Bất động sản năm 2026: Dòng tiền sẽ chảy vào đâu?

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.

Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng.

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2026, dòng tiền trên thị trường bất động sản đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt về "khẩu vị" đầu tư, từ chỗ chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn đang dịch chuyển sang những sản phẩm có giá trị thực và bền vững hơn, được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố kinh tế - thị trường có thể quan sát và đo lường được.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, bối cảnh mới buộc nhà đầu tư phải rời bỏ tư duy "đánh nhanh, thắng nhanh" để chuyển sang cách tiếp cận thận trọng, bài bản và dài hạn hơn.

Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.

"Chính sự thay đổi trong cách tính toán hiệu quả đầu tư này đang góp phần thanh lọc thị trường, đưa dòng vốn quay trở lại với những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và nền tảng tăng trưởng bền vững", TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo ông Đính, thị trường đang buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng. Nhà đầu tư muốn tồn tại phải hướng tới giá trị thực, khả năng khai thác lâu dài và chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn.

Không chỉ nhà đầu tư, các chủ đầu tư cũng đối mặt với áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Ông Đính nhận định, trong giai đoạn thị trường chuyển sang cạnh tranh thực chất, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và minh bạch thông tin sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.

Còn về dài hạn, ông Đính cho rằng, thời gian tới, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng là những yếu tố nâng đỡ thị trường.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá mới cũng tạo mặt bằng giá mới.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam cũng cho rằng, giai đoạn “mua đâu cũng có lãi” đã qua. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với các chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Biên lợi nhuận đã thu hẹp đáng kể, trong khi rủi ro gia tăng, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Bên cạnh đó, một trong những yếu tố nền tảng định hình lại thị trường là sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng trong nhiều năm qua không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản , mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Theo báo cáo của VARS, thị trường gia tăng nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Trong bối cảnh giá bất động sản , nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản .

Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, việc xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án là yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.

" Đây không chỉ là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh và hành nghề bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia. Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn ", VARS nhấn mạnh.

Giá bất động sản khó giảm

VARS cho rằng, về dài hạn, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh chung, VARS cho rằng, bất động sản tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán.

Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.