Địa ốc 2026: Thị trường rời “sóng ảo” để trở về giá trị thật

2023–2025: Ba năm thanh lọc và tái cơ cấu

Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, giai đoạn từ tháng 4/2022 đến hết năm 2023 đánh dấu đợt suy giảm mạnh của thị trường bất động sản do hàng loạt cú sốc đồng thời: tín dụng bị siết chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng, dòng tiền từ chứng khoán suy giảm, trong khi xuất nhập khẩu giảm sâu khiến nhu cầu nhà ở cho lao động khu công nghiệp đi xuống.

Hệ quả là thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp hoạt động, thoái vốn hoặc rút lui khỏi thị trường. Hàng loạt dự án vướng pháp lý bị “đóng băng” và đưa vào diện rà soát. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, quá trình điều chỉnh này cũng giúp thị trường loại bỏ dần hiện tượng tăng giá ảo, tồn kho giảm và tiêu chuẩn phát triển dự án được nâng cao.

Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục cục bộ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Theo ghi nhận, giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội tăng mạnh so với giai đoạn trước, từ mức phổ biến 35 - 40 triệu đồng/m² lên khoảng 65 - 70 triệu đồng/m². Cùng thời điểm, thị trường đất nền tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Oai ghi nhận mức tăng giá từ 53% đến 90% so với đầu năm 2023.

Dù vậy, đà phục hồi này không diễn ra đồng đều. Bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, vẫn trong trạng thái tăng trưởng chậm. Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty Smartland, cho biết dù du lịch phục hồi sau đại dịch, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thấp, chỉ những dự án có pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín mới ghi nhận sức mua ổn định. Riêng phân khúc khách sạn có dấu hiệu khởi sắc hơn nhờ các chính sách kích cầu du lịch.

Một bước ngoặt quan trọng của giai đoạn 2023 - 2025 là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, đồng loạt có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khung pháp lý mới đã tạo lực đỡ quan trọng, giúp nhiều dự án được tái khởi động và tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện từ năm 2024 đến nay.

Động lực mở khóa thị trường năm 2026

Nhìn về năm 2026, các chuyên gia cho rằng thị trường không bước vào một chu kỳ “bùng nổ”, mà là giai đoạn vận động ổn định trên nền tảng mới.

Tại Diễn đàn đầu tư Việt Nam 2025, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong hơn 30 năm qua, bất động sản Việt Nam tăng trưởng mạnh nhờ ba động lực chính: khung pháp lý ngày càng cởi mở, quy mô nền kinh tế mở rộng nhanh và hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ. GDP Việt Nam đã vượt mốc 450 tỷ USD và hệ thống cao tốc, sân bay, metro liên vùng đang dần hoàn thiện.

Tuy nhiên, khi các động lực này tiệm cận ngưỡng bão hòa, thị trường bất động sản sẽ chuyển từ giai đoạn “siêu lợi nhuận” sang chu kỳ phát triển bền vững hơn. “Sản phẩm bất động sản trong thời gian tới phải tạo ra dòng tiền thực, không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá thuần túy”, TS. Hiển nhấn mạnh.

Nói về những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2026, theo chuyên gia Savills, một trong những động lực chính của thị trường là gỡ vướng pháp lý, một loạt dự án thương mại sẽ được “cởi trói” trong năm tới, kéo theo đó là hàng chục nghìn căn hộ trung – cao cấp do các chủ đầu tư lớn sẽ được tung ra. Bên cạnh đó, "làn sóng" nhà ở xã hội đang tăng tốc, trong khi hoạt động cải tạo chung cư cũ cũng bắt đầu chuyển động.

Phân khúc dẫn dắt chu kỳ mới

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước ra khỏi giai đoạn “tái định giá” để tiến vào giai đoạn “tái cấu trúc”.

Trong bối cảnh đó, chính sách pháp lý dần hoàn thiện, hạ tầng và quy hoạch vùng mở ra không gian phát triển mới, còn dòng vốn sẽ ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.

Chủ trương xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đang tạo ra lực đẩy đáng kể cho thị trường. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 102.000 căn nhà ở xã hội và dự kiến năm 2026 sẽ phấn đấu hoàn thành trên 110.000 căn. Đây được xem là phân khúc có thanh khoản tốt nhất, đáp ứng trực tiếp nhu cầu an cư của người lao động và góp phần tái cân bằng cơ cấu thị trường.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Phân khúc căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp, khu công nghệ cao cũng được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng ổn định.

Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, bên cạnh nhà ở xã hội, cần có cơ chế thúc đẩy phát triển nhà thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên. Việc mở rộng đối tượng được tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi sẽ giúp thị trường cân bằng hơn giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực.

Trong bức tranh tổng thể, Phó Giáo sư Trần Kim Chung, cho rằng kịch bản trung tính – thị trường phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan – là khả năng cao nhất trong giai đoạn 2025–2030. Theo đó, các phân khúc có thể trở thành trụ cột của chu kỳ mới bao gồm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp – logistics và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng.

Năm 2026, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ không còn những cơn “sóng ảo”, mà vận động theo hướng thực chất, bền vững hơn. Căn hộ giá phù hợp, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các dự án có khả năng khai thác dòng tiền được dự báo sẽ là những trụ cột chính, dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới – một chu kỳ đặt giá trị thật lên trên kỳ vọng ngắn hạn.