Dòng tiền nào đổ vào bất động sản trong năm 2020

Thiếu dự án, thị trường tụt dốc

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam  phân tích, ở Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở đang hạn chế, chủ yếu là phân khúc nhà ở trung và cao cấp, không có phân khúc nhà ở giá rẻ hơn. Lúc đó, phân khúc nào thu hút, được quan tâm sẽ phụ thuộc vào chất lượng, việc thực hiện dự án của chủ đầu tư tại dự án đó và khu vực đó.

Theo ông Đính, riêng phân khúc nhà ở giá rẻ, hiện nay không có doanh nghiệp nào mặn mà với dòng sản phẩm này, đặc biệt ở Hà Nội và TPHCM đang mất dần dòng dự án này, chỉ còn rất ít các dự án được phê duyệt trước đây. Tại Hà Nội chỉ còn một số khu vực như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm. Các dự án mới không có. Bài toán để dân tiếp cận nhà ở cần nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó cần đẩy mạnh hơn các quỹ nhà giá thấp tại các dự án đô thị. “Đối với thị trường chung, theo tôi đất nền vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo được các nhà đầu tư quan tâm nhất trong năm 2020”, ông Đính nói.

Theo Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới. Điều này cũng sẽ là yếu tố kích thích sự phát triển hệ sinh thái BĐS bao gồm nhiều ngành nghề như: thiết kế kiến trúc, xây dựng...

“Rất khó để dự đoán chính xác khi nào thì các chính sách về nguồn cung thị trường sẽ được Chính phủ nới lỏng”, ông Neil MacGregor nhận xét. Mặc dù vậy, xu hướng trên thị trường là vẫn có nhiều chủ đầu tư luôn sẵn sàng ra mắt các dự án mới trong khoảng thời gian ngắn ngay sau khi có giấy phép. Do đó, thị trường có thể đặt kỳ vọng về sự cải thiện nguồn cung trong vòng 2 năm tới, đặc biệt là với phân khúc nhà ở.

Một lãnh đạo địa ốc ở Hà Nội không ngại ngần chia sẻ, một dự án ông đang làm đến nay 3 năm vẫn chưa xong thủ tục để ra hàng. Doanh nghiệp địa ốc năm 2020 thực sự khó khăn kéo theo các nhà thầu. Nhà thầu sẽ phải cạnh tranh bằng giá. Như vậy sẽ có nhà thầu phá sản. Trong khi đó, lãnh đạo của Cty Handico 5 cho rằng, phân khúc nhà ở giá rẻ vừa túi tiền ở nơi có hạ tầng đồng bộ sẽ vẫn hấp dẫn và dẫn dắt thị trường BĐS năm 2020.

Dòng tiền nào đổ vào?

Với việc "siết" tín dụng vào BĐS, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, thực tế đòi hỏi chủ đầu tư đưa ra tính toán, chiến lược, bền vững để có thể tồn tại, phát triển. Ngoài vốn ngân hàng, doanh nghiệp cũng có thể tính đến nhiều nguồn vốn khác.

Bà Hằng cho hay, trong xu thế hiện nay, liên kết là một giải pháp. Nhà đầu tư gặp khó trong việc phát triển đơn lẻ, nên tính tới việc hợp tác cả trong và ngoài nước. Không chỉ là vấn đề thêm vốn mà còn có khả năng tạo ra những dòng sản phẩm mới khác biệt, tốt hơn. Sự liên kết có thể phát huy thế mạnh của nhau, dòng tiền tốt hơn. Ngoài các kênh cổ phiếu, trái phiếu, liên kết thì còn huy động được nguồn vốn trong dân, từ nhà đầu tư cho BĐS 2020. Tạo ra được sản phẩm tốt thì nguồn cầu lớn, đó chính là nguồn vốn rất tốt mà chủ đầu tư cần đẩy mạnh khai thác thay vì chỉ trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng.

Riêng về phát hành cổ phiếu, trái phiếu, theo bà Hằng chỉ những chủ đầu tư có kinh nghiệm, năng lực mới có thể thu hút được thành công, không phải chỉ có cam kết lãi suất cao. Nhận định về xu hướng dòng vốn vào BĐS, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, chuyên gia kinh tế cho rằng, dòng vốn vào BĐS thời gian qua có thận trọng nhưng rất tích cực. Có nhiều nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS, trong đó đáng chú ý là nguồn vốn tín dụng, đến tháng 10/2019, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800.000 tỷ đồng, tăng 8,5%. Tổng dư nợ tín dụng BĐS vào khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng). Thứ hai là huy động nguồn vốn tư nhân, đến hết tháng 11/2019, có khoảng 15.800 doanh nghiệp xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký). Thứ ba là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỷ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỷ USD (chiếm 17%).

Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng 237.000 tỷ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp BĐS là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Với việc được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS, ông Lực cho rằng, đây là một kênh huy động vốn tiềm năng trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), năm nay dòng tiền vào BĐS chính là từ người tiêu dùng trong nước. Để khơi thông nguồn vốn này thì doanh nghiệp cần thấu hiểu nhu cầu của người tiêu dùng để đưa ra những sản phẩm phù hợp. HoREA có các khuyến nghị dành cho các doanh nghiệp BĐS như: hãy nỗ lực để trở thành doanh nghiệp có năng lực, có uy tín, khách hàng tin tưởng để được vay vốn ngân hàng thương mại; tăng vốn chủ sở hữu; thay đổi mô hình từ công ty TNHH thành công ty cổ phần để được niêm yết thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu doanh nghiệp; mở rộng hợp tác liên doanh liên kết trong nước...