Dòng tiền đầu tư 'áp đảo' thị trường bất động sản

10% giao dịch có vay ngân hàng

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025. Động lực chính đến từ phân khúc chung cư, với hơn 80 ngàn sản phẩm mới được tung ra thị trường, gấp đôi so với năm trước.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển rõ rệt về phía phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, gần gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, cho thấy sự áp đảo của dòng sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp, trong bối cảnh phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa. Miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu, chiếm 48% tổng nguồn cung cả nước. Khu vực miền Nam chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt sau thời gian dài trầm lắng. Trong khi khu vực miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%.

Ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch VARS IRE cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án có mức giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực cùng gia tăng. Tuy nhiên, bước sang quý IV/2025, tỷ lệ này bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm khi giỏ hàng mới tăng nhanh, trong khi lãi suất nhích lên khiến nhóm nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

“Nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Lê Đình Chung nói.

Căn hộ thứ cấp tăng mạnh

Theo ông Chung, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng cao tại hầu hết thị trường. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán mới từ 5 - 10%. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá từ 100 - 200 triệu đồng/m2, nằm trong các đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề dù ghi nhận mức tăng giá cao nhưng thanh khoản hạn chế do dự án chưa hoàn thiện, vị trí kết nối chưa thuận lợi, hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

“Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên, trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh”, ông Chung cho biết.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Ở TPHCM (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm. Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.

Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn nhưng đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá bán thứ cấp tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang. Trong khi đó, ở TPHCM, giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

Ở phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng gấp 4 lần năm 2024 và được hấp thụ khoảng 55% song giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển. Các mô hình đô thị biển đa chức năng, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, đầu tư dài hạn đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống.