số khu vực vốn bị kìm hãm bởi hạ tầng .

Cụ thể, cầu Cần Giờ và cầu Phú Mỹ 2 được xem là hai dự án mang tính bước ngoặt đối với khu Nam TP.HCM. Việc thay thế phà Bình Khánh bằng cầu Cần Giờ giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố ra Cần Giờ, đồng thời chấm dứt tình trạng kết nối thiếu ổn định kéo dài nhiều năm.

Về bất động sản , tác động tích cực trước hết thể hiện ở trục Nhà Bè - Bình Khánh - Cần Giờ, nơi nhiều dự án từng gặp khó trong việc thu hút người mua do yếu tố khoảng cách và hạ tầng . Khi kết nối giao thông được cải thiện rõ rệt, các khu vực này có cơ sở để tăng khả năng tiếp cận, từ đó hỗ trợ nhu cầu ở thực và các mô hình phát triển gắn với dịch vụ, du lịch sinh thái.

Trong khi đó cầu Phú Mỹ 2 được đánh giá là công trình có ý nghĩa đặc biệt trong việc hoàn thiện trục kết nối đô thị cảng - khu công nghiệp phía Nam TP.HCM. Khi hoàn thành, cây cầu này sẽ chia sẻ áp lực giao thông cho cầu Phú Mỹ hiện hữu, đồng thời tăng khả năng kết nối TP.HCM với Đồng Nai.

Dù vậy, sự cải thiện của thị trường khu Nam được đánh giá sẽ diễn ra theo lộ trình, ưu tiên những khu vực đã có dân cư hiện hữu, hạ tầng cơ bản hình thành, thay vì lan tỏa diện rộng.

Với cầu Cát Lái và cầu Long Hưng, khu Đông TP.HCM và một số khu vực của Đồng Nai được kỳ vọng hưởng lợi rõ rệt về khả năng kết nối liên vùng. Cầu Cát Lái giúp giải quyết bài toán phụ thuộc vào phà, vốn là điểm nghẽn lớn đối với giao thông và hoạt động sản xuất - dịch vụ trong nhiều năm qua.

Trong khi đó, cầu Long Hưng bổ sung thêm một trục kết nối mới qua sông Đồng Nai, chia sẻ áp lực cho các tuyến hiện hữu và mở rộng không gian phát triển đô thị ven sông. Đặc biệt, những dự án từng bị "nghẽn" do phụ thuộc vào hạ tầng , tới đây kỳ vọng sẽ được khơi thông. Đơn cử như khu đô thị Aqua City (Đồng Nai) của Novaland - dự án có quy mô hàng trăm hecta, phát triển dọc sông Đồng Nai.

Ở góc độ thị trường, việc giao thông liên vùng thuận lợi hơn giúp củng cố nhu cầu ở thực của lực lượng lao động và chuyên gia làm việc giữa TP.HCM - Đồng Nai, từ đó tạo nền tảng bền vững hơn cho bất động sản khu vực này.

Khác với các dự án cầu tác động mạnh đến mở rộng không gian đô thị, tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) có ý nghĩa nâng cấp chất lượng giao thông công cộng nội đô. Tuyến metro này kết nối trung tâm TP.HCM với các quận đông dân cư phía Tây và Tây Bắc, nơi áp lực giao thông đường bộ đang ngày càng lớn.

Đối với thị trường bất động sản , Metro số 2 không tạo ra hiệu ứng tăng giá ngắn hạn, nhưng đóng vai trò lực đỡ dài hạn cho các khu vực dọc tuyến. Những khu dân cư hiện hữu, mật độ cao, nhu cầu ở thực lớn được hưởng lợi từ khả năng di chuyển thuận tiện hơn, góp phần ổn định giá trị bất động sản và cải thiện chất lượng sống.

Bất động sản được khơi thông

Trước thời điểm loạt hạ tầng lớn được khởi công, thị trường bất động sản phía Nam không rơi vào trạng thái đóng băng toàn diện, nhưng đóng băng theo từng khu vực và từng nhóm dự án. Điểm nghẽn phổ biến không nằm ở quy hoạch hay quỹ đất, mà ở khả năng kết nối giao thông chưa được triển khai thực tế, khiến nhiều dự án dù hoàn thiện pháp lý vẫn khó tiếp cận người mua.

Thực tế cho thấy, nhiều khu vực ven đô và liên vùng từng rơi vào tình trạng “chờ hạ tầng ” kéo dài. Thanh khoản suy giảm, giá neo ở mức cao so với khả năng khai thác, khiến thị trường hình thành vòng luẩn quẩn: Không giao dịch, không triển khai tiếp, càng khó thu hút dòng tiền mới.

Đây là nguyên nhân chính dẫn tới trạng thái đóng băng cục bộ trong suốt thời gian qua.

Việc các dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt khởi công đã tạo ra sự thay đổi quan trọng ở yếu tố niềm tin triển khai. Khi hạ tầng không còn dừng ở chủ trương hay quy hoạch, mà đã bước vào giai đoạn thi công, một số dự án bất động sản từng bị kìm hãm bắt đầu có điều kiện để gỡ vướng tiến độ, tái cấu trúc kế hoạch phát triển và quay lại thị trường theo lộ trình phù hợp.

Nhận định về tác động của loạt dự án hạ tầng vừa khởi công, các chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường phía Nam đang đứng trước cơ hội thoát khỏi trạng thái trì trệ kéo dài, song quá trình này sẽ không diễn ra đồng loạt.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn trước, nhiều dự án bất động sản rơi vào thế “kẹt” không phải vì thiếu nhu cầu, mà do hạ tầng kết nối chậm triển khai khiến khả năng tiếp cận bị hạn chế. Khi các công trình giao thông trọng điểm chính thức bước vào giai đoạn thi công, những dự án đã hoàn thiện pháp lý, quy hoạch rõ ràng nhưng vướng hạ tầng ngoài hàng rào sẽ có điều kiện để được kích hoạt trở lại.

“Tuy nhiên, đây không phải là sự phục hồi theo kiểu làn sóng. Thị trường sẽ rã băng theo từng lớp, ưu tiên các khu vực có dân cư hiện hữu, có khả năng khai thác thực và tiến độ hạ tầng rõ ràng. Những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng dài hạn sẽ khó bật lên ngay", một chuyên gia nhận định.

Cũng theo chuyên gia, điểm tích cực lớn nhất của giai đoạn hiện nay là thị trường đã thay đổi cách phản ứng. Nhà đầu tư và người mua ở thực không còn chạy theo thông tin khởi công, mà tập trung đánh giá tiến độ triển khai, thời gian hoàn thành và mức độ đồng bộ của hạ tầng . Điều này giúp quá trình phục hồi, nếu diễn ra, có nền tảng vững hơn so với các chu kỳ trước.

Nhìn từ góc độ dài hạn, loạt hạ tầng vừa khởi công không phải là “chìa khóa vạn năng” để mở lại toàn bộ thị trường, nhưng đóng vai trò như đòn bẩy cần thiết để phá vỡ trạng thái chờ đợi kéo dài. Sự rã băng, vì thế, được kỳ vọng sẽ diễn ra từng phần, gắn với tiến độ hạ tầng và khả năng hấp thụ thực tế của từng khu vực, thay vì lan tỏa theo kiểu phong trào.