Tại sao doanh nghiệp bất động sản sẽ được 'sàng lọc' từ sau 1/8?

Sàng lọc chủ đầu tư bất động sản không đủ năng lực

Sau thời gian chờ đợi, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ 1/8, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Các chuyên gia cho rằng khi các bộ Luật có hiệu lực, tâm lý "chờ đợi" của chủ đầu tư, khách hàng sẽ được tháo bỏ.

Khi thị trường tốt lên, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư, doanh nghiệp tự tin hơn với việc ra hàng. Cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh.

Tuy nhiên, các bộ luật mới được đánh giá có thể mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng đây cũng sẽ là "bộ lọc" loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc đua.

Đơn cử, quy định quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể tự do huy động vốn như thời gian trước mà sẽ được quản lý chặt chẽ. 

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động kinh doanh, môi giới bất động sản. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

Bởi thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất "lấn sân" sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng siêu lợi nhuận rồi nhận "trái đắng" do mọi thứ không như kỳ vọng. Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh "làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí.

Thời gian tới, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, với "sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn "chỗ đứng" cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.

Doanh nghiệp bất động sản phải có năng lực tự thân

Đánh giá về tác động của 3 luật mới tới thị trường, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cho biết các quy định mới sẽ giúp định hình, sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư.

Chia sẻ với Dân Việt, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) cho biết khi các quy định mới đi vào thực tiễn sẽ giúp thanh lọc thị trường, tác động đến tác chủ đầu tư vừa và nhỏ, những đơn vị không đủ nguồn lực đáp ứng các yêu cầu về đầu tư dự án.

Thời gian trước, doanh nghiệp chỉ cần có đất là có thể huy động vốn từ khách hàng và trở thành chủ đầu tư. Từ đó, thị trường xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp "tay không bắt giặc". Các doanh nghiệp kiểu này thường ồ ạt huy động vốn bằng cách "bán lúa non", hợp đồng góp vốn... với khách hàng trong khi tiềm lực tự thân lại không có.

"Tuy nhiên, các quy định mới có hiệu lực, doanh nghiệp không đủ năng lực khó có thể thực hiện theo cách thức cũ. Bởi lẽ, doanh nghiệp có đất chưa chắc đã thực hiện được dự án vì các yêu cầu liên quan pháp lý và đặc biệt là nguồn vốn. Ngoài ra, quy định doanh nghiệp chỉ có thể nhận cọc tối đa 5% khi đã công trình đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định sẽ "siết" năng lực của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp, chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, có uy tín, bài bản về pháp lý thì mới có thể đứng vững trên thị trường", vị này chia sẻ.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Các bộ Luật mới sẽ giúp thị trường cụ thể hoá minh bạch, rõ ràng và chặt chẽ hơn. 

Bên cạnh đó, các quy định mới về quỹ đất, tiền đặt cọc không quá 5%... sẽ góp phần phân loại, sàng lọc năng lực chủ đầu tư. Nếu trước đây, chủ đầu tư bất động sản có thể thông qua nhiều hình thức để có thể huy động nhiều hơn 5% vốn thì nay không thể thực hiện được. Số tiền 5% trong tương quan tổng thể để phát triển một dự án là rất ít, đòi hỏi khả năng tự thân tài chính của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thật sự có tiềm lực, có khả năng tài chính, dòng tiền đảm bảo… thì mới có thể phát triển sản phẩm bất động sản.

"Tác động của các Luật mới sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn. Các doanh nghiệp có thực lực mới có thể phát triển dự án được. Còn các doanh nghiệp "yếu bóng vía", không có đủ năng lực để làm thì khó có thể tồn tại. Thị trường được sàn lọc, không còn cảnh "chợ trời", không còn cảnh hễ ai có đất thì cũng có thể làm chủ đầu tư như trước đây", ông Phúc cho hay.