Diễn biến trái chiều thị trường căn hộ giáp Tp.Thủ Đức

"Cuộc đua" giá không cân sức, khan hiếm căn hộ giá 30 triệu đồng/m2 tại Bình Dương

Dĩ An, Thuận An vốn là hai thị trường trọng điểm của Bình Dương về nguồn cung căn hộ trong những năm qua. Nếu mặt bằng giá tại Dĩ An ngang ngửa với Tp.Thủ Đức, thì Thuận An, đến thời điểm này vẫn có một số dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá mềm. Mềm ở đây được hiểu là có mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 – mức giá mà theo ghi nhận cũng sắp "tuyệt chủng" tại thị trường căn hộ Bình Dương. Nếu cách đây 2-3 năm, người mua dễ dàng tìm kiếm các dự án căn hộ giá khoảng 22-25 triệu đồng/m2 tại Bình Dương thì mặt bằng giá hiện tại từ 35-40 được xem là bình thường tại khu vực này.

Điều này cho thấy, nếu tại Thuận An hay Dĩ An có dự án căn hộ nào chào thị trường ở ngưỡng giá từ 30-32 triệu đồng/m2 được xem là "hàng hiếm", gần như nhận được sự quan tâm rất tích cực từ thị trường.

Khảo sát cho thấy, sự chênh lệch giá của thị trường căn hộ Thuận An (Bình Dương) và Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) là thấy rõ ở thời điểm này. Chẳng hạn, một dự án nằm trên mặt tiền quốc lộ 13, P.Vĩnh Phú, Thuận An (Bình Dương), có khoảng cách rất gần với Tp.Thủ Đức Tp.HCM là The Rivana của CĐT Đạt Phước, hiện đang chào giá từ 31 triệu đồng/m2 bàn giao căn hộ cao cấp. Thế nhưng, dù chỉ cách khoảng 5 phút di chuyển về phía Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) nhưng mặt bằng giá giữa 2 khu vực này lại có sự chênh lệch đáng kể. Một dự án mới là King Crown Infinity tại đường Võ Văn Ngân (Tp.Thủ Đức) hiện đang chào giá từ 85-93 triệu đồng/m2; dự án Lavita Charm hiện có giá khoảng 37 triệu đồng/m2, một dự án sắp mở bán là Dragon sky view có giá dự kiến cũng từ 42 triệu đồng/m2 chưa thuế.

Dự án ở ngưỡng giá từ 30-32 triệu đồng/m2 được xem là "hàng hiếm" tại Bình Dương ở thời điểm này, gần như nhận được sự quan tâm rất tích cực từ thị trường.

Ghi nhận cho thấy, ngay tại Bình Dương, căn hộ cũng có cuộc đua về giá "không cân sức" với Tp.Thủ Đức và các dự án trong cùng khu vực vực. Nếu cùng tại Thuận An, The Rivana chào giá 31 triệu đồng/m2, thì dự án Astral City (cũng nằm ở Quốc lộ 13 nhưng xét về vị trí xa Tp.HCM hơn) hiện đang giao dịch giá từ 40-43 triệu đồng/m2 (đã VAT) cho các căn hộ diện tích từ 62-72m2; The Emerald Golf View giá từ 36-41 triệu đồng/m2; Lavita Thuận An (Đại lộ Bình Dương) giá bán từ 34-36 triệu đồng/m2.

Thậm chí, theo tìm hiểu, giá các dự án này còn cao hơn cả một số dự án tại khu vực Dĩ An (Bình Dương). Chẳng hạn, tại Dĩ An, dự án Phú Đông Premier của CĐT Phú Đông hiện giao dịch thứ cấp giá khoảng 34-35 triệu đồng/m2; LDG City có giá từ 34-37 triệu đồng/m2; Phúc Đạt Tower giá khoảng 38-40 triệu đồng/m2…

Trong khi, giá căn hộ tại Dĩ An lại "ngang ngửa" với giá căn hộ Tp.Thủ Đức Tp.HCM, thậm chí một số dự án tại Bình Dương có mức tăng trên thị trường thứ cấp còn nhanh hơn. Chẳng hạn, tại tuyến đường Phạm Văn Đồng của Tp.Thủ Đức một số dự án cũng có ngưỡng ngang ngửa với dự án căn hộ tại Dĩ An. Chẳng hạn, dán Flora Novia mặt tiền Phạm Văn Đồng, Tp.Thủ Đức hiên đang giao dịch thứ cấp khoảng giá từ 37-41 triệu đồng/m2; hay, Opal Boulevard hiện cũng đang giao dịch khoảng 35 triệu đồng/m2…

Dù giá có chênh lệch rõ nét, hay cạnh tranh, "rượt đuổi" nhau khốc liệt thì nhìn tổng thể bức tranh căn hộ Tp.HCM và vùng lân cận cho thấy, các dự án căn hộ giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Mức giá này không còn bàn ở Tp.HCM, nhưng tại Bình Dương – thị trường giáp ranh, nguồn cung đa dạng hơn cũng trở nên khan hiếm ở ngưỡng giá này. Điều này cho thấy, mức độ tăng trưởng về giá căn hộ tại Bình Dương cũng diễn ra khốc liệt, không thua kém gì Tp.HCM. Theo đó, một số dự án có giá từ 30-35 triệu đồng/m2 vẫn được xem là mức giá hấp dẫn tại thị trường này, biên độ tăng giá đối với NĐT vẫn khá tốt.

Nhu cầu thực về căn hộ tầm trung vẫn rất lớn

Bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng dịch vụ BĐS Nhà ở Colliers Việt Nam cho hay, trong quý 1/2021, nguồn cung căn hộ tầm trung tại Tp.HCM và khu vực lân cận còn hạn chế, chưa có sự chuyển biến rõ rệt so với quý trước. Trong đó, Bình Dương "vượt qua" Tp.HCM trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ. Cụ thể, nguồn cung tại căn hộ tại Bình Dương chiếm khoảng 54% tổng số căn mở bán tại Tp.HCM và các khu vực giáp ranh. Trong đó, căn hộ tầm trung vẫn là phân khúc có tỷ lệ sản phẩm lớn nhất với mức giá giao động từ 35 – 60 triệu đồng/m2.

Theo bà Yến, nhìn chung, mức giá bình quân của căn hộ tầm trung có tăng nhẹ nhưng vẫn phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng của người Việt và tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông. Giá căn hộ tại khu vực lân cận thành phố như Bình Dương có dấu hiệu "nóng" dần, thậm chí nhiều dự án có vị trí đẹp ở Dĩ An và Thuận An đã cao bằng giá khu vực các quận ven Tp.HCM.

"Nhu cầu thực về căn hộ tầm trung vẫn rất lớn, từ đó đẩy giá bình quân của phân khúc này cao hơn so với quý trước. Thực tế, tốc độ đô thị hóa tại Tp.HCM rất nhanh nên mức độ tăng dân số cơ học cũng rất lớn. Thêm nữa, khu vực Tp.HCM và các tỉnh lân cận cũng là trung tâm kinh tế trọng điểm của phía Nam. Do vậy, việc kinh tế nơi đây phát triển cũng kéo theo nhu cầu cao về nhân lực và các khu đô thị cho nguồn lao động này", bà Yến nhấn mạnh.

Nhu cầu thực về căn hộ tầm trung còn rất lớn trên thị trường

Theo vị chuyên gia Colliers Việt Nam, phân khúc tầm trung tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường căn hộ do đây là sản phẩm cân bằng được mức độ lợi nhuận cho nhà phát triển dự án và đáp ứng được phần lớn nhu cầu trên thị trường. Nhìn chung, thị trường căn hộ vẫn có tiềm năng phát triển lớn do xu hướng sống của người Việt chuyển dần từ nhà trệt lên căn hộ chung cư vì mức giá có phần "mềm" hơn nhưng lại có vị trí thuận tiện cho công việc và chuyện học hành của con cái. Các tiện ích nội khu và yếu tố an ninh cao dần biến căn hộ chung cư thành môi trường sống phù hợp hơn cho gia đình so với các loại hình nhà ở khác.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của các khu vực lân cận Bình Dương cũng là yếu tố không nhỏ làm BĐS nơi đây phát triển. Việc thành lập của thành phố Thủ Đức góp phần thu hút đầu tư và nhân sự về Bình Dương. Bình Dương cũng là địa phương có các hoạt động kinh tế phát triển sôi động, đặc biệt là ngành công nghiệp. Qua đó thu hút nhân sự và làm tăng nhu cầu về BĐS ở địa phương.

Chia sẻ về diễn biến thị trường căn hộ lân cận Tp.HCM trong tháng 4/2021, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho hay, đối với thị trường thứ cấp giá tương đối ổn định ở các phân khúc. Giao dịch ghi nhận tốt ở các dự án căn hộ có mức giá từ 2-3 tỉ đồng/căn, ở các dự án đang bàn giao hoặc sắp bàn giao. Đặc biệt, ở các dự án sắp bàn giao trong vài tháng tới có mức tăng giá khoảng 50-70 triệu đồng/căn so với tháng trước đó. Trong khi hầu hết giá căn hộ Tp.HCM đã chạm ngưỡng trên 40 triệu đồng/m2 thì các dự án được chào giá từ 30-31 triệu đồng/m2 tại thị trường lân cận đang được xem là ngưỡng giá mềm tại thị trường khu vực này.