Doanh nghiệp bất động sản KCN đang có 61.000 tỷ "của để dành": "Đại gia" nào đứng đầu?

Doanh thu chưa thực hiện được xem như “của để dành” của các doanh nghiệp khu công nghiệp (KCN), phản ánh phần doanh thu sẽ được ghi nhận trong các kỳ tới khi dự án KCN, nhà xưởng hoàn tất bàn giao hoặc đi vào cho thuê. Tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện trên doanh thu bình quân càng cao cho thấy doanh nghiệp có khả năng duy trì dòng tiền ổn định và triển vọng tăng trưởng bền vững trong trung – dài hạn.

Thống kê của Agriseco cho biết, tính đến 30/9/2025, tổng giá trị doanh thu chưa thực hiện của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đạt khoảng 61.000 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm. Trong khi đó, doanh thu cho thuê tăng trên 30%.

Tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện/doanh thu vượt 80%, cao hơn mức bình quân 5 năm, cho thấy tiến độ thu tiền cho thuê đất, nhà xưởng được cải thiện và nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, để ghi nhận phần doanh thu này vào kết quả kinh doanh, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng và bàn giao mặt bằng.

Hiện tại, NTC đang dẫn đầu nhờ chuỗi dự án Nam Tân Uyên 1, 2, 3, cùng với việc đưa KCN Nam Tân Uyên 2 mở rộng vào khai thác từ quý II/2025, góp phần gia tăng đáng kể doanh thu chưa thực hiện. SIP sở hữu lợi thế lớn với các dự án KCN Phước Đông, Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 đều đang tích cực triển khai cho thuê.

IDC cũng ghi nhận doanh thu chưa thực hiện tăng nhờ các dự án KCN Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hữu Thạnh – nguồn thu hứa hẹn ổn định trong tương lai khi tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Ở nhóm doanh nghiệp cao su như PHR, DPR, GVR, doanh thu chưa thực hiện lớn đến từ quỹ đất chuyển đổi sang KCN. Khoản mục này giúp củng cố nền tảng tài chính, tạo điều kiện mở rộng đầu tư và nâng cấp hạ tầng – dịch vụ trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Dù vậy, nếu tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện duy trì ở mức cao trong thời gian dài nhưng doanh thu thực tế tăng không tương xứng, doanh nghiệp có thể gặp áp lực dòng tiền và cần đẩy nhanh công tác bàn giao để đảm bảo cân đối tài chính.

Về mức độ hoàn thành kế hoạch kinh doanh , nhóm doanh nghiệp KCN nhìn chung ghi nhận kết quả tích cực so với các mục tiêu được đặt ra khá thận trọng do lo ngại tác động từ biến động vĩ mô và rủi ro thuế quan có thể làm giảm nhu cầu thuê. Tính đến cuối quý III, mức độ hoàn thành lợi nhuận của nhóm đã đạt 88% kế hoạch năm, củng cố khả năng hoàn thành và thậm chí vượt chỉ tiêu.

Nhiều doanh nghiệp như SIP, NTC, DTD, LHG đã vượt kế hoạch lợi nhuận hoặc gần hoàn thành 100% ngay trong quý III. Trong khi đó, các doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng mạnh như KBC, BCM mới đạt kết quả khiêm tốn so với kế hoạch.

Nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển đổi sang KCN như PHR, DPR, GVR ghi nhận lợi nhuận 9 tháng tăng vượt mức kế hoạch cả năm. Điều này cho thấy kế hoạch thận trọng mang lại biên an toàn lớn, đồng thời mở ra kỳ vọng tăng trưởng cho nhóm KCN trong thời gian tới, nhất là khi nhu cầu thuê phục hồi hoặc xuất hiện các thương vụ cho thuê diện tích lớn từ khối FDI.

Theo Agriseco dự báo lợi nhuận của nhóm KCN sẽ tăng 5–10% so với cùng kỳ trong năm 2025 và phục hồi trở lại mạnh mẽ hơn từ năm 2026. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, đã ký biên bản ghi nhớ trước đó hoặc sở hữu vị trí thuận lợi thu hút dòng vốn FDI mới. Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất chuyển đổi sang KCN, kỳ vọng sẽ ghi nhận lợi nhuận đột biến từ tiền đền bù đất và giá cao su duy trì ở mức cao.