Doanh nghiệp bất động sản cần bán lỗ sản phẩm để tự tạo dòng tiền

Doanh nghiệp bất động sản kiệt quệ

Thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 2 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản phá sản.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với các kịch bản như: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần "lỗ" hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Nhiều chuyên gia nhận định, thiếu vốn là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng "kiệt quệ". Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng đến năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công, các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Nguồn cung đã ít, thêm vào đó, người vay mua nhà từ các dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị "làm khó" bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm doanh thu vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, trong khi không bán được sản phẩm.

Theo VARS, nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là "áp lực" đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các Bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai).

"Nếu vấn đề về nguồn vốn không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,...", VARS nhận định.

Khơi thông nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản

Theo các chuyên gia kinh tế, những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua bất động sản vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ với số tiền trên 10 triệu đồng/tháng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Do đó, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành 3 bộ luật vừa mới được thông qua, bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

"Cần có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, phù hợp với thu nhập của người lao động.

Bên cạnh đó, cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở. Đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng", ông Đính kiến nghị.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.