Động lực nào là lực đẩy cho thị trường BĐS năm 2021?

Trong đó, phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

HoREA chỉ ra các nhân tố tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường BĐS năm 2021.

Với đường lối, chủ trương, quyết sách chiến lược sẽ được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII sẽ xác lập, định hướng phát triển kinh tế xã hội 5 năm, 10 năm tới, với tầm nhìn đến năm 2045 sẽ định hướng nền kinh tế và thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Theo HoREA, năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025, chắc chắn sẽ tạo được xung lực rất mạnh để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, một số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, tính liên thông đang được đẩy mạnh trong năm 2020, tạo đà cho thị trường BĐS năm 2021.

Cụ thể, Quốc hội đã thông qua nhiều dự án luật trong năm 2020, trong đó, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021, có tính đồng bộ, tính liên thông, tháo gỡ được các "vướng mắc" về khái niệm "nhà đầu tư - chủ đầu tư", theo đó, "chủ đầu tư là nhà đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư"; hoặc thay thế yêu cầu dự án phải có "100% đất ở hợp pháp" bằng yêu cầu dự án có "đất ở hợp pháp và các loại đất khác" thì được công nhận "nhà đầu tư" không phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn "nhà đầu tư";

Hoặc khi thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" chỉ yêu cầu lập "đánh giá sơ bộ tác động môi trường", thay vì phải lập "Báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường" như trước đây; hoặc tích hợp công tác "thẩm định thiết kế kỹ thuật sau thiết kế cơ sở" khi xem xét cấp "Giấy phép xây dựng", thay vì tách thành bước thẩm định riêng như trước đây (chỉ còn 1 thủ tục hành chính)…

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020, có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021 "Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai", quy định nhiều cơ chế hợp lý tháo gỡ được các "vướng mắc" về xử lý "các thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở"; hoặc cơ chế cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng tài sản tư nhân trên đất thuê của Nhà nước, thì được tiếp tục thuê đất theo thời hạn của dự án đầu tư; hoặc cơ chế xử lý "các thửa đất công nhỏ, hẹp nằm xen kẽ trong khu đô thị hiện hữu"; hoặc quy định hợp lý về địa bàn được "tách thửa đất"; hoặc quy định chặt chẽ điều kiện "chủ đầu tư phải hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội dự án phân lô, bán nền, trước khi bán cho khách hàng"; hoặc quy định cơ chế lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện song song với lập quy hoạch sử dụng đất tỉnh; hoặc cho phép thực hiện dịch vụ công về đất đai theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân...

Trong quý 1/2021, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; tăng cường hiệu quả công tác quản lý vận hành nhà chung cư; tháo gỡ các vướng mắc để vận hành trở lại các dự án đầu tư, dự án nhà ở có liên quan đến sử dụng quỹ đất do sắp xếp lại trụ sở cơ quan, di dời nhà xưởng ô nhiễm… sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.

Theo HoREA, Các quy định pháp luật mới sẽ giúp cho cán bộ công chức nhà nước của các địa phương yên tâm thi hành công vụ, tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả trong công tác thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, để thực hiện "mục tiêu kép" của Chính phủ đề ra, vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 vừa phát triển kinh tế vững chắc.

Ngoài ra, kế hoạch phát triển đô thị, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông liên vùng tiếp thêm nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS. Riêng Tp.HCM có cơ hội phục hồi và tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn, với những động lực mới, cụ thể:

Đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc Tp.HCM, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng Tp.HCM trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số.

Một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành và nhiều dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành "đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường" gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (nối với huyện Nhà Bè); đường trên cao Rừng Sác; Khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800 ha.

Chính phủ đã quyết định cho Tp.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.

Nhân tố về cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở, theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019, Tp.HCM có hơn 8,9 triệu dân (theo số liệu của Công an thành phố, thì tổng dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn), tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. 

Trong đó, có hơn 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú tại thành phố, đông nhất là người Hàn Quốc với khoảng 110.000 người, người Nhật Bản khoảng hơn 8.000 người, người Đức khoảng 1.200 người, người Italia khoảng 570 người... Người nước ngoài cư trú tập trung tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7; phường Thảo Điền, quận 2 và khu trung tâm thành phố. Riêng quận 7 đã có đến 20.000 người nước ngoài thường trú.

Theo HoRREA, tất cả các nhân tố trên đây sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường BĐS năm 2021 và các năm tiếp theo.