Dự báo thị trường địa ốc 1-2 năm tới xấu hơn hiện tại, ngay lúc này nhà đầu tư địa ốc cần làm gì?

Tại buổi Tọa đàm “Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt” do Báo đầu tư tổ chức, khi đưa ra nhận định về kênh đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group nhận xét, giao dịch trên thị trường đã đi xuống thời gian qua. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh có cơ hội M&A do nhiều doanh nghiệp khó khăn đang bán đi để tái cấu trúc.

Đưa ra dự báo về thị trường những tháng cuối năm và năm 2023, ông Ngọc cho hay, thị trường có thể còn nhiều khó khăn, sẽ ảnh hưởng tới các nhà đầu tư đã ôm hàng trong giai đoạn mới đây, đặc biệt là các nhà đầu tư đầu tư ngắn hạn, đầu cơ hay sử dụng đòn bẩy ngân hàng quá đà.

Cũng theo Chủ tịch RB Group, thời điểm này có thể không tốt trong ngắn hạn nhưng vẫn có khu vực đáng đầu tư. Kiến thức, kinh nghiệm, khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư khác nhau, sẽ dẫn đến các sự lựa chọn khác nhau nhưng thời điểm này nên đầu tư trung dài hạn hơn là lướt sóng.

Hai năm qua, thị trường sốt nóng ở nhiều vùng ven do "fomo" theo thị trường chung. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh tới các thị trường có nội lực riêng về du lịch, hưởng lợi đầu tư công. "Chưa bao giờ giải ngân vốn cho đầu tư công nhiều như thập kỷ này", ông Ngọc lý giải.

Nhắc lại về giai đoạn 2011-2013, khi nền kinh tế lãi suất rất cao, dòng tiền hút hết về ngân hàng, nhà đầu tư khi đó như ngồi trên đống lửa, chết trên đống tài sản, do hạ giá nhưng không bán được và cũng không có tài sản cho thuê. Các khu đô thị bỏ hoang không có giá trị sử dụng.

Theo ông Ngọc, trong 1-2 năm tới có thể khó khăn, có thể xấu hơn hiện tại. Để không rơi vào tình trạng chết trên đống tài sản như trong quá khứ, nhà đầu tư nên cơ cấu tài sản đầu tư từ khu vực không có giá trị sử dụng về khu vực gần có giá trị sử dụng, nếu có dòng tiền cho thuê thì càng tốt.

Nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn khu vực hưởng lợi dự dự án đầu tư công, nhưng cần quản trị rủi ro tốt, tránh trường hợp cần thanh khoản nhưng tài sản không bán được.

Cũng đưa ra nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường đang sàng lọc rõ ràng, chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư bây giờ cần có kiến thức, năng lực tài chính tham gia thị trường.

"Thị trường bất động sản như đang vào mùa mưa, một số người sẽ bị ướt, không đại diện cho cả thị trường, cần quan sát, chọn lọc. Mưa rồi sẽ hết, mọi thứ sẽ trở nên sáng lạng. Đừng quá bi quan!", ông Lâm nói.

Còn TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với các vấn đề như nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do kỳ vọng lợi nhuận cao của nhà đầu tư thứ cấp, quỹ đất hạn hẹp và nguồn cung mới hạn chế do quy trình cấp phép dự án mới kéo dài.

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng do lạm phát, giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá xăng dầu đều tăng... dẫn đến chi phí đầu vào tăng. Vị này cho rằng để có thể điều chỉnh, cân bằng mức giá phù hợp với đại đa số bộ phận người dân thì cần giải quyết vấn đề về quỹ đất cũng như sự thông thoáng về pháp lý. Khi đó chi phí đầu vào dự án giảm, mức giá chào bán ra thị trường khi đó cũng được điều chỉnh giảm theo.

Đối với nhà phát triển bất động sản, ông Khương cho biết nguồn cung hạn chế và nguồn vốn thực hiện dự án vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất trong nửa cuối năm. Nếu các nhà phát triển dự án không bán được hàng, dẫn đến khó khăn trong nguồn vốn thực hiện dự án trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản đang bị Ngân hàng Nhà nước siết chặt.