Diễn biến thị trường bất động sản đầu năm 2023: Giá giảm nhẹ rồi đi ngang

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đơn vị này đưa ra nhận định chung về tình hình kinh tế thế giới vẫn còn bất ổn, lạm phát trực chờ, giảm sút nhu cầu tiêu dùng toàn cầu, tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. Những vấn đề bất ổn này có thể kéo dài cho đến khi tình hình được kiểm soát.

Về vấn đề điều hành kinh tế vĩ mô ở Việt Nam, GDP dự báo vẫn duy trì tăng trưởng (khoảng 6-6,5%), lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5%, tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam vẫn có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như lương thực, nông, hải sản. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng có thể được điều chỉnh giảm so với quý IV/2022 nhưng mức giảm không đáng kể.

Đối với thị trường bất động sản, các chính sách sẽ được ban hành theo hướng thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường như: hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

Nguồn cung không có nhiều thay đổi

Về nguồn cung bất động sản, VARS cho rằng, nguồn cung đầu năm không có nhiều thay đổi. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên: Bắt đầu từ cuối quý 1, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhiều khả năng sẽ giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp, vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai. Nhưng nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng.

Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ tăng nhẹ tại các thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động.

Về lực cầu, đơn vị này cho rằng, cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Còn nhu cầu thương mại và bán lẻ, VARS cho rằng, sau một thời gian “ốm nặng” vì đại dịch Covid và “sức khỏe” của ngành đã hồi phục thì chắc chắn sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam và du lịch được phục hồi.

Còn về bất động sản công nghiệp, tín hiệu khả quan, có thể duy trì được lực cầu.

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, mặc dù nhu cầu đầu tư cao nhưng thực tế giảm vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Giá giảm nhẹ rồi đi ngang

Đưa ra nhận định về giao dịch, VARS cho rằng, giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng. Giao dịch do nhu cầu đầu tư giảm. Dự kiến trong ba tháng đầu năm 2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý 2/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Về giá bán, đơn vị nghiên cứu cho rằng, trong quý 1 và nửa đầu quý 2/2023 giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.

Với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023.

VARS cũng cho rằng, lãi suất tuy giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Khơi thông thị trường bất động sản 2023

Trong các kiến nghị để khơi thông thị trường bất động sản 2023, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cần tạo cơ chế thông thoáng đối với người dân vay mua nhà ở thực, hạn chế và giảm thiểu tối đa các chi phí liên quan đến thủ tục vay vốn.

Ngoài ra, cần nghiên cứu, cung cấp các gói tín dụng đặc biệt nhằm kích cầu và thỏa mãn "lực cầu thực" hướng đến nhóm đối tượng người có thu nhập thấp vay mua nhà để ở, tương tự gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng năm 2013.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài.

Song cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có và dự kiến khoảng cuối quý 2 năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Theo ông Đính, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Trước những khó khăn, VARS kiến nghị các chủ đầu tư nên giữ lại các dự án có khả năng thực hiện, còn các dự án không thể thực hiện nên chuyển nhượng, chuyển giao.

Đối với khách hàng, VARS khuyến nghị thời điểm này cần "thận trọng và khôn ngoan", cân nhắc dùng đòn bẩy tài chính, ưu tiên nhu cầu ở thực hơn đầu cơ. Riêng với các sàn môi giới, hội này cũng đề nghị nên rà soát lại bộ máy để tinh giản.