Dòng tiền đầu tư phía Bắc dịch chuyển mạnh vào Nam thời điểm cuối năm

Giá căn hộ TP.HCM (cũ) tăng cao

Báo cáo quý 3/2025 của CBRE Việt Nam chỉ ra, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Trong quý 2/2025 mức giá này là 82 triệu đồng/m2, chỉ sau 3 tháng giá sơ cấp đã tăng thêm 5 triệu đồng/m2.

Đáng nói, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3 song thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.

Đại diện đơn vị này cho rằng, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Trong khi đó, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Bình Dương nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trở thành “vùng đệm” cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ), Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ).

Theo vị này, sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.

Dòng tiền đầu tư phía Bắc dịch chuyển mạnh vào Nam

Thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang có dấu hiệu chững lại khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM (mới) - nơi được dự báo còn dư địa tăng giá, nhất là sau thời điểm sáp nhập tỉnh thành. Vào thời điểm cuối năm, xu hướng dịch chuyển dòng tiền của nhà đầu tư càng thể hiện rõ nét.

Lý giải nguyên nhân dòng tiền Nam tiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, chênh lệch giá là yếu tố chính khiến nhà đầu tư phía Bắc trở lại thị trường miền Nam. Giá nhà Hà Nội đã ở ngưỡng cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn. Trong khi đó, bất động sản phía Nam vẫn thu hút dòng tiền nhờ giá còn thấp hơn, dư địa tăng giá theo hạ tầng vẫn khá tốt.

Đặc biệt sự quan tâm của khách hàng phía Bắc với các dự án bất động sản ở những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ hoặc trong hướng quy hoạch TOD của TP.HCM là rất lớn.

Khảo sát cho thấy, một số dự án căn hộ nằm gần các tuyến hạ tầng trọng điểm được nhà đầu tư quan tâm, trong đó có lượng khá lớn từ nhà đầu tư phía Bắc. Chẳng hạn, mới đây An Gia ra mắt 35 căn shop khối đế thương mại tại dự án The Gió Riverside (P.Đông Hoà, TP.HCM) với giá từ 68 triệu đồng/m2 - chỉ bằng khoảng 10-30% so với giá khu vực quận 2, quận 9 (TP.HCM cũ), lại là sản phẩm khan hiếm trong một dự án BĐS nên nhận được sự quan tâm tích cực từ nhà đầu tư , trong đó có dòng tiền đầu tư phía Bắc.

Các sản phẩm shop khối đế này được thiết kế linh hoạt gồm 1 trệt 1 lầu, 2 lối ra vào riêng biệt, diện tích trung bình từ 100-150m2, phù hợp kinh doanh, cho thuê tạo dòng tiền hoặc đầu tư tích lũy trong trung - dài hạn. Khi đi vào hoạt động, The Gió Riverside sẽ hiện diện các tên tuổi lớn trong lĩnh vực F&B, hệ thống bán lẻ và cửa hàng tiện lợi.

Đáng nói, người mua chỉ cần thanh toán 21% giá trị sản phẩm theo tiến độ, tương đương gần 1,5 tỷ đồng, còn lại, ngân hàng hỗ trợ vay, chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất trong 36 tháng (kéo dài đến 12 tháng sau khi bàn giao). Ngoài ra, khách hàng còn được hưởng ưu đãi chiết khấu lên đến 18,5%.

Tương tự, Phú Đông Group cũng đang tung giỏ hàng shophouse tại dự án Phú Đông Sky Garden với quà tặng lên đến 1 tỷ đồng và miễn quản lý 5 năm, đồng thời cam kết cho thuê lại 5 năm, lợi nhuận 22 triệu đồng/tháng.

Một dự án nằm gần nút giao Tân Vạn sắp hoàn thiện là Fresia Riverside của CTCP Địa ốc Tân Vạn (TV Holdings), do EximRS tiếp thị và phân phối độc quyền cũng đang nhận được sự quan tâm của dòng tiền đầu tư phía Bắc. Đây là dự án căn hộ giá hợp lý, chỉ từ 1,79 tỷ đồng/căn 2PN nằm ở mặt tiền đường Bùi Hữu Nghĩa, Biên Hoà (Đồng Nai) cùng chính sách bán hàng hấp dẫn như khách hàng giao dịch sớm được chiết khấu 2%; ưu đãi 5% nếu thanh toán nhanh, mua sỉ chiết khấu 1%; giãn thanh toán nhẹ nhàng chỉ 0,5%/tháng….

Theo ông Đinh Minh Tuấn, đợt này, nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng bất động sản TP.HCM tăng giá nhanh như Hà Nội giai đoạn 2023- 2024. Do đó, việc nhà đầu tư phía Bắc “nhòm ngó” bất động sản TP.HCM vừa mở rộng danh mục khu vực đầu tư, đồng thời tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn.

Ngoài yếu tố lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư phía Bắc cũng bắt đầu quan tâm đến dòng tiền bền vững từ cho thuê và hưởng lợi từ hạ tầng hoàn thiện. Có thể thấy, sự dịch chuyển dòng vốn từ Hà Nội và TP.HCM và khu lân cận đang phản ánh rõ xu hướng đầu tư linh hoạt. Các nhà đầu tư không còn bó hẹp trong một thị trường nhất định mà sẵn sàng mở rộng, tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn ở các thị trường còn tiềm năng tăng trưởng giá.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM tăng trưởng mạnh sau sáp nhập, cho thấy sức bật tốt. Trong đó, chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm so với các phân khúc khác, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác cho thuê.

Trong quý 3/2025 thì loại hình chung cư ghi nhận tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm (36%), trong khi nhà riêng (29%), đất nền (24%), nhà mặt phố (8%)... Điều này cho thấy, xu hướng của thị trường đang quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác.

Xét đến khẩu vị của nhà đầu tư phía Bắc, thay vì chăm chăm vào phân khúc đất nền, nhà liền thổ thì chung cư cao cấp đang “chiếm ngôi vị” trong danh mục đầu tư. Ở đó, yếu tố pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và dự án quy hoạch đồng bộ, hạ tầng bài bản là các yếu tố then chốt khiến nhà đầu tư “xuống tiền”.

Theo các chuyên gia trong ngành, giá trị của bất động sản chỉ thực sự gia tăng trưởng bền vững khi hưởng đòn bẩy từ kinh tế địa phương, hạ tầng và cải thiện môi trường đầu tư. Vào thị trường giai đoạn này, người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn. Đồng thời, cần có sự chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tiềm năng dự án/khu vực để tránh rủi ro.